首個舊改做地轉化宅地 廣州市客運站地塊正式挂牌

觀點網 7月31日，廣州越秀區挂牌市客運站商住地塊，計劃于9月1日10時競價。

該地塊位于環市路以南，出讓面積10134.84平方米，規劃建築面積4.05萬平方米，起拍價13.56億元，折合樓面價33452元/平方米。

根據規劃要求，地塊需配建社會停車場並由競得人整體運營，不得分割銷售。地上停車場庫面積不計入容積率，住宅及商業建築的公共開放空間占比最高可達10%。

據悉，該地塊為廣州火車站片區首個通過做地方案審議的項目，距離廣州火車站約500米，未來将接入6條高鐵線路及4條地鐵線路。

首個舊改做地轉化宅地

市客運站地塊位于廣州市越秀區站南路11号，環市西路158号，廣東省汽車客運站南側，東側鄰近廣州白馬服裝市場。其與火車站直線距離只有500米左右。所在的廣州火車站片區是廣州的交通樞紐核心區域。

市客運站始建于1950年，是廣州市解放以來的第一個公路客運站場，也是最初的省汽車客運站。在上世紀40年代至70年代，一直承擔着廣州物流和客流的主要輸送任務，與原廣九火車站、大沙頭碼頭形成廣州當時最主要的客運樞紐。

不過，随着高鐵動車的普及發展，市客運站逐漸走向落寞，並于2020年4月停運。由于地段價值依然突出，随着廣州火車站片區舊改的推進，這塊土地如今又迎來了新的發展機遇。

早在去年12月，越秀區就完成市客運站地塊國有土地上房屋的征收補償，並啟動了拆除工作。

在2025年1月15日，《廣州火車站片區（站城産居一體化地區）市客運站地塊項目做地實施方案》經越秀區政府常務會議審議通過，市客運站地塊成為廣州火車站片區（站城産居一體化地區）中首個審議通過做地實施方案的地塊。

根據方案，本次做地實施範圍用地面積約1.52萬平方米，拆除建築面積約3.1萬平方米，用地性質拟調整為商業用地兼容商務用地兼容二類居住用地（B1/B2/R2）,淨用地面積約1.06萬平方米，計容建築面積約7.95萬平方米。

項目采用做儲分離、滾動開發模式。由做地主體廣州市城市建設投資集團有限公司下屬企業廣州站片區城市更新有限公司作為本項目做地實施單位，采用政府公益征收模式推進。

未來，市客運站地塊拟打造為新商貿集聚區，包含居住、商業商務等功能分區。

所謂舊改做地轉化宅地，指通過規範化的舊改做地流程，将原本屬于舊客運站、城中村等低效利用或閑置的非居住類土地，轉化為可用于住宅的用地，並通過公開市場挂牌出讓的過程。

從操作流程來看，通常由政府選定的做地主體負責前期土地整理工作，包括完成地塊範圍内的建築物拆除、拆遷補償等，使土地達到"淨地"標準。

在完成土地整理後，做地主體将土地納入政府土地儲備，再由自然資源部門根據城市規劃調整土地用途，将其轉化為居住用地等，最後通過公共資源交易平台挂牌出讓，由競得企業進行開發建設。

廣州火車站片區舊改

廣州火車站片區是全市四大重點城市更新片區之一，總面積238公頃，其中越秀189公頃，白雲36公頃，荔灣13公頃，東至解放北路，南至東方賓館-人民北路-流花路，西至站前橫路-廣園西路，北至三元里大道。

"羊城新八景"之一的廣州火車站于1974年4月10日建成開站，。在八九十年代，火車站片區逐漸發展為全國最大的服裝批發貿易集散地，商業氛圍空前濃厚。

但随着時代的發展與城市交通格局的變遷，受制于交通擁堵、建築老舊、公共建設配套短缺等問題，曾經輝煌的火車站片區，面臨着轉型升級的迫切需求。

2023年成為廣州火車站片區舊改的關鍵節點。同年5月，廣州站片區城市更新有限公司正式注冊成立，注冊資本達10億元，聚焦廣州火車站片區升級改造。6月，廣州站站城産居一體化地區控規優化及專項規劃啟動招標。8月，廣州火車站片區土地整備及更新改造方案完成招標，並由廣州市城市規劃勘測設計研究院中標設計。

進入2024年，廣州火車站片區舊改工作全面提速。7月份，《廣州火車站片區站城産居一體化地區做地方案》通過，這是廣州市四大重點片區中第一個通過做地方案的城市更新片區。

方案以廣州站樞紐改造為契機，将"高鐵進中心區"與片區更新改造有機結合，确定了現狀保留、國企做地、路地合作、城中村改造四種整備模式。

同時，《廣州火車站片區白雲區三元里村城市更新單元詳細規劃》獲得市規劃委員會審議通過，成為廣州市實施城中村改造新模式後首批完成控規公示並通過審議的項目之一。改造範圍達 71 公頃，總建設量 192 萬平方米。

8月，廣州站站城産居一體化地區控規優化和瑤台村城市更新單元詳細規劃同步獲批實施。9月19日，瑤台城中村改造項目（一期）首開區正式啟動，該項目采用"依法征收、淨地出讓"新模式，籌措獲批政策性資金支持超150億元。

瑤台村改造意願征詢僅用1天便通過"雙三分之二"法定比例，集體經濟組織成員、18周歲以上村民同意率均超96%。

今年6月4日，廣州市規劃和自然資源局發布瑤台城中村改造項目(一期)最新規劃，住宅樓棟數從原計劃的5棟減少至4棟，但每棟層高從24層提升至31-32層。三元里的征收工作也在持續推進。

如今，市客運站地塊的挂牌讓廣州火車站片區舊改提速進入新的階段。未來，随着廣州火車站片區舊改的持續推進，這片承載着歷史記憶的土地，或将迎來全新的發展篇章。

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