華南物流園土地整備進度更新 深圳國際“投建管轉”大閉環又邁了一步

觀點網 繼前海項目實現轉型升級後，深圳國際又一個項目啟動土地整備。

7月25日，深圳國際控股有限公司公告宣布華南物流園項目一期轉型升級取得重要進展。

根據土地整備協議及其補充協議相關條款的約定，華南物流公司與市規資局龍華局于2025年7月24日就華南轉型項目第一期留用土地的出讓事宜簽訂土地使用權出讓合同。

此次公告由市規資局龍華局作為出讓方，華南物流公司作為受讓方，宗地編号為A808-0031，土地用途為二類居住用地，土地面積為21967.48平方米，規定建築面積約126520平方米（包含住宅120540平方米及幼兒園5700平方米等），使用年期為70年，土地使用權出讓價款為約人民币2.66億元（約港币2.92億元），出讓價款一次性付清。

深圳國際表示，将全力加快第一期留用土地的開發進程，确保銷售回款與現金流及時回籠。

此外，集團将積極推動其余留用土地的确權與獲取，有序推進留用土地的開發建設，實現“投建管轉”商業模式的閉環，為集團的長期可持續發展注入強勁動力。

華南物流園轉型升級

作為深圳國際在深圳最大的傳統倉儲物流園，華南物流園地處深圳中軸核心節點，毗鄰深圳北站樞紐。

随着深圳城市空間戰略升級，原單一物流功能已無法滿足區域發展需求。2020年，深圳國際與深圳市龍華區政府簽署戰略合作框架協議，建立聯合工作機制，推動華南物流園整體升級改造。

2021上半年，華南物流園轉型取得重大進展，該轉型升級項目獲得《深圳市國十空間總體規劃(2020-2035年)》(草案)支持，園區用地被納入“都市核心區”。

2023年10月，深圳國際與龍華區政府簽署土地整備協議，計劃通過留用土地和貨币補償的方式啟動土地統籌開發，将園區轉型升級為以數字經濟産業為主、配套高端商業和居住功能的綜合性區域。

根據協議，原土地使用權人華南物流公司将獲得約10.58億元的拆遷補償費，且可在華南物流園内留用10.87萬平方米土地用于後續開發，項目規劃總建築面積約69.4萬平方米。

其中，配套設施建築面積2.9萬平方米，權益開發面積66.52萬平方米。包括住宅部分建築面積約57.76萬平方米，涵蓋部分共有産權住房；商業、辦公及旅館業建築總面積約8.76萬平方米。

2024年年報中，深國際就華南物流園第一期土地整備确認稅後收益約港币23.67億元。彼時集團表示，後續将按新規劃功能，推進留用土地獲取及首期留用土地開發建設，逐步實現土地增值收益和開發收益。

由于第一期留用土地最終出讓價款低于原預計金額，公告提及，該地塊的土地整備收益将相應增加，並預期将會為集團2025年業績貢獻額外稅後收益約人民币4989萬元（約港币5482萬元）。

“投建管轉”進程

産城園區評論了解到，深圳國際曾公開表示，着力打造物流業務的“大小閉環”商業模式以對沖對于經濟下行對公司收益水平的沖擊。

其中，“投建融管”小閉環主要涉及物流園區的資産證券化路徑，通過将成熟的物流園區項目轉化為公募REITs（不動産投資信托基金）或私募基金，實現資金的快速回籠和資産的流動性提升。

“投建管轉”大閉環則是指通過土地整備、功能調整和後續開發獲取相關資産收益，實現物流園區資産價值的最大化，目前主要包括前海項目、深圳華南物流園項目和智慧物流港（深圳坪山東）項目。

此次更新進度的華南物流園轉型升級項目，便是“投建管轉”大閉環中的重要組成部分。

深圳國際曾指出，對于華南物流園大部分的數字經濟産業用地，政府将用來引入國際上頭部的數字産業企業並設立總部。留用土地主要用作打造配套的居住和高端商業，将采用分期形式簽訂留用土地合同，再進行分期開發建設。

因此，土地的增值收益和開發的收益也會分期體現。

而在此之前，深圳國際已完成前海項目轉型升級，也是該集團首個成功實現“投建管轉”大閉環發展模式的項目。

據悉，前海項目分為三期開發，首期項目包括住宅、辦公和商業項目，其中住宅項目頤灣府已于2021年6月完成交付，已确認稅前收益7.24 億元。

二期項目中，由深圳國際獨立開發運營的頤城栖灣里已于2023年12月竣工交付，已确認稅前收益約26.35億元。

三期項目中，與深圳萬科合作開發的住宅項目頤城瑧灣悅一期已于2024年底完成交付，已确認稅前收益約2.29億元，二期預計于2025年内交付。

此外，深圳國際獨立持有前海兩宗辦公及商業用地，計容建築面積約9.2萬平方米，由于兩宗地塊處于保稅港區内，目前正與深圳市政府相關部門協商置換及開發事宜。

至此，前海項目通過土地整備，共獲取了價值合計約83.73億元的土地使用權補償，置換了新規劃條件下的土地面積共約12萬平方米、總建築面積約39萬平方米。

除了土地增值收益，随着置換用地逐步開發、建成物業投放市場，前海項目數年來已先後7次釋放稅前收益合共約人民币144.48億元。

此外，産城園區評論了解到，2022-2024 年，深圳國際實現物流園轉型升級收入分别為0.30 億港元、55.56億港元和1.19億港元，其中2023年大幅增長主要繫前海頤城栖灣里項目在該年度竣工交付，並确認收入約55億港元，而2024年度並無該項收入。

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