擴募詳解：京東倉儲REIT拟購入西安、合肥項目

觀點網 REITs擴募繼續提速。

近期，嘉實基金對外宣布，京東倉儲REIT拟擴募並新購入京東旗下西安、合肥兩個成熟運營的智能物流園區，進一步優化基金資産組合。

公告顯示，京東物流REIT拟通過擴募發售募集資金，認購嘉實資本發行的第2期資産支持專項計劃的全部資産支持證券，並最終投資于陝西省西安市西安國際港務區京東西北電子商務營業中心（京東二期）和安徽省合肥市長豐縣京東安徽電子商務産業園二期項目。

該基金指出，拟購入基礎設施項目符合基金的投資策略，是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的補充，可以有效分散資産組合風險，有利于拓展基金持有的倉儲物流園區資産組合，使該基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

擴募後面積增長72%

産城園區評論獲悉，此次京東倉儲REIT拟擴募西安、合肥2個項目，合計建面約25.28萬平米。

其中，西安項目位于陝西省西安市西安國際港務區港興四路999号，包括兩棟分揀中心、兩棟綜合物流建築、其他附屬用房及地下配套，建築面積合計10.72萬平米；合肥項目位于安徽省合肥市長豐縣雙鳳開發區淮南北路與雙鳳路交口，包括十一棟物流倉庫、一棟設備用房及其他附屬用房，建築面積合計14.56萬平米。

而京東倉儲REIT首發資産分别位于重慶、武漢、廊坊三個物流節點城市，合計建築面積高達35.10萬平方米。擴募完成後，該基金持有底層資産的建築面積将增長72%。

一般而言，擴募之後，基金總資産和淨資産規模将同時增加，拟購入基礎設施項目将為基金提供額外的可供分配收入來源，基金抗風險能力将進一步增強。

值得關注的是，不同于首發資産均為整租項目，擴募資産租戶結構具有一定分散度。

公告中指，拟購入基礎設施項目是對京東倉儲REIT已持有基礎設施項目覆蓋區域的補充，可以有效分散基金資産組合風險，有利于拓展基金持有的倉儲物流園區資産組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。截至公告發布日，拟購入基礎設施項目總體運營情況良好，現金流穩定。

目前，國内已實現擴募份額上市的公募REITs包括中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT、博時蛇口産園REIT、紅土創新鹽田港REIT、華夏北京保障房REIT等。

最近，擴募消息頻頻傳來，監管審批進程也在加快。去年8月，中金廈門安居REIT首次披露拟擴募的公告，今年5月受理並于6月作出反饋；去年11月臨港創新産業園REIT提交擴募申請，11月19日便收到上交所的受理通知，今年5月30日獲得審批通過。

此外，國泰君安東久新經濟REIT、中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT等多只基金也已申請擴募，相關流程正在進行中。

值得一提的是，今年4月16日，博時蛇口産業園REIT拟申請第二次擴募並新購入基礎設施項目，這意味着市場或将迎來首單二次擴募的項目。

擴募指引

在定價方面，京東倉儲REIT的基金管理人表示，将綜合考慮現有基礎設施基金規模、自身管理能力、持有人結構和二級市場流動性等因素，合理确定了拟購入基礎設施項目類型、規模、融資方式和結構等。

另外，将遵循基金份額持有人利益優先的原則，根據拟購入基礎設施項目評估值及市場公允價值等有關因素，合理确定拟購入基礎設施項目的交易價格或價格區間。

産城園區評論獲悉，根據《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則适用指引第3号-新購入基礎設施項目（試行）》規定，基礎設施基金擴募包括向特定對象發售、向原基礎設施基金持有人配售份額和向不特定對象募集三種方式。

其中，向原持有人配售、公開擴募可通過分别單獨或組合兩種業務類型實現，分為三種組合方式：組合一，只包含向原持有人配售；組合二，同時包含向原持有人配售和公開擴募；組合三，只包含公開擴募。在組合二中，向原持有人配售超比例申報部分，基金管理人在最終認購結果确認時不得确認為公開擴募份額。

在京東倉儲REIT擴募方案草案中披露，本次擴募發售采用定向擴募或基金份額持有人大會屆時決議确定的其他擴募方式。

若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，本次向特定對象發售的發售對象不超過35名，包括符合法律法規及基金份額持有人大會決議規定的可投資于證券投資基金的個人投資者、機構投資者（含特定機構投資者）、合格境外機構投資者和人民币合格境外機構投資者以及法律法規或中國證監會允許購買證券投資基金的其他投資人。證券投資基金管理公司、證券公司、銀行理财子公司、保險資産管理公司、合格境外機構投資者、人民币合格境外機構投資者以其管理的2只以上産品認購的，視為一個發售對象。

如京東倉儲REIT本次擴募采用定向擴募，定向擴募的定價基準日為基金本次擴募的發售期首日或交易所擴募3号指南等相關法律法規允許的其他日期。定向擴募的發售價格應當不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%。

其中，定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價=定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易總額÷定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易總量。

據公告披露，截至2024年12月31日，京東倉儲REIT的基金份額淨值為3.2269元，基金份額總額為500,000,000.00份，經審計的合並财務報表資産合計約為17.79億元，負債合計約為1.66億元，所有者權益合計約為16.13億元。

根據最新二級市場價格，京東倉儲REIT在7月8日以3.885元/份收盤，而在7月7日上漲3.42%，今年以來二級市場價格已經上漲約30%。

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