華潤預備接盤？上海城更245億土地打包挂牌待易主

觀點網 上海後灘九宮格即将迎來新的玩家。

7月2日，上海聯合産權交易所發布4則地塊股權轉讓信息，涉及浦東新區耀華後灘九宮格2幅涉宅地塊和黃浦區余慶里組合地塊。

根據披露公示，4個項目標的捆綁轉讓共計244.7億元。

其中，浦東新區耀華組合地塊包括浦東新區上鋼社區Z000101單元07-1地塊、04-1地塊，已由上海地産旗下上海城市更新建設發展有限公司通過協議出讓方式摘得。

2024年12月25日，07-1地塊完成出讓，地塊占地面積3.96萬平方米，容積率3.2，總建面12.66萬平方米，成交價88.69億元，樓面價約合7萬元/平方米。

該年年底完成出讓的07-1地塊是區域内首批啟動項目。按照規劃，該片區還将出讓5宗涉宅地，預計共供應3640套房源，這其中便包括04-1地塊。

2025年5月24日，04-1地塊完成出讓，總價85.4億元，樓面價約7萬元/平方米，土地面積4.19萬平方米，容積率2.9，地上計容建築面積12.15萬平方米，無需配建保障性住房、租賃住房。

至此，上海城更在闆塊内拿下了兩宗宅地。

如今這兩宗宅地迎來股權轉讓，預示着後灘闆塊内将出現一位能夠吃下合計超170億元宅地的開發商。

據了解，兩宗地塊緊鄰軌交，周邊快速路、高架路縱橫交錯，西側與黃浦江直線距離較近，約30米。此外，均臨近上海世博文化公園、東方體育中心等大型公共休閑配套，前灘太古里、晶耀前灘、上南實驗小學、德州一村小學等商業、教育資源也環伺周邊。

從地塊布局來看，07-1、04-1地塊中間僅相隔一條德州路。周邊同位于九宮格内的地塊屬性不同：左側06-1、03-1地塊均為商業、商辦屬性地塊，其中06-1包括自持租賃住房；右側08-2、05-4均為住宅地塊，容積率3-3.3之間，目前還未進行出讓。

數據來源：企業公告、觀點指數

縱觀九宮格布局，除去上海城更拿下的兩宗地塊之外，周邊暫無新地上架。在地塊東北方向約1公里左右，中鐵置業于2024年5月拿下浦東新區上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊，樓面價5.3萬元/平方米，溢價率10%。後期項目命名為中鐵·世博雲境，于2024年12月30日開盤，合計推出158套房源，備案均價10萬元/平方米，最終認購率291%。

相比之下，上海城更“包圓”的黃浦區余慶里組合地塊屬性更多樣。項目合計包含7宗子地塊，用地性質包括普通商品房、租賃住房、辦公樓、商業等，總出讓面積3.66公頃，地上總建築面積8.98萬平方米，其中高層住宅2.65萬平方米、風貌住宅1.29萬平方米、保障性租賃住宅7427.45平方米、辦公樓1.32萬平方米、商業2.94萬平方米，以及公共服務400平方米。

按此計算，商業占比最高，達到32.7%，高層住宅占比29.5%，風貌住宅占比14.4%，保障性租賃住宅占比8.3%。此次股權轉讓也主要涉及以上類型，除去一宗2299平方米的商業地塊之外，剩余6個子地塊均被打包出讓。

其中包括3宗風貌保護涉宅用地：054-03地塊容積率1.43，地上計容建築總面積不超過7965.11平方米，商業占比15%，住宅占比85%，建築面積6770.34平方米。另外，住宅部分可混合一定比例的低層住宅，商業部分可布局公寓式酒店。地塊内各類保護保留歷史建築面積約1.24萬平方米，保護更新規模不少于7900平方米。

059-02地塊容積率1.4，地上計容建築總面積不超過7225.3平方米，商業占比15%，住宅85%。另外，住宅部分也可混合一定比例低層住宅，商業部分可布局公寓式酒店；需配建5%的公租房；各類保護保留歷史建築面積約8800平方米，保護更新規模不少于7200平方米。

060-02地塊容積率達4.92，規劃有150米超高層、商業等，地上計容建築總面積不超過2.94萬平方米，其中商業占比10%，建築面積2944.47平方米，住宅占比90%，建築面積2.65萬平方米。各類保護保留歷史建築面積約8400平方米，保護更新規模不少于7400平方米。

觀點新媒體了解到，余慶里位于人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風貌保護區的銜接地段，處于核心地段内，北接延安高架路，西側是西藏南路與地鐵大世界站，還臨近嘉里金陵東路項目——金陵華庭。該項目位于黃浦浙江南路與福建南路之間，被金陵東路分割成南北兩片用地，北側為064-01地塊，南側為065-01地塊。

2025年3月金陵華庭開盤銷售，據項目人員向觀點新媒體透露，項目當日開盤3小時售罄。金陵華庭項目首開共計推售158套270-640平方米的大平層房源，開盤均價為18.9萬元/平方米，總銷售金額達92.34億元。

與金陵華庭不同，余慶里組合地塊包含多宗風貌保護涉宅地。2023年其風貌保護街坊規劃方案已出爐。資料顯示，規劃後的整體功能布局由北向南從商業逐漸向住宅過渡，體現北商南住的思路。

除此之外，規劃方案還公示了管控要求：須保護建築肌理，大部分地塊保護範圍均不小于80%；沿街應塑造連續界面，且金陵東路需重點保護騎樓特色風貌。

值得注意的是，就在上海城更拿下浦東新區後灘、黃浦慶余里組合地塊後，便有聲音傳出已有開發商有意接盤開發，市場稱“華潤後續的加入已經是公開的秘密了”。

據悉，上海城更打算将後灘與慶余里捆綁出售給同一開發商華潤，而慶余里後續或将加入招商共同操盤。

從華潤進駐上海的腳步來看，意圖布局滬上改善高端型項目的心思已經體現在即将開放的瑞繫北外灘項目——華潤外灘瑞府。

2024年11月27日，華潤置地以總價51.36億元獲取項目地塊，成交樓面價高達9.29萬元/平方米，溢價率11.97%。地塊設計方案顯示，項目設計四幢高層住宅，另有2幢風貌别墅，分别是商用和住宅功能。

浦東後灘九宮格與黃浦余慶里風貌區這兩大市内闆塊，因上海城更近245億元的地塊捆綁轉讓，即将翻開開發新一頁。

無論最終是由傳聞中的華潤接手，還是其他開發商入局，如此規模的資産易主将持續為房市帶來更多話題。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。