觀點與劉雪萌對話：做全方位的存量資産管家 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

8月12-15日，博鰲房地産論壇繫列活動舉辦之際，博鰲文商旅暨康養大會也将同步進行。我們通過采訪、調研及研究，深入洞察商業地産、零售與消費領域的企業及其代表人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網 “這次采訪也希望能讓更多人看到蜜蜂科技經過10年發展，業務愈來愈多元，服務能力愈來愈進步，輕資産運營能力愈來愈提升。”劉雪萌的開場白讓我們有些期待。

作為蜜蜂科技合伙人兼集團執行總裁，劉雪萌據說在公司内部以其對細節的嚴格要求和高效執行力著稱。

據了解，他自2020年從酒店管理領域跨界加入蜜蜂科技，擔任珠海城市總經理，兩年内便率領團隊實現了區域内多個項目100%的滿租率。

憑借卓越的業績，他在短短四年内就完成了從區域負責人到集團核心管理層的跨越。對存量資産運營領域的敏銳洞察力成就了他的躍遷之路。

那麼，在當前競争激烈的商辦市場環境下，這位跨行選手是如何與蜜蜂科技一道，在存量資産運營這片紅海中開辟增長航道？

借此次采訪契機，觀點新媒體與劉雪萌展開了對話。

小蜜蜂的大能量

蜜蜂對花朵的作用本質是“激活生命循環”，而蜜蜂科技對存量資産的價值在于“激活經濟循環”。

過去幾十年，中國經濟規模增量猶如烈火烹油，中央商務區一座座辦公樓拔地而起，剪彩儀式日復一日上演，禮炮聲、鑼鼓聲、歡呼聲此起彼伏。或許當時，誰也想象不到，幾十年後的寫字樓市場，竟是另一番景象。

據戴德梁行數據顯示，2025年一季度全國甲級寫字樓市場中，深圳空置率升至27.1%，平均租金環比降約2.7%；上海空置率23.0%，租金環比降2.4%；廣州空置率攀升至19.3%，租金環比降3.0%；北京空置率錄得17.2%，租金環比降4.7%。可見，傳統寫字樓市場仍在過冬。

今年是蜜蜂科技成立的十周年，劉雪萌指出，在這十年間，客戶需求發生了翻天覆地的變化，寫字樓與産業園區的招商邏輯也已從“粗放式價格競争”轉向“精細化服務比拼”。

早期客戶關注的是面積、租金等基礎指標，而如今租戶群體更看重辦公空間的功能復合性與服務附加值。

這種轉變背後，是行業長期“重建設、輕規劃”留下的隐患：“很多樓宇在前期階段就沒有做好未來需求的提前規劃，導致産品同質化嚴重，難以滿足當下租戶的多元需求。”

與此同時，寫字樓的發展路徑也在悄然轉向。劉雪萌觀察到，早期寫字樓偏綜合性且多位于城市CBD地段，客戶類型多元，但随着租賃需求放緩，運營商難以滿足差異化的專業服務需求。

“現在越來越多的寫字樓和園區走向專業化的服務賽道，追求産業鍊生态與産業資源聚集。”

在這種冷暖交織的景象之下，有人窺見的是行業調整陣痛與轉型壓力，有人看到的是城市更新與産業升級背後的勃勃生機。

僧多粥少，市場所有人都吃不飽；空置率越高，就越需要專業運營機構。“蜜蜂科技的價值就是幫助業主把大量閑置或運營不佳資産從失血狀态調整為持續産生正向現金流狀态，同時助力優質企業客戶導入，構建産業生态。”

蜜蜂不會創造花蜜，同理，蜜蜂科技不直接創造資産，而是通過精細化運營讓存量資産與市場需求對接，釋放其潛在價值。

“我們的服務不是單一招商，而是從資産盤活到産業賦能的全鍊條解決方案。”劉雪萌強調，這種模式既解決了資産效率問題，又為區域經濟注入了活力。

據他介紹，蜜蜂科技合作方畫像多元，其中市屬、區屬國企占據重要比例。與民企相比，國企客戶更關注産業導入對區域發展的帶動作用，而蜜蜂科技積累的企業資源庫，恰好能滿足這一需求。

目前，蜜蜂科技業務已覆蓋廣州、深圳、珠海、成都、澳門、南通、南京等多座萬億GDP城市，累計客戶服務數量增至超3500家，包括世界500強企業55家，上市及獨角獸企業180家，戰略性新興企業480家等，全球會員超13萬人次。

蜜蜂的大征程

中國不缺寫字樓，更不缺産業園區，缺的是高品質産業載體，以及能直擊客戶痛點的運營團隊。

經過10年發展，蜜蜂科技已全面邁入“産業中心、商企中心、寫字樓、産業社區”四條産品線並行的格局，並深度推動“生産工作8小時與生活8小時”的第二空間與第三空間融合。

“我們目前較多項目是寫字樓和産業園區，未來産業中心将會融入進寫字樓當中。”值得一提的是，區别于傳統寫字樓運營商，蜜蜂科技寫字樓産品采取“3＋3＋3”的組合模式，即1/3是拎包入駐的精裝，1/3是簡裝，1/3是毛坯，滿足初創團隊到總部級企業的擴張需求，無需搬離，只管向上生長。

比起物理空間的創新重構，更具突破性的是蜜蜂科技倡導的“bring life into work”理念，将“X”生活元素的煙火氣融入辦公場景當中。

蜜蜂科技為南通打造了能達BEEPLUS創智天地，作為産業社區項目，集生産、工作、商務、生活配套服務為一體。其深谙制造業要轉型升級就需要高素質人才，但這些人才往往對工作環境有較高要求。

因此，該項目不單單滿足企業3.0純研發辦公，還滿足小試、中試，研發生産等2.5新型産業需求，同時有超級配套區包含公寓、企業家俱樂部、健身房，戶外還配備北歐花園、足球場、籃球場等。

但不可否認的是，在超前的附加價值之下，蜜蜂科技的價格注定“不一般”。

“我們不會與友商打價格戰，降價從不是最終的出路。”據劉雪萌回憶，珠海大橫琴&BEEPLUS中心是珠海橫琴首家高端服務式産業中心，由于當時能夠拎包入駐的辦公空間極為罕見，同等面積下，該項目價格高出市場均價3-5倍，客戶對于高溢價産品産生質疑。

談到橫琴項目時，劉雪萌感慨頗深：“如此大的溢價之下，怎麼能夠讓客戶感受到我們的價值，尤其是在還未正式使用産品之前，這是一個非常難的命題。客戶對于拎包入駐的産品不了解，我們需要讓市場關注到我們。”

為了提高知名度，蜜蜂科技開業前兩年舉辦了200多場活動；精準定位項目，針對澳門客戶，有專門文化服務團隊，接納澳門實習生，讓澳門人來服務澳門；以及為新進橫琴的科技企業提供一站式服務等。

“我們用實際案例證明，入駐企業能通過我們的資源對接獲得政策支持、業務合作機會，這些價值遠超租金差價。”智慧化繫統HERO更是強化了這種體驗——從門禁掃碼、會議室預定到咖啡配送，全流程數字化讓辦公效率大幅提升，目前3.0版本正在開發中。

2025年，基于四大産品線的積澱，蜜蜂科技進一步提出三大核心服務能力——蜜蜂資管、蜜蜂物管、蜜蜂企服，通過專業化分工為項目賦能。

蜜蜂資管為客戶量身定制“籌開管理+精細化運營管理+招商去化”全流程解決方案；蜜蜂物管則提供大物業、大招商、大配套的資産及生态價值重構服務；而蜜蜂企服聚焦“全場景數字化+高標準精細化”企業綜合設施管理服務。

當問及服務升級之下客戶的留存率，劉雪萌分享到：“續約率達到80%以上，這是目標客群對我們精細化服務的認可。”

談及未來規劃，劉雪萌透露，蜜蜂科技接下來将重點深耕大灣區和華東市場。

“2025年，深圳将會亮相兩個新項目，一個是與深業鵬南集團簽約的位于坂田的深業新場&BEEPLUS，是公司在大灣區落地的首個寫字樓項目；另一個是與科技工業園（集團）簽約的位于南山區的科技園金融基地&BEEPLUS。

在華東區域，位于南京江北新區的BEEPLUS研創産業中心與位于南通創新區的BEEPLUS紫琅矽谷也将預計于2025年三季度同步開業。”

回過頭來看，不卷“價格戰”，用“服務”打開新的思路，這或許就是蜜蜂科技在叢林法則市場的競争之道。

以下為觀點新媒體對蜜蜂科技合伙人、集團常務副總裁劉雪萌先生的采訪實錄：

觀點新媒體：2025年，蜜蜂科技迎來了10周年，在資管運營領域深耕十載，從您的專業視角出發，過去十年間寫字樓與産業園區市場都經歷了哪些顯著變革？

劉雪萌：過去10年，客戶的需求發生了巨大變化。

以往在招商方面，客戶需求主要在面積、價格等初級指標上，如今更看重寫字樓或園區能夠提供的功能配套以及服務。

這反映出過去很長一段時間，行業新建大量樓宇，但很多並沒有應對未來需求進行提前規劃，導致現在大量寫字樓運營水平非常同質化，難以滿足用戶的新興需求。

第二個看到的變化，原來寫字樓較多是偏綜合性的，更多是存在于城市中心CBD區位，客戶類型也非常多元。但随着租賃需求的放緩，作為運營商其實很難為不同需求的客戶提供專業服務。

所以，現在越來越多寫字樓和園區正在走向更加專業化服務的賽道，更強調一棟樓宇是否有産業鍊的生态，是否有産業資源的聚集。

觀點新媒體：蜜蜂科技與大業主合作，從哪個階段開始介入？

劉雪萌：蜜蜂科技主要是為存量資産的業主提供全流程的資産管理服務。

從載體的定位規劃、改造升級，籌開籌備，到交付後的長期運營、招商，每一個環節都緊緊相扣。我們較多項目是在樓宇竣工交付前就提早介入，以未來10-20年的資産運營效益和資産價值提升為考量，做好整體、長期的規劃定位，制定詳盡的招商策略和經營計劃，從而能夠最大程度實現資産的潛在價值。

觀點新媒體：蜜蜂科技主要是面向哪類客群？

劉雪萌：資産持有者這部分客戶畫像其實比較多元，但目前合作的較多的是國企，主要是市屬國企或者區屬國企，他們手上有大量閑置或者是運營狀态不佳的資産，得不到有效得利用和盤活。

蜜蜂科技有能力幫助他們做好存量資産改造、煥新以及精細化運營服務和招商服務，能夠幫助他們把資産從失血狀态調整為能夠産生正向現金流的狀态。

另一方面，蜜蜂科技能夠為他們導入優質的企業客戶，幫助他們構建産業生态，這是蜜蜂科技提供給業主方的價值。

國企客戶除了關注經濟效益之外，也非常關注我們能夠給所在區域導入什麼樣的産業資源。這也是我們過去十年經營積累的企業資源庫，能夠比較好的賦能。

觀點新媒體：在蜜蜂科技寫字樓項目中，插入不同模塊的配套，如健身房、午休倉、超市等，租戶是否會擔心因這部分配套額外支出了多余的成本？

劉雪萌：很多客戶會有這樣的想法，說辦公室相對比較小，同樣的價格可以租到旁邊寫字樓可能兩倍的面積。這時，很重要的是要讓客戶看得到我們的價值，絕對不僅僅是在于單純的租賃面積，而是在于能夠提供什麼樣的服務。

我們做了非常多的服務，配套的功能區多樣，同時不斷強化服務價值。我們有非常好的生态，非常多的社群活動，包括針對企業服務類的活動。讓企業在我們運營的園區或者寫字樓里面，能夠得到所需要的一些支持。

對于企業來說，比起額外的一些成本，更看重我們能不能解決他們所遇到的痛點問題，能夠讓他們更加專注地創造主業上的價值。

降價不是最終出路，聚焦我們的客戶、為他們提供極具價值的服務才是出路。

觀點新媒體：蜜蜂科技四大産品線未來的着力點是什麼？産品布局會偏向于哪些城市？

劉雪萌：從産品線來說，我們現在比較多的是寫字樓和産業園區，這是項目數量上逐步增多的産品線。

産業中心作為目前布局比較多的項目，未來更多是以寫字樓或産業園區當中的産品組合的一部分存在，我們未來更多的會聚焦整棟寫字樓和園區的全面運營管理。

從區域上來說，我們從大灣區起步，目前在全國9個城市已經有布局。前年開始進入華東，首站是在江蘇南通，現在在南通、南京、蘇州、杭州都有項目正在籌備當中，西南也有一些布局。

接下來的重點是進一步深耕大灣區和華東兩個區域市場。像今年在深圳有兩個項目會面世，在華東也有兩個項目，一個在南京，一個在南通，預計三季度七八月份時會跟大家去見面。

産品布局主要面向萬億級GDP城市，希望在每一個進入的城市能夠深耕當地市場，深度服務合作方和客戶，取得較好的口碑，這是我們的發展方向。

觀點新媒體：當初為什麼會選擇進入蜜蜂科技這家年輕的公司？

劉雪萌：蜜蜂科技是一家充滿可能性的企業。

雖然我們不是一家高度成熟化的大型企業，但是非常有沖勁，是具有創新精神的資産管理運營商。在這樣一家公司，我感到非常充實，能夠獲得自己期望的成長。

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