股東會見聞錄 | 有深鐵支持後 萬科仍需時間換空間

觀點網 萬科每一年召開的股東大會都很熱鬧。

6月27日，萬科在深圳召開了2024年度股東周年大會，或許是因為進入了“深鐵時代”，許多股東都來到了現場，想見一見萬科新一屆的領導班子。

據現場參會股東介紹，萬科這次股東會台下設置的座位數量大概200個，雖未達到座無虛席的程度，但也是濟濟一堂。

台上出席的管理層也達到了13人，坐在前面的7人是核心管理層，最中間的毫無疑問正是新任董事會主席辛傑，他的右手邊坐着郁亮，左手邊是解凍。

此外，李鋒、李剛、華翠、田鈞等新管理層也都在本次會議亮相。

細數之下，除了郁亮和解凍是“老萬科”之外，其余管理層基本都是“新人”，實在令人忍不住發出一聲感慨。

1+1＞2

一如既往，萬科管理層在會議之初介紹了公司2024年的業績情況。

數據顯示，2024年萬科實現營業總收入為3431.76億元，同比下降26.32%；歸母淨利潤虧損約494.78億元，而上年同期為盈利121.63億元；扣非淨利潤虧損453.94億元，上年同期盈利97.94億元；經營活動産生的現金流量淨額為38億元，同比下降2.87%。

對于萬科2024年的表現，辛傑深表歉意：“大環境發生了變化，公司沒有跟上節奏，過去‘三高’模式的慣性過大，資源投入過于分散，随着房地産市場的深度調整，問題和風險開始顯現。”

為了有效化解風險，萬科作出了一繫列改變，最直接的就是公司管理人員經歷了一次大換血。

今年1月27日，萬科公告宣布，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭辭職。取而代之的是辛傑獲任為萬科第二十屆董事會主席，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執行副總裁，田鈞為董事會秘書。

在此次股東大會上，股東們表示對萬科今年人事換血的情況格外關注。

辛傑對此也有所回應：“我和同事們加入了萬科，和萬科原管理團隊攜手，倡導集體主義的精神，是團隊的力量，兩個團隊融合在一起，（發揮出）1+1>2（的效應），共同應對風險和挑戰。”

與此同時，他認為萬科和深鐵合作之後，有造“衛星城”能力。

“深圳地鐵和萬科結合，以TOD綜合開發為基礎，提供城市基礎建設和運營的繫統解決方案，因地制宜發展新質生産力，形成多元場景、多業态融合的城市服務新生态。兩家公司一起一定能夠打造出令老百姓滿意的好房子和很多公共休閑、度假娛樂等産品。”

談及市場未來的走勢，郁亮認為，在政策引導和支持下，相信房地産将回到穩定健康的發展軌道上來。

他指出，自去年9月底一攬子支持政策出台後，行業信心受到提振，市場穩步修復，盡管4月份的時候新房銷售出現了小幅度的有競争性的回購，但五一期間的表現仍然活躍，市場需求回升已有較好的基礎支撐。

此外在産品趨勢上，當前新房供給多元化、品質化趨勢加強，新房産品領先性與現房銷售趨勢将成為對沖二手市場分流的有力手段。

以時間換空間

據參會股東介紹，辛傑在會上表示，目前萬科改革化險的工作正在穩步地推進，已到期的公開債均已完成兌付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。

“所幸的是我們獲得了多方的支持。”

辛傑口中的“多方的支持”，包括深圳市有關部門的高度重視、金融機構大力的支持以及大股東深鐵集團鼎力的相助，“各方伸出援手，支持公司融資需求，保持融資規模總體穩定。”

據了解，在已經過去的2024年，萬科累計完成了93億元境内公開債券和折合人民币約104億元的境外公開債券償付。而2025年以來，公司已完成129.4億元境内債和35.5億元境外債的兌付。

另外，萬科執行副總裁、财務負責人韓慧華介紹，今年截至目前已順利完成165億元公開債務償還，年内已無境外公開債，且未來兩年内都将沒有到期的境外債務需要償還。

“取得這一成績，首先是離不開各家金融機構的大力支持。”

2024年，萬科新增融資和再融資規模達948億元，新增融資綜合成本為3.54%，同比下降37bp；新增經營性物業貸293億元。今年1-5月，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本大概在3.4%，較2024年進一步下降。

“其次，當然也離不開大股東地鐵集團的鼎力支持。”

據悉，自2023年底開始，深圳國資及深鐵集團就在幫助萬科進行資産和股權處置，還參與萬科旗下消費基礎設施REIT的認購，同時協調各類金融資源，助力公司開展融資。

進入2025後，深鐵集團更是用真金白銀支持萬科，為萬科提供了累計超140億元的股東借款。

在今年2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，深鐵集團分别向萬科提供了28億、42億、33億、15.52億、30億的借款，合計148.52億元，這些錢将全部用于償還債券本息。

萬科“以時間換空間”的手段不止這些。

就在6月份期間，萬科通過出售7295.6萬股A股庫存股，獲得了4.79億元資金。另外，本次股東大會通過了《關于提請股東大會給予董事會發行公司H股股份之一般性授權的議案》。

根據該議案，萬科董事會可根據公司需要，決定單獨或同時發行、配發及處理不超過公司已發行H股20%的新增股份。當天收盤，萬科企業H股市值約為589.38億港元。

對于仍待償還的公司債務，韓慧華並未過多透露具體情況，而是表示公司将會通過多種方式安排。

她指出，一方面，萬科将繼續通過加速銷售回款、動态管控開發節奏、合理平衡收支，力争經營性現金流為正，並發揮好經營服務業務的造血功能；另一方面，将繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活采用市場化轉讓、資産證券化等策略，充分實現資産價值，适時補充流動性。

此外，萬科也将繼續積極争取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續争取增量流動性機會。

“有政策端的盈利，有金融機構的支持，有國資大股東的力挺，有合作伙伴和各級各界的支持，依靠公司自身的努力，我們有信心有能力應對挑戰，全力以赴争取妥善化解到期債務。”

除債務壓力之外，萬科面對的還有來自銷售端的難題。

今年1-5月，萬科按期完成了86個項目、2.64萬套房子的交付，累計實現的銷售金額約為570億元，同比下降43.73%。

“我們必須清醒地認識到，企業的發展並不會一帆風順，會遇到各種困難和挑戰，我們願與有志之士攜手，動員各方力量，充分調配資源，竭盡全力、全力以赴共同推動萬科重歸健康發展的軌道，成為新時代房地産轉型發展的好企業。”萬科新任掌門人如是期望。

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