瑞房忙碌的一周:剛拿下上海永業地塊 嶺南天地又引資大家保險

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2025-06-26 00:29

  • 在大家保險之外,瑞安房地産還曾與中國人壽旗下國壽基金進行合作。

    觀點網 瑞安房地産近期商業動作頻頻。

    6月20日,聯合天安拿下永業位于上海新天地東區200億元地塊後,6月26日又宣布嶺南天地項目引入險資大家保險的消息。

    根據公告,瑞安房地産附屬公司SODH、各自為附屬公司的現有股東、基金、基金普通合伙人、嶺南新天地項目公司佛山瑞安,以及嶺南站購物中心項目公司佛山安盈訂立合作協議。

    基金出資承諾總額将增加至人民币35.4億元,以進行股權轉讓,並透過項目公司持有項目資産;現有股東會将其于佛山瑞安及佛山安盈各自100%股權轉讓予基金,總對價拟為約人民币34.9億元。

    也就是說,在這筆交易完成後,上述基金将擁有佛山瑞安及佛山安盈100%股權,瑞安房地産将透過間接全資附屬公司上海瑞安擁有基金該57.63%的合伙權益。

    進行交易後,基金将被視為瑞安房地産附屬公司,其财務業績将于公司财務報表内綜合入賬。因此,佛山瑞安及佛山安盈(即項目公司)的财務業績,将繼續于瑞安房地産的财務報表内綜合入賬。

    觀點新媒體注意到,瑞安房地産在交易後所得款項淨額為6.83億元,将用作公司一般營運資金。

    瑞房表示,交易符合集團的“輕資産策略”,該策略旨在改善集團的資金循環,並與長期合作伙伴建立戰略合作伙伴關繫,從而使集團能夠擴大所管理的資産及增加經常性管理費收入。

    再一次聯手險資

    能配合瑞安房地産完成項目股權交易的基金背後究竟是誰?

    觀點新媒體了解到,公告中所提及的青島瑞見私募股權投資基金合伙企業,基金普通合伙人1、基金普通合伙人2及基金有限合伙人均由中國财政部最終擁有的保險公司間接擁有,經股權穿透,該保險公司為大家人壽保險股份有限公司,即大家保險。

    事實上,雙方並不是第一次進行項目股權交易。

    早前于2023年12月底,瑞安房地産拟以12.06億元出售鴻壽坊項目所在的上海九澤置業65%股權,決定與一家名為鴻瑞壽遠合伙的企業訂立協議。公告内容顯示,瑞安房地産打算将旗下SODH、星宏及項目公司的65%股權轉讓給鴻瑞壽遠合伙,預估成交額12.06億元。

    “交易完成後,星宏及鴻瑞壽遠合伙将分别持有項目公司35%及65%股權,項目公司也将不再是瑞安房地産的附屬公司,且其财務業績将不再于公司的财務報表綜合入賬。”據了解,接盤方鴻瑞壽遠合伙的股東為遠見投資、壽家鴻瑞基金,分别持股0.01%、99.99%。

    壽家鴻瑞基金全稱為上海壽家鴻瑞私募投資基金合伙企業(有限合伙),成立于2023年12月,最大股東即為大家保險旗下的大家控股;瑞安投資(上海)、遠見共創兩家公司另持股18.03%、0.08%。

    事實上,在大家保險之外,瑞安房地産還曾與中國人壽旗下國壽基金進行合作。

    時間回到2017年12月,為提高公司的周轉率,瑞安房地産與國壽基金、項目公司訂立了一份交易協議,向國壽基金轉讓上海瑞虹新城21.4%股權,相當于合作投資組合的49.5%銷售股權,交易價格達到38.69億元。

    與嶺南新天地不同,瑞虹新城位于上海虹口區,毗鄰北外灘,為上海内環線内最大商業住宅綜合項目之一,也是上海最大的舊改項目之一。

    據觀點新媒體此前報道,該項目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業以及55萬平方米的瑞虹天地商業綜合體等業态,已經相繼推出多期住宅、四個片區的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業闆塊中的星星堂和月亮灣。

    這筆交易完成後,國壽基金、瑞安房地産和上海虹房(集團)有限公司,将透過項目公司分别持有合作投資組合的49.5%、49.5%和1%權益。

    計算下來,瑞安房地産淨所得款項總額達到36.14億元,相等于嶺南天地項目所得款項的6倍;與此同時,也使得瑞安房地産的資産負債率下降14個百分點。

    瑞安新天地版圖

    為嶺南天地項目引入大家保險之前,瑞安房地産才于上海新辟一宗地塊。

    2025年6月19日,瑞安房地産和天安相繼發布公告稱,拟設立合資公司上海瑞天里企業管理有限公司,通過公開挂牌競價程序收購上海永業城市更新建設發展有限公司50%股權;幾日後,永業集團将該標的50%股權正式上架挂牌交易,最終通過一次報價成交,股權成交價格為底價28.93億元。

    觀點新媒體獲悉,瑞安房地産和天安在合資公司上海瑞天里的股權占比分别為30%、70%。此次股權交易後,天安将擁有永業城更35%股權,瑞安房地産擁有該公司15%股權,剩余50%股權則由永業集團持有。

    值得注意的是,永業城更的資産評估價值為205.72億元,負債評估價值為147.84億元,淨資産評估價值為57.87億元,若計入負債,瑞安房地産及天安聯合體此次實際獲得的總資産估值可達到約103億元。

    瑞安房地産再次入局永業地塊交易並不算意外,在這宗新成交地塊的周邊,便是當前上海紅盤之一翠湖六期,正是由永業與瑞安房地産聯合操盤。

    據瑞安房地産所發布的2024年年報,目前在上海擁有的住宅可售權益貨值僅剩余59億元,其中新天地闆塊内太平橋118、122号地塊剩余可售權益貨值占比最高,約合41億元。

    從這一角度來看,瑞安房地産目前在上海市場的高端儲備資源已經響起了提示鈴,但在此之前其選擇的發展策略已不是看上哪塊地拿哪塊地,而是在保持财務穩健前提下考慮新投資機會,減少風險。

    因此,也不難理解瑞安選擇“輕資産操盤”,只涉及其中15%股權。

    在拿下永業新天地地塊的前一周,瑞安房地産還剛剛将投資腳步首次延伸至廣州。

    2025年6月10日,廣州市花都區新青水泥廠改造項目舉行戰略合作簽約儀式:廣州智都投資控股集團有限公司、瑞安新天地(上海)商業管理有限公司、法國讓·努維爾建築事務所,及廣東省建築設計研究院集團股份有限公司四方達成合作,将共同推進5萬平方米的工業遺存活化工程。

    與上海、佛山新天地項目不同,廣州新青水泥廠項目並不涉及居民安置,而是需将項目改造為文旅商業綜合街區。

    據瑞安新天地行政總裁張斌透露,團隊已完成項目所在區域的深度調研,此次合作的四方将在協議框架下細化合作内容,計劃于2025年完成概念方案設計工作,2026年實現開工建設。

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    撰文:趙焓璐    

    審校:徐耀輝



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