房企繼續精兵簡政 招商蛇口裁撤全部區域公司

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2025-06-25 22:31

  • 一衆房企不約而同地取消/調整區域公司,形成了一股裁撤潮,讓整個房地産行業“震感”明顯。

    觀點網 招商蛇口組織架構的調整動作還在繼續。

    這個月初的時候,有媒體傳出消息,招商蛇口将逐漸取消全國五大區域平台,公司組織架構從三級管控體繫轉向到二級管控體繫。

    經過大半個月時間醞釀之後,這一消息終于得到了官方的确認。

    6月24日,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(簡稱“招商蛇口”)發布第四屆董事會2025年第四次臨時會議決議公告,本次會議全票通過了《關于審議公司組織架構調整的議案》。

    公告顯示,根據戰略規劃、業務發展和管理需要,在總部層面新成立資産管理部,将風險管理部/法律合規部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。

    在開發業務層面,減少管理層級,取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司,由公司總部直接管理下屬城市公司。

    此次組織架構的調整,應該是招商蛇口“精進”路線的一次續航。

    “精進”路線

    在2024年業績發布會上,招商蛇口董事長蔣鐵峰提到,公司2024年選擇以“精進”作為貫穿全年的關鍵,堅持“精耕細作、穩中求進”。

    從去年表現來看,招商蛇口的“精進”路線是全方面的“精”,既是業務上的聚焦發展,也是财務管理上的穩健縮表,同時還包括區域上的精細化管理。

    在已經過去的2024年,招商蛇口采取了穩健的财務管理策略,打造“堡壘式”資産負債表及“棉襖式”現金流量表。

    公司全年經營活動淨現金達319億元,同比微增1.69%;年末貨币資金余額約1003.51億元,同比增長13.66%;與此同時,公司資産負債表也得到一定的修復,年末剔除預收賬款的資産負債率62.37%、淨負債率55.85%、現金短債比為1.59,三道紅線指標保持綠檔。

    在業務方面,除了傳統拿地開發模式,招商蛇口也将代建業務作為一種延伸並入了開發業務,並在去年成立了招商建管平台。

    不過,招商蛇口董事總經理朱文凱指出,短期内並不會把代建業務作為像物業、公寓等業态的核心轉型方向,更多的是作為一種戰略補充。

    截止到2024年底,招商蛇口累計承接代建項目超540個,布局城市超27個,累計管理面積超2000萬平方米。

    此外,招商蛇口的“精進”也體現在公司的組織架構上。

    在2024年初,招商蛇口就已經完成過一輪組織架構調整,當時公司選擇将深圳區域與華南區域合並,同時把華中區域並入其他區域。最終原有的七大區域經過整合調整後只剩下華東、華南、華西、華北、江南五大區域。

    而在近期又一輪調整中,招商蛇口直接把五大區域公司都“砍掉”了,再也沒有區域公司的存在,而是由公司總部直接管理下屬城市公司,整體組織架構從此回歸到二級管控的精簡狀态。

    從今年财務數據來看,組織架構的精簡似乎帶來了一定的成效。

    招商蛇口今年一季度實現營業收入204.48億元,同比下降13.9%;歸母淨利潤實現了34.02%的同比增幅,達到4.45億元;扣非淨利潤為3.86億元,同比增長32.43%。

    不過,區域的精簡並不能解決所有問題,比如今年一季度錄得綜合毛利率為11.76%,同比下滑了2.74個百分點;淨利率則同比下滑2.05個百分點至1.89%。

    而在銷售方面,根據最新數據,招商蛇口今年前5個月簽約銷售面積為265.53萬平方米,同比下降21.19%;累計簽約銷售金額為671.46億元,同比下降13.75%。

    區域公司裁撤潮

    近七年來,招商蛇口歷經過多次組織架構調整。

    早在2018年,公司就迎來了一次重大變革,總部架構從16個部門重構精簡至8個部門,區域層面則從華北、華東、華中、華南、深圳五大區域,新增江南、東南、西南三大區域,裂變為八大區域。

    這一年也被稱為招商蛇口的組織變革年。

    後來,或許是考慮到區域規模太大容易導致管理不到位,招商蛇口于2020年撤銷了東南區域管理架構,調整為七大區域。

    2024年初,招商蛇口将深圳區域並入與華南區域,並撤銷了華中、西南區域,最終僅保留華南、華北、華東、江南與華西五大區域。六年時間,該公司組織架構經歷了一次小輪回。

    然而,招商蛇口的腳步仍未停下。

    今年初,有消息傳出招商蛇口華東區域内部也發生了一次整合與調整,其中杭州公司更名為浙江公司,随後将甯波公司調整為事業部並入浙江公司。

    6月4日,再次有媒體報道稱,招商蛇口将啟動組織架構調整,全面取消區域層級,從三級管控轉向二級管控,完成從“區域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉型。這一消息在近期得到了官方公告的證實。

    實際上,並不只有招商蛇口一家房企将區域公司給“砍掉”。

    去年2月,中交地産撤銷了旗下所有7個華中、華東、西南、西北、華南、華北以及津雄區域公司,與此同時還将原先的16個城市公司重組為9個,並由集團總部直管。

    今年3月,中國金茂也撤銷了原有的華東、華北、華南、華中、西南五大區域公司,20個城市公司則重組整合為14個。

    此外,萬科、華潤、綠城、保利等頭部房企也都對區域公司進行了收縮合並。一衆房企不約而同地取消/調整區域公司,形成了一股裁撤潮,讓整個房地産行業“震感”明顯。

    有業内人士分析稱,過去的房地産主要處于一種盲目擴張狀态,因此不斷增加區域公司並将權利下放,對公司搶占市場、擴大規模十分有效。而進入調整期之後,行業開始回歸産品本身,更看重質量而非規模,在銷售疲軟的情況下,規模越大反而越容易拖累公司現金流。

    與此同時,房企投資重心已經向一二線城市集中,對其他城市的關注度大大降低,區域公司的必要性已經沒有過去那麼高。

    而撤銷區域公司後,房企的管理架構從“總部-區域-城市”三級管控轉變為“總部-城市”二級管控,扁平化管理能夠縮短決策鍊條,既能提升企業運營與項目執行效率,還可以将資源集中到核心城市,提升投資回報率。

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    撰文:黃金土    

    審校:徐耀輝



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