FM賽道 | 金地智慧服務商服的毛利率挑戰

觀點網 從住宅物管走入非住業态，物企們的探索逐漸延伸至商辦、公建、産業園、醫院、高校等細分賽道。

随着衆多頭部企業開始采用國際通行的FM設施管理模式來管理非核心業務，“外包化”趨勢之下，FM設施管理成為物企搶占的新藍海。

當前，物企在FM設施管理上的嘗試場景主要集中在業務相對熟悉、且擁有穩定客戶資源的商辦領域，並呈現出向産業園、醫院、公建業态延伸的趨勢。

近兩年，“FM”與“IFM”在上市企業的年報中被提及的頻率越來越高，但競争者遠不止上市公司。作為金地集團核心業務闆塊之一，金地智慧服務在FM賽道上也有所布局。

機遇

金地智慧服務定位為“社區服務與資産管理整合運營商”，成立于1993年，在2021年由“金地物業”更名而來。

根據金地集團2024年年報，金地智慧服務于期末在管面積約2.52億平方米。

以上市物企進行比較，金地智慧服務在管規模與永升服務、世茂服務相近，同屬2億平方米梯隊。

截至2024年末，永升服務在管面積約為2.51億平方米，世茂服務在管面積約為2.18億平方米。

根據觀點指數《“信托制”模式獲廣泛實踐 | 2025年5月物業服務發展報告》，金地智慧服務在5月物業服務企業表現中排名11位。

和大多數從地産企業中發展而來的物企類似，金地智慧服務背靠金地集團，管理的物業類型與房地産行業關聯度相對較高。

在城市服務尚未在物業行業中掀起熱潮之前，金地智慧服務的發展重點主要集中在住宅、商寫物業和産業領域。

2021年整合更名後，金地智慧服務将商辦物管放入“金地商服”品牌之中，主要服務于寫字樓、綜合體、産業園等商業類項目。

若要追溯FM設施管理業務在國内的歷程，最初落點可以上數至21世紀初，但真正被物業企業關注且大規模入局，則是最近幾年的事情。

企業“外包化”需求使然，FM市場呈現出蓬勃發展的趨勢，如何抓住這一市場機遇，在激烈的競争中脫穎而出，已成為物企當下發展的重要議題。

或許意識到FM賽道已成物業行業格局中的“兵家必争之地”，金地智慧服務在金地商服的商業管理品牌之外，于2024年9月正式推出FM設施管理服務專屬品牌“荣尚企服”。

據官網介紹，荣尚企服FM服務涵蓋企業總部、寫字樓、辦公職場、産業園區、綜合體、政府公建、銀行、高校物業、醫院等各業态，客戶廣泛分布于互聯網、高端制造、金融、科技通訊等衆多行業。

比起以設施管理業務起家的專業公司，物企大多屬于以客戶資源為切入口進入FM領域的外來者。而行業機遇向來具有“先手優勢”，當前物企在FM賽道的競争格局逐漸分化。

跑在前列的，要麼是入局較早、客戶資源積累較為深厚的物企，例如萬物梁行、卓越商企服務；要麼是具有國央企背景、自帶資源支撐的綜合型物企，主要是保利物業、招商積余、中海物業等。

金地智慧服務同屬較早進入FM賽道的物企之一，對外聲名卻並不突顯。

據可查的公開信息，金地智慧服務的互聯網客戶及科技客戶包括阿里巴巴、螞蟻集團、字節跳動、唯品會、英特爾、中興通訊、邁瑞、聯想、金蝶軟件、中國移動、比亞迪、吉利汽車、奧的斯、中海油、國家能源集團等知名企業。

而賽道格局逐漸固定，但後來者源源不絕的情況下，金地智慧服務要考慮的不僅有如何向前“搶道”，還有向後打造競争壁壘。

挑戰

如果從2012年接管威新産業園算起，金地智慧服務進入FM賽道至今已有13年。

金地智慧服務向物聊社透露，旗下FM專屬品牌荣尚企服主要為客戶提供全生命周期管理服務的解決方案，包括工作場所管理、建築運維管理、不動産管理及空間管理軟硬服務結合的設施戰略規劃與管理。

截至2025年5月，荣尚企服中標管服IFM項目數量528個，在管面積共8137萬平方米。

以2024年末總在管面積2.51億平方米計算，金地智慧服務在FM賽道占下的領土約占總在管面積的32.42%，已成為其基礎住宅物管之外的另一項業績支撐。

FM已成為物業行業的重要賽道之一，入局較早的金地智慧服務建立起了自身的業務框架與服務模式，過去在商業物管領域積累下的客戶資源也成為如今可以持續加注FM業務的地基。

金地智慧服務向物聊社表示，荣尚企服業務聚焦“2+X”布局核心型發展區域，以“大灣區和長三角區域”為核心並覆蓋北京、成都等其他熱點城市。

客戶業态方面，則以“工業客戶”和“商業客戶”為基礎目標和戰略重點，“學校、醫院、政府”等其他為高潛進入賽道。

據介紹，金地智慧服務主要服務業态和客戶類型有大型央國企和頭部互聯網科智企業總部綜合服務、教育科研闆塊綜合設施服務、醫院及醫藥醫療闆塊綜合設施服務、公共建築和政府委托服務等。

但除了傳統物管出身與FM設施管理之間服務模式不同，金地智慧服務還面臨着“内憂外患”的挑戰。

從行業整體看，物企大多以客戶資源為落點切入FM賽道，小部分從團餐、樓宇科技、電梯以及設施設備專業運維等專業服務能力切入。

金地智慧服務則屬于較為大衆的一類，優勢是多年物管客戶資源打下的基礎可以幫助企業快速上手，但也意味着項目擴張更依賴自身商管業務基礎。

上遊行業尚處于調整期，部分物企非業主增值服務以及商辦物管業務的各項财務指標均有不同程度下滑，再加上金地集團對品牌競争帶來的影響，項目拓展或許也會呈現承壓态勢。

此外，“大衆”的另一重含義便是競争者較多。從傳統物管轉向FM，物企的首要渠道無外乎需求較為旺盛同時更為熟悉的企業總部、商寫與産業園，而後随着業态拓展進入醫院、高校、公建等領域。

盡管FM熱潮已然掀起，但賽道中遇挫撤場的物企同樣不少，除了傳統物業管理模式套用之後的水土不服，“事多錢少，毛利率不高”是常見原因。

這對2024年營收78億，毛利率卻徘徊在10.11%的金地智慧服務而言，並不算一個好消息。

在物業公司本身毛利率水平偏低，且商服環境未見明顯起色的情況下，金地智慧服務在FM賽道上不僅需要考慮拓展，也要考慮拓展成本與收益的平衡。

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