觀點與周逸清對話：弘毅不動産加速布局公募REITs及持有型ABS | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所挂牌上市，首日開盤即上漲29.99%，至5月23日收盤價為4.178元/份，相較于基準價2.734元/份漲幅達到52.82%。

在衆多投資者中，弘毅基礎設施基金作為恒泰租賃住房REIT的戰略投資者之一，持有份額385萬份，占基金發售總量比例0.77%。

就在恒泰租賃住房REIT上市當天，觀點機構在上海中國人壽金融中心舉辦2025觀點資本圓桌，會後我們和弘毅投資不動産基金董事總經理周逸清有了段交流。

周逸清先生擁有豐富的投資管理經驗，並作為項目負責人成功主導弘毅不動産基礎設施投資基金的設立與投資管理事務。

觀點新媒體獲悉，弘毅投資自2014年設立弘毅不動産專事不動産投資業務，目前已管理一線城市商用物業資産近90萬平方米，總價值超300億元，形成從一級市場股權投資、資産運營管理，到持有型ABS投資、公募REITs戰略配售及二級市場交易的覆蓋。

2024年末，弘毅不動産設立基礎設施投資基金，規模10億元，聚焦于公募REITs戰略配售與大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等領域的投資。

今年以來，弘毅不動産已接連參與九州通醫藥倉儲物流REIT、南方順豐物流REIT、萬國數據ABS等不動産REITs及持有型ABS投資。

談及恒泰租賃住房REIT的火爆，周逸清表示，租賃住房需要區分是保障性租賃住房（保租房）還是公共租賃住房（公租房）。保租房更傾向于市場化運作，而公租房則具有更強的保障性，其價格通常是周邊市場價的一半，所以NOI較為穩定。

“我們認為這是所有的REITs里最可以跟國債類比交易的品種，一是土地年限足夠長，二是經營收益很穩定。”周逸清如是說。

在他看來，不動産具有分化的特點，同一個資産類别里的不同資産會因為位置、品質或管理人不同出現大的分化。

以商場為例，優質的商場經營狀況會非常好，而較差的商場可能難以維持運營。“很多不動産業态沒有中間狀态。商場出租率高就有人來，有人來商戶就有生意，商戶生意好才能支撐高出租率，是一個正向循環。然而，一旦出租率掉下去，跌到70%人就不會去消費了，剩下的商鋪很快也将難以為繼。”

他認為，在所有不動産資産類别里，首先要選擇頭部標的和頭部管理人，管理人既包括資産運營管理人，也包括基金産品的基金管理人。“管理人選擇的好壞對投資成功的影響，甚至可能超過資産類别的選擇。”

從長期視角來看，所有資産類别都具有配置價值，但在不同周期階段，不同資産類别受到的影響不一樣。在短周期兩年、三年内看，弘毅不動産有一些投資偏好。

首先，是保障性租賃住房。弘毅不動産主要關注一線和部分強二線的公寓項目，其核心邏輯在于良好的基本面供求關繫。“保障性租賃住房的用戶群體是C端消費者，簡而言之，只要降低價格，就一定能吸引租戶，這種需求是切實存在的。”

2024年末，上海城投控股與國壽資本、弘毅投資達成合作，三方拟共同設立租賃住房Pre-REITs基金，投資于穩定運營或準竣工狀态的保障性租賃住房項目，由城投寬庭負責運營，並以城投寬庭保租房REIT作為主要退出路徑。

其次，是頭部的大型購物中心。周逸清指出，購物中心和保障性租賃住房不同，商場這一類别的分化比保租房更大，因此必須選擇頭部項目和運營方，並且項目體量要足夠大，能吸引目的性消費，也較難被新增供應撼動。

第三，是偏剛需的社區商業；第四，是數據中心（IDC）。從基本面分析，周逸清認為，IDC是一個理論上供應量非常大，但能夠真正形成有效供應比較少的闆塊，再加上需求旺盛，它可能是為數不多的在未來很長時間内都能夠保持20%至20%需求增長的闆塊。

“大家會比較擔心供應問題，但我們經過仔細分析發現，IDC真正的有效供應並不多。因為行業現在變得越來越多資本密集型，而且對于運營商的業績、規模、能力，甚至交付時間要求越來越高，所以能夠真正取得大客戶訂單然後把項目交付出去的運營商其實不多。”周逸清解釋道。

在位置選擇上，周逸清認為商場和IDC都是高度個性的産品，分化程度非常高，需要具體項目具體分析，“一線的商場可能還不如二線的經營得好，或者說一線跟二線經營一樣好的情況下，一線未來被其他供應卷到的可能性，可能反而比二線、三線、四線大。”

在周逸清看來，一、二、三、四線城市的商場都有投資機會，但關鍵是要選擇有護城河的項目。對于社區商業，弘毅則主要是投一線和強二線城市。

IDC也是一個不能簡單按照城市能級劃分的資産類别：“IDC分為零售型和基地型。零售型或者是金融機構為目標客戶的IDC肯定只在一線城市考慮，但如果是基地型，一些大模型訓練，包括短視頻等，就宜跟着客戶需求走，而客戶偏好電力充沛，電價比較便宜，體量大且集中便于客戶做集中部署，又跟北京、上海有專線直連的地方選址。”

今年初，弘毅不動産成功參與國内首單數據中心持有型ABS項目，投資萬國數據Tier 3+高標準數據中心。

觀點新媒體獲悉，持有型ABS是介于傳統ABS與公募REITs之間的權益型融資工具，相較于公募REITs，準入機制更為靈活，可覆蓋更廣泛的資産類型，同時通過差異化結構設計與靈活收益分配機制，為投資人提供風險收益特征差異化的配置工具。

周逸清對持有型ABS市場前景十分看好，並認為其未來有望發展壯大，，成為與公募REIT平行的市場。“未來，發行公募REITs或者持有性ABS将成為兩種平行的選擇方案。”

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