觀點與世邦魏理仕李淩對話：我們始終站在新的起點

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 2025年，中國商業地産市場仍處于結構性調整大潮中，在經濟復蘇與資産配置邏輯轉變的當下，資本市場也在敏銳地關注動向。

今年年初，世邦魏理仕（CBRE）中國區總裁李淩發布新年寄語，公開其對“周期穿越”的戰略解讀。“這些年我們總是說要穿越周期，可每一個新的交易都有其新的強盛的生命力，每一個新的交易也都在重新定義市場和未來。”

“我們始終站在新的起點。”李淩直言CBRE面對周期波動的希冀，“所有的時代都是回頭看時的總結，那是穿越周期的第一道光。”

言語之間，李淩向市場傳遞了一則觀點：每一次交易，都是對未來市場的重新塑造，不斷重塑的過程在各個領域都得到了具體體現。例如，剛剛過去的端午假期期間，據交通運輸部測算，假期期間全社會跨區域人員流動量累計6.57億人次，日均2.19億人次，較2024年端午節增長3%；五一假期則促成了3.14億人次出遊、1802.69億元的消費數據。據CBRE研究，商務部重點監測的50個步行街、商圈客流量同比增長6.4%。

然而，中國消費意願與結構演變仍呈現結構性差異，分化發展成為市場讨論的主流話題之一。

為進一步剖析商業地産市場發展的内在邏輯，觀點新媒體有幸再次對話CBRE中國區總裁李淩，從一線商業地産入局者的角度出發，勾勒出資本市場的前瞻圖景。

機會與風險並存

“家電家具、智能手機等品類銷售強勁，但其他可選消費增速偏低，反映出居民總體消費意願仍顯謹慎。”提及當前的消費意願趨勢，李淩開門見山指出當前消費品類分化的具體情況。

與此同時，他還捕捉到另一股強勁趨勢——服務型消費的活躍度。體驗、文化、社交等附加價值商品的被認可度正在提升。“我們認為這是未來釋放消費潛力、消費轉型升級的重要領域。”

這種結構性變化深刻影響着零售品牌的決策，變化中的消費情緒使得市場開始着重觀測海外品牌在華門店的調整策略。據CBRE 今年3月進行的市場情緒調查，零售品牌在國内拓展的積極性不降反增，在業務問詢中，約73%品牌涉及新設或擴張門店。

李淩意識到，零售品牌的門店策略並非一成不變，而是根據當地市場的消費趨勢、市占率和盈利水平、品牌生命周期等來進行适時調整。

“有進有退，優化整合和擴張升級並存才是市場的常态。”李淩透露，2024年中國的社零總額接近49萬億元，是全球第二大的消費市場，CBRE今年來已幫助不少外資品牌在中國落地首店和創新概念店。

正如CBRE調查數據所顯示，新一波消費潮的釋放将為國内商業市場注入活力，也将進一步帶動周邊商業地産投資。“受益于疫情後線下消費場景的重新開放，零售物業、酒店等消費相關商業地産也受到了投資者更多的關注。”

據CBRE研究數據顯示，酒店大宗物業交易在2023年達到了2019年以來的最高峰；而零售物業的大宗交易在過去兩年累計近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業類型中的交易額榜首。

觀點新媒體從李淩對談中得知，CBRE每年都會開展一次投資者意向調查，並通過這種方式和投資者探讨和分享中國商業地産市場的最新趨勢和策略建議。

比如在CBRE 2025年最新的中國投資者意向調查中，零售物業和酒店分别排在投資者關注的物業類型的第三位和第五位，排名較上一年調查均有所上升。

“無論是零售物業和酒店，還是康養、文旅等廣泛意義上與消費相關的地産類型，運營能力對于投資回報往往具有決定性的作用。”李淩表示。

另一方面，今年的調查顯示，投資者認為地緣政治的不确定性、對經濟衰退的擔憂和租賃市場需求不足是進行商業地産投資所面臨的主要挑戰。不過與此同時，有80%的投資者表示将維持或增加在商業地産的配置。

“機會與風險是並存的，市場在超預期震蕩的同時，也孕育着新的投資機遇。”

風險釋放與供需平衡

2024年以來，中國商業地産經歷了為時一年的資産價格加速調整，長線調整背後，代表着風險釋放的過程。數據顯示，截止2025年一季度，國内一線城市主要類型商業地産的資本化率中位區位已經上升到5.5%-6%。“這比市場的無風險收益率（類比十年期國債的到期收益率）高出370個基點以上。”

事實上，中國商業地産投資逐漸從負杠杆轉向正杠杆，使得核心型投資首次具備了必要條件。“由負杠杆環境轉為正杠杆是近年來中國商業地産投資最大的變化之一，這一趨勢性變化是兩個關鍵指標共同作用的結果。”

李淩首先拿出借貸利率不斷下行的論點進行作證，自2021年四季度以來，央行持續調降政策利率，今年5月的最近一次調整後，五年期LPR和一年期LPR分别為3.5%和3.0%，累計下調幅度已經達到115個基點和85個基點。

“同時，受到租賃市場、宏觀經濟周期性波動的影響，資本化率水平經歷了持續地上行。CBRE研究部的數據顯示，一線城市辦公樓、零售物業、高標倉的資本化率從2021年時4-4.5%的最低點，上升到目前的5.5-6%。”

由此看來，上述資産的資本化率與借貸利率的利差已實現由負轉正。

從負杠杆向正杠杆的轉變，無疑是周期下行過程中資産價格調整和風險釋放的體現。“這標志着中國商業地産投資正在逐步走向成熟，從原來由資本利得驅動為主導，成長為一個可以為不同風險偏好和策略的資本提供多樣化投資機會的市場。”

在此之外，國内公募REIT市場上，保租房、廠房、消費基礎設施、倉儲物流等産權類REIT的市場定價自去年四季度以來普遍回升，大多處于溢價交易的區間。這在一定程度上佐證，國内優質商業地産資産價格的吸引力正在逐步上升，京滬核心商務區的辦公樓，長三角和大灣區的高標倉等，未來的6-12個月很可能将迎來周期性投資的窗口期。

但回歸投資者實際意向，CBRE 2025年的中國投資者調查數據則有所回落，有41%的受訪者計劃在今年進行更積極的投資，相比2024年的47%比例下降6個百分點；而選擇更積極出售資産的受訪者比例則上升至51%。

“投資者的總體情緒是較為謹慎的。租賃市場仍面臨相當程度的不确定性，投資者對注重現金流穩定性的核心型和核心增益型策略的偏好程度有明顯提升。”

歸其根本，市場的謹慎情緒來源于對當下市場供需平衡的思考，在商業地産投資中，供需消長是推動市場周期運行的核心力量，無形中驅動着市場周期變換。正如李淩此前采訪中所提：“商業地産投資的波動和風險隐藏其中，但機遇和魅力也同樣根植于此。”

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