半月内35億補倉兩個項目 中鐵建鞏固成都“銷冠”地位

觀點網 在房地産市場企穩回升的過程中，土拍市場率先呈現出回暖迹象。今年以來，已有多地出現高溢價成交的住宅用地。不過，市場分化仍舊明顯。

這些“搶手”地塊大多集中在北京、上海等核心城市，但西安、成都這類新一線城市憑借相對更“低”的門檻，也不時刷新成交記錄，誕生新的地王項目。

6月19日，成都市再迎來兩宗住宅用地的出讓。雖然熱度不及之前，卻也頗具看點。

其中，中國鐵建地産以15.11億元拿下武侯區地塊，溢價率達16.9%。這也是該公司在6月4日，以20.13億元拿下成華區聖燈街道人民塘社區地塊後之後，時隔半個月重返成都土拍市場。

半個月内接連落子，中國鐵建地産此行目的明确。而事實上，成都一直是中國鐵建地産的深耕城市，除了通過積極獲取土地開發項目來拓展市場，中國鐵建地産在成都取得的積累，還得益于其代建業務的迅速擴展。

半月内兩次補倉

6月19日，成都市成交的兩宗住宅用地中，錦江區一心橋片區1号地塊編号為JJ05(070102)：2025-026，淨用地面積25695.87平方米，約合38.5438畝，規劃建築面積65524.46平方米，地塊容積率2.55。該地塊起拍樓面價就達到了2.02萬元/平方米，較3月27日廈門建發拿下的錦江區金融城三期地塊還高了200元/平方米。

最終，該地塊由成都同悅地産有限公司以總價23.26億元競得，溢價率75.7%，成交樓面價3.55萬元/平方米，險些刷新三個月前廈門建發創下的新紀錄，成為成都樓面價第二高的地塊。

天眼查信息顯示，成都同悅地産有限公司成立于2021年6月，由廈門國貿地産集團有限公司持股95%。值得注意的是，廈門建發與廈門國貿均為“廈門繫”房企，卻雙雙轉換戰場來到成都接連刷新西南門戶的地價記錄。

當日成交的另一宗地塊位于武侯區機投橋街道半邊街社區，地塊編号WH07(070102)：2025-028，淨用地面積36418.94平方米，約合54.6284畝，規劃建築面積91047平方米，容積率2.5。

從成都市公共資源交易服務中心披露的信息來看，該地塊是由中鐵房地産集團西南有限公司及重慶清能置業有限公司聯合競得，成交價為15.11億元，溢價率16.9%。

其中，中鐵房地産集團西南有限公司隸屬于中國鐵建房地産集團有限公司。天眼查信息顯示，中鐵房地産集團西南有限公司成立于2010年，由中國鐵建股份有限公司間接全資持股。

重慶清能置業有限公司也是一家國有控股企業，成立于2013年，是湖北聯投集團成員。該公司由湖北清能投資發展集團有限公司持股100%，後者的股東有三家，分别為湖北省聯合發展投資集團有限公司、湖北聯信企業管理合伙企業（有限合伙）、國家能源集團資産管理有限公司，對應的持股比例分别為53.15%、42.9936%、3.8564%。

也就是說，中國鐵建地産找來合作伙伴，共同開發這處項目。一般而言，房企合作拿地開發項目，主要基于資源整合、風險共擔、降低開發成本等方面的考慮。實際上，相較于重慶清能置業隸屬的湖北清能投資發展集團有限公司（簡稱“清能集團”），中國鐵建地産在成都市場已經頗具“地位”。

清能集團是湖北省屬大型、專業、跨地域的投資運營集團，業務闆塊主要分為房地産闆塊、智慧綜合能源闆塊、多元投資闆塊，經營範圍涵蓋房地産、能源、酒店等多個領域。截止目前已在北京、廣州、深圳、重慶、武漢、杭州、合肥、珠海、東莞、佛山、宜昌、荊州、五指山等多地進行房地産開發，形成“深耕湖北、點拓全國”的發展态勢。

該集團在2023年首進成都，與華潤置地聯合打造了位于成都高新區的高新天序項目，該項目于當年的12月27日首開，開盤即售罄。與中國鐵建地産聯合新摘的武侯區地塊，是繼高新天序項目之後，清能集團在成都核心區再落的一子。

而之所以選擇中國鐵建地産為合作方，或許正是看中了中國鐵建地産在成都積累的市場基礎和開發經驗。對于中國鐵建地産而言，雙方未來也更有機會将合作“延伸”至武漢甚至其他地區。

中國鐵建地産成都版圖

中國鐵建地産隸屬于中國鐵建股份有限公司，是國資委批準的16家以房地産為主業的央企之一。與清能集團的初來乍到不同，中國鐵建地産已經在成都深耕了十七年。

據中國鐵建發布的2024年年度報告顯示，中國鐵建全年實現銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位，較2023年提升2位。但在成都，中國鐵建地産居于全口徑銷售榜榜首，而這離不開中國鐵建地産在成都各區的穩步拓展與深耕細作。

中國鐵建地産在成都打造的首個項目是位于龍泉驿區的“果殼里的城”，2010年，伴随成都市政府的南遷，中國鐵建地産在同一年落子成都南部的金融城闆塊，並随後加大對南部區域的布局。

之後的2012年、2013年，中國鐵建地産以高新區的“西派國際”、 “西派瀾岸”，打開了成都高端住宅市場。2017年，中國鐵建地産在城南的怡心湖闆塊落子“西派國樾”。至2024年末，中國鐵建地産已在包括金融城、錦江生态帶、金融城東在内的城南八大闆塊，打造了十個項目，累計成交金額約355元。

中國鐵建地産進入武侯區的時間是2016年，打造了區域内首個高端項目“西派城”。

之後在2017年，首入成都青羊區，以浣花溪地塊為起點，推出“西派少城”、“西派浣花”、“西派金沙”、“西派錦樾”、“青陽樾府”等項目。來自第三方的數據顯示，2020年至2024年，中國鐵建地産連續四年銷售金額位列該區域榜首，累計成交金額約216億元。

密集的布局之下，在中國鐵建2024年銷售額排名前十的房地産項目中，有三個項目來自成都，即成都武侯西派臻境、成都麓湖西派臻境、成都西派交子。

除了西派交子是中國鐵建獨自操盤以外，另兩個項目均為聯合開發項目。其中，武侯西派臻境的合作方為招商蛇口，中國鐵建持有項目60%的權益；麓湖西派臻境有招商蛇口與天府産城兩個合作方，中國鐵建持有項目50%權益。

在2024年，中國鐵建繼續于上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地産項目22個，權益總計容面積為199.8萬平米，權益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。在獲取項目中，一二線城市獲取土地19宗，權益土地價款為141.53億元，占比為96%。

分區域來看，截至2024年末，中國鐵建持有待開發土地最多的區域為成都所在的西南區域，持有該地區待開發土地面積約303萬平方米，遠超第二名長三角區域的177.15萬平方米，占總土地儲備的36.62%。

基于豐厚的土地儲備，在2024年，中國鐵建完成房地産開發投資510.176億元，其中成都所在的西南區域完成投資195.86億元，投資占比達38.39%，而長三角區域完成投資155.71億元，投資占比30.52%。

同時，2024年中國鐵建房地産業務共計實現銷售金額951.45億元，銷售面積695.10萬平方米，實現結轉收入金額718.904億元，結轉面積578.23萬平方米。其中，憑借高端産品的持續推出，西南區域報告期内平均售價達15753元/平方米，全年銷售金額350.7億元。

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