股東會見聞錄 | 綠城千億存貨如何破局

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2025-06-21 02:21

  • 今年管理層已經制定了2021年及以前的存量項目去化指標,上半年指標完全可以超額完成。

    觀點網 “我們不應該把企業的命運寄托在一個人身上。”

    2025年的綠城股東周年大會上,變與不變相互交織。台上,董事會主席的位置已悄然易主--劉成雲的名字印在正中央的名牌上,取代了曾經的張亞東;台下,九龍倉的代表席位中熟悉的“周主席”並未出席,出現了另一位新面孔。

    然而,管理層席位上,郭佳峰、耿忠強、李駿、周長江等老将依然穩坐。正如劉成雲在回應股東關于管理層穩定性的提問時回應稱:“公司的擴張、發展並非靠個人意志。經營層也需保持公司的連續性。”在他看來,無論人事如何更叠,綠城的核心發展方向都是要确保公司戰略的延續性。

    現房銷售考題

    面對股東開場便直接提出關于“中交與綠城融合情況”的問題。劉成雲直言,中交作為大股東進入綠城的一段時間内,協同作用發揮地不夠好。“我認為中交與綠城一定可以做到取長補短,優勢互補,合作共赢”,其透露近期一直在綠城内部各個公司進行實際調研,尤其重視供應鍊和産業鍊方面的融合。

    “中交集團在城市更新、片區開發方面做了很多布局,且中交也有不少代建的項目。”此外,劉成雲還一直在探索思考未來海外投資的可能性。“中交在海外布局了159個國家,雖然我們考慮海外投資需要非常謹慎,但是在東南亞、中東、南美等區域還是有很多國人,所以當地投資的機會成立。”劉成雲表示,未來在海外進行小股操盤、合資建設都是綠城的探索方向。

    “但是,一定要确保合法依規,守住自己的底線。結合綠城市場化的高效運營機制、中交的央企的背景優勢。依法合規發展,不搞太多的關聯交易。2025年綠城中國還是要持續保持戰時狀态,保持底線思維,保持核心意識,努力實現穩健經營。”話語間,劉成雲将綠城的未來發展基調定在了“穩”這個字上。在現階段,市場排名情況如何並不是綠城最關注的問題。“目前我們最主要的考量點是在項目的安全、項目的兌現角度。”

    行政總裁郭佳峰坦言,“我們這幾年在上海、北京收獲的認可不少,市占率也在上升,從上海繁華三章到前段時間的潮鳴東方項目都可以看出。”2023年8月上海土拍,綠城上演土拍 “帽子戲法”,斥資百億連拿梅隴、徐泾、南翔三塊地;後于2025年5月,綠城·潮鳴東方上市認購,認購率167%,開盤當天房源全部售罄。“我們未來會繼續在核心城市里努力尋找投資可能性。”

    對于綠城而言,于核心城市的投資探索将進一步深入,但随着市場政策不斷革新,綠城還需适時調整核心打法。以當前市場熱議的“現房銷售”問題為例,據綠城中國副總裁肖力表示,目前已經在研究海外國家(如日本)的現房銷售政策,過去一兩周管理層也在商讨能否在新購買的土地中去進行一些符合市場政策的操作。

    郭加峰還進一步補充,兩三年前管理層就在讨論現房銷售的可能性,“我們在成都的土地實驗很成功,在這座城市布局的綠城桂語江瀾項目就與現房銷售挂鈎,受到了當地消費者的關注。”

    2024年12月,在全國住房城鄉建設工作會議上,住建部指出要推動構建房地産開發新模式。其中重點提出要大力推進商品住房銷售制度的革新,有序推行現房銷售模式,優化預售資金的監管機制。

    分析認為,這條政策對于開發商來說具有兩面性,一方面可以吸引更多購房者考慮現房項目,但另一方面,開發商們還需要考慮資金周轉壓力、政策的不确定性等影響因素。

    郭佳峰在股東會上坦言,在現貨銷售的情景之下,管理層已經在考慮更多問題:“這對我們的現金流、公司投資邏輯會有哪些影響?以及綠城可以進行投資的錢有哪些?我們都在做一些充分的考慮,這個過程對于我們來說不是很有利,但綠城會提前做一些準備,我們的運營思路還是有優勢的。”

    千億存貨破局

    股東大會席間,不時有聲音讨論綠城過去一年的利潤情況,而影響其利潤的一個主要原因便是資産減值問題。2024年,綠城計提資産減值及公平值變動損失49.17億元,同比增141.6%,其中,存貨減值39.25億元,信用減值9.5億元。

    早前的綠城中國2024年業績發布會上,執行總裁耿忠強也表示資産減值是繞不過去的話題。“過去幾年來計提減值主要是集中在2021年,2022年之後的項目基本上沒有出現,給大家報一個數,2022年去化率已經超過了90%,不存在進一步減值的情況。目前綠城手頭還有1000多億的存貨貨值,我們可能還要進一步調整。”

    耿忠強向股東坦言,現在影響銷售的因素不光包括市場環境,還包括周邊産品的競争格局,友商的定價策略。“當然,和我們的去化策略也有關繫,我們還有1000多億的存貨,現在就想盡快把老貨能夠轉化成現金,獲取新的投資機會,或者結合着公司自身的去化策略獲得折損,彌補相應的虧損。”

    副總裁李駿也在股東會上補充關于存貨問題的解決方案,據其表示2022年存貨去化項目率達到96-97% ,2023年由于還有新項目銷售,去化率約合70% ,2024年的去化情況也還可以。“我們在這些存貨中分出了不同的結構,要考慮置換、退換、改新方式。例如天津純商業項目,就考慮部分改為住宅地塊,此前拿地過多問題的解決方案就是要考慮置換地塊。”

    觀點新媒體了解到,綠城位于天津水西的雲廬L地塊規劃占地約合2.3萬平方米的商業項目,其中還包含6000平方米的地下商業項目,此前就有傳言流出稱該地塊将規劃“商改住”。

    “如果像海南藍灣小鎮等出售情況好的項目,我們有節奏地在當地每年規律開發一到兩個地塊;還有一部分項目,我們需要适時進行結構性補貨,項目住宅屬性不變,但要跟上時代的腳步。”李駿于股東會上透露,今年管理層已經制定了2021年及以前的存量項目去化指標,上半年指標完全可以超額完成。

    說完了存貨問題,話題又轉向了管理層穩定性。 劉成雲在股東會上坦言:“我認為不應該把企業的命運寄托在一個領域,現階段還是應該努力保持綠城的穩定經營。因為在北京也有工作,我個人精力有限,所以我想把董事會的工作重點放在定戰略、做決策、防風險這幾個闆塊。”

    其緊接着表示,如果在工作中看到了綠城需要改進的地方,且改進是對公司發展有利的話,會與公司管理層一起探讨戰略。“我來到綠城不過90天,我想通過做正确的事情來引導發展,而不是選擇進行強硬幹預,我們還是需要看長期、長遠發展,路遙知馬力,日久見人心。”

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    撰文:趙焓璐    

    審校:武瑾瑩



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