荣萬家“兩害取輕” 關聯方再以資抵債10.7億元

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2025-06-20 03:20

  • 相比于存貨的增加,應收賬款計提減值對公司利潤水平造成的負面影響明顯更大,只能兩害相權取其輕了。

    觀點網 6月18日,在這個全民狂歡購物的日子里,荣萬家也“買”了一大堆資産。

    當天,該公司發布了一份公告,稱與荣盛發展訂立2025年債務抵償框架協議。根據2025年債務抵償框架協議,公司已有條件同意收購而荣盛發展已有條件同意出售清償物業,總代價為人民币10.7億元。

    荣萬家這次從關聯地産方收購而來的資産包中,包含了總計12689個停車位、5479套儲藏間(總建築面積合共約3.62萬平方米)以及112套住宅、公寓及商業單位(總建築面積合共約2.59萬平方米)。

    經由獨立估值師估值,上述資産估值金額為10.76億元,約等于原價購買。不過,荣萬家買這個資産包時並沒有“現金支付”,而是通過“以資抵債”的方式将其收入囊中。

    根據債務抵償框架協議,荣萬家與荣盛發展協定,集團應支付的收購清償物業的代價應按等額基準抵銷余額,因此将不會向荣盛發展另行支付現金。

    更大規模的抵債

    自從地産行業進入調整期以來,房企與物企之間的關繫逐漸變得微妙起來。過去房企一方作為“爸爸”不斷地向旗下物企創造增量,如今兩者之間的支撐作用發生了逆轉,物企們開始輸血地産母公司,且大多數都是被動的。

    物業輸血地産的方式不多,主要包括資金挪用和以資抵債。在資金挪用方面,典型代表有恒大物業、鑫苑物業和新城悅服務等;以資抵債相對來說更廣泛,萬物雲、金科服務、京城佳業、弘陽服務、荣萬家等等,可以說在當前背景下,大部分物企都被關聯方“禍禍”過。

    實際上,荣萬家早就披露過關于這次地産關聯方荣盛發展“以資抵債”的消息。

    2023年11月16日,荣萬家發布公告稱,公司與荣盛發展訂立債務抵償框架協議,收購荣盛發展出售的清償物業,将按等額基準抵銷應收款項。2024年1月12日,雙方正式簽訂債務抵償框架協議。

    至于為何簽訂此項協議,荣萬家稱,此前公司向荣盛發展集團提供相關物業管理服務或小型工程及相關咨詢服務,應收款項12.6352億元,但截至債務抵償框架協議日期,該筆款項仍未清償。

    之所有會有這次協議的簽訂,是因為荣萬家長久以來向荣盛發展提供相關物業管理服務、小型工程及相關咨詢服務,但截至2022年底,後者仍有約12.64億元的款項尚未與前者結清。

    為了收回這筆錢,才有了雙方這一次的簽約。不過值得注意的是,荣萬家與荣盛發展首次簽訂的協議中,抵債資産為10870個停車位及332套住宅、寫字樓及商鋪(總建築面積約為2.63萬平方米),同樣是按等額基準,抵債規模約5.68億元。

    當時,荣盛發展用于抵債的資産賬面值約為9.18億元(為集團支付的總開發成本),遠高于抵債的規模。就在衆人以為荣萬家得了“大便宜”之際,意外發生了。雙方簽訂協議不久後,荣盛發展用于抵債的部分資産就被政府和法院沒收凍結,這也導致實際抵債的規模要低于預期不少。從簽訂抵債協議至今,荣萬家僅成功結清應收款項約2.88億元。

    正因如此才有了最近的第二次抵債協議。

    根據6月18日的公告,荣盛發展這一次用來抵債的資産仍以停車位為主,而且比上一次還增加了1819個;此外還新增總建面約3.62萬平方米的5479套儲藏間作為抵債資産,住宅、商寫資産則減少了220套;抵債規模則增加了約5.02億至10.7億元。

    難以消化的重量 

    荣萬家披露的公告中充滿了無奈,該公司表示自己在款項到期後就一直積極采取措施以求收回余額,比如發送催款函、安排人員前往荣盛發展集團違約成員公司的辦公室催款以及發起訴訟等等。

    然而這些手段均以失敗告終,關聯方在銷售下降以及保交樓壓力下,根本不可能有富裕的現金向其結算應收款項。

    收不回來的賬款對公司盈利造成了不小的沖擊。

    2021-2024年,荣萬家賬上應收款項規模分别為14.22億元、19.49億元、20.92億元、21.16億元。自2022年開始,該公司對應收款項進行計提減值撥備,至2024年的三年間減值撥備金額分别為1.41億元、1.58億元及1.31億元。

    與此同時,公司淨利潤也自2022年開始減少。2021-2024年,其錄得公司淨利潤分别為4億元、2.36億元、1.31億元、1.16億元。

    一邊是日漸高企的應收款,另一則是走下坡路的盈利數字,荣萬家能選擇的解決方法就是“以資抵債”,最起碼按照等額基準抵銷的原則,公司的應收賬款将減少10.70億元,較去年底時縮減一半。

    雖然通過以資抵債的方式削減了應收款的規模,但代價是公司的“重量”增加了,在完成交割後,荣萬家接收的償債資産将被分類為集團存貨,也就是說公司存貨規模将直接增加約10.7億元。

    對荣萬家而言,這實屬無奈之舉,相比于存貨的增加,應收賬款計提減值對公司利潤水平造成的負面影響明顯更大。

    根據年報數據顯示,荣萬家2024年末賬上的存貨規模約為3.39億元,較2023年的5476萬元增長近520%,大幅增加的原因正是關聯方第一次的以資抵債。經過這次更大規模的以資抵債之後,其存貨規模或将進一步擴大至現有的3倍。

    而要消化掉這些“重量”也有一定的難度。據了解,在第一次抵債所接收的那批資産中,荣萬家僅成功出售約922.05萬元的物業資産,以2.88億為目標的話,一年多時間的回收進度僅有3.2%。

    或許是清楚資産變現有難度,荣萬家這一次給了自己十年半的時間去完成價值變現。根據預期,公司在2025-2035年将分别實現4000萬、6000萬、8500萬、1.15億、1.30億、1.30億、1.50億、1.50億、1.60億、1.60億、1.69億元的償債物業變現價值。

    與此同時,在全部出售前,荣萬家也會通過旗下房地産經紀代理業務部門,将這些物業資産出租予公司在管項目中的住戶。這一切都是為了盡快消化掉多余的重量。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:黃金土    

    審校:武瑾瑩



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