直擊IDC | 萬國數據：熱浪的平衡

觀點網 作為數字經濟發展的基礎設施，數據中心随着AI技術的進步迎來新的增長契機。

萬國數據成立于2006年，是國内面向5G、人工智能、工業互聯網等領域的新一代信息技術基礎設施服務提供商。一季度，在國内AI 應用需求帶動下，萬國數據存量數據中心的上架率達到75.7%，環比提升1.9pct，去庫存情況良好；同時，新簽數據中心訂單達到151.6MW。

整體而言，客戶遷入節奏自2024年第一季以來保持穩定，預計2025年第二季新增使用面積約2萬平方米，而随着大型項目(152MW)交付，2025年第三至第四季遷入節奏可能加快。管理層預計2025年第二季至第四季經調整EBITDA按年實現高單位數增長。

産城園區評論了解到，在市場火熱期，過去幾年，萬國數據在提高EBITDA增長速度的同時，一直在采取措施加強财務狀況並降低杠杆率。

據了解，萬國數據于一季度完成第一筆ABS交易，總企業價值29億元，EV/EBITDA估值約13倍，萬國數據認購30%且保留運營權；公募REITs也在推進當中，近日，證監會宣布注冊準予南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金。

在萬國數據計劃中，将在不考慮資産貨币化收益的情況下，支持2025年度的總資本支出48億元，同時降低淨債務和杠杆率，而公募REITs若完成，将影響該公司投資現金流。

萬國數據董事長兼CEO黃偉稱，公司有信心在未來四年中，可以潛在地開發公司整個土地和電力儲備，大約900兆瓦甚至更多。平均分配到四年相當于每年大約50億元的資本支出，與今年的水平相似。“憑借公司預計在未來時期将增長的運營現金流以及通過上市的C - REIT工具貨币化資産的能力，相信公司能夠重復今年的融資模式，即投資現金流被運營現金流和資産貨币化收益所抵消。”

需求的提升

近兩年，中國數據中心市場由高速發展向高質量發展階段過渡，市場競争愈發激烈，大量中小第三方數據中心服務商以及跨界企業，因缺乏數據中心資源、技術以及客戶積累，難以維持業務發展，面臨被收購或虧損風險。

與此相對，深耕行業多年的頭部第三方數據中心服務商依托各自優勢能力實現新的增長，如萬國數據、秦淮數據等企業憑借較強的大型數據中心建設能力，在立足國内市場同時同步開拓國際市場；潤澤科技等具有上遊技術儲備的服務商在AI 發展浪潮下，探讨、嘗試建設智算中心；部分頭部服務商還推進橫向業務拓展，向外輸出機房高效建設、智能化運維等綜合服務能力。

這些都體現在萬國數據業績上，該公司于2025年一季度淨收入和淨利潤有所增長，淨收入同比增長12%至27.232億元，主要得益于數據中心的持續增長，總使用面積增加14.6%。

期内，萬國數據錄得淨利潤7.641億元，上年同期為淨虧損3.449億元；淨利潤率為28.1%，上年同期淨虧損率為14.2%；調整後的EBITDA（非GAAP）同比增長16.1%達到13.238億元，調整後的EBITDA利潤率（非GAAP）為48.6%。據悉，利潤率提高主要是由于運營成本降低，在接下來的三個季度中，萬國數據預計調整後的EBITDA将平均同比增長高個位數百分比。這考慮了由于ABS交易于2025年3月31日完成而導致的EBITDA的去並表。

體現在數據上，調整後的EBITDA為近兩年最高的單季度收入增速；此外，IDC業務收入具備一定滞後性，訂單承諾會在未來1年左右的時間轉化為收入數據。

這體現着人工智能發展帶來的需求提升。萬國數據的數據中心資産主要分布于對高性能數據中心需求廣泛的中國核心經濟樞紐地區，客戶類型包括了超大型雲服務提供商、大型互聯網平台企業、金融機構、電信運營商等，其客戶群體的多樣性和高質量需求也推動了公司的業務發展和資産布局。

最初，人工智能訓練在偏遠地區出現了一波需求，現在需求開始轉向一線城市的人工智能推理，萬國數據認為推理可能是更大且更可持續的多年機會，而萬國數據資産均位于一線城市。“推理意味着客戶對GPU的依賴性較小。他們将更多地使用混合和傳統繫統。所以公司的需求将繼續。”

另一面，強勁需求下價格端卻並未有明顯上升迹象。萬國數據GDS每平方米月經常性收入（MSR）在2024年第四季度較2023年第四季度下降2.3%，一季度每平方米的MSR則下降2.6%，這一下降趨勢仍未被扭轉。

截至2025年第一季度末，萬國數據已投入使用面積為61.07萬平米，同比增長11.2%。第一季度，中國淨新增投入使用面積為負2898平方米，原因是新增投入使用面積9505平方米，主要來自廊坊的數據中心，以及為ABS交易而去並表的底層項目1.24萬平方米。

截至2025年第一季度末，公司已使用面積為46.24萬平方米，較2024年第一季度末的40.36萬平方米和2024年第四季度末45.31萬平方米，分别增長了14.6%（年比年）和2.1%（季比季）。2025年第一季度，總新增使用面積為1.87萬平方米，主要由北京、廊坊和深圳的數據中心貢獻；淨新增使用面積為9330平方米。

近三年及一期以來，萬國數據投入運營的數據中心淨機房面積增長18.40%，2021 年至2024 年營業收入年復合增長率達到9.7%；截至2022 年末、2023 年末、2024 年末及2025 年3 月末，萬國數據持有項目的簽約率分别為95.5%、92.5%、91.9%及90.9%，維持在較高水平；運營面積的計費率分别為71.8%、73.9%、73.8%及75.7%，在運營面積逐年增加的情況下仍保持計費率上升趨勢。

在海外業務方面，DayOne 一方面就泰國數據中心與客戶達成明确簽約意向，另一方面順利進軍歐洲市場，在芬蘭落成首個數據中心項目，並已與客戶簽約，這兩個項目的拓展預計使DayOne 2025年預簽約容量超過750MW。

借道資産貨币化

正如上文提及，萬國數據經營需考慮到部分項目因私募REITs和公募REIT發行而剝離報表産生的影響。

産城園區評論獲悉，萬國數據在一季度完成第一筆ABS交易，也就是目前備受關注的私募REITs類别。該筆ABS由中國人壽領投，總企業價值29億元，EV/EBITDA估值約13倍，萬國數據認購30%且保留運營權。

據了解，萬國數據第一季度的調整後EBITDA利潤率為48.6%，管理層預計2025年第二季至第四季經調整EBITDA按年實現高單位數增長，這考慮了由于ABS交易完成而導致的EBITDA的去並表。

假設達到績效條件，萬國數據将因出售ABS而獲得高達18億元的現金對價，其中萬國數據将再投資高達5億元用于30%ABS發行份額，再投資30%後淨得12億元。第一筆現金款項已在2025年第二季度收到並入賬。此外，萬國數據已去並表約11億元的債務和其他負債。

在公募REITs上，萬國數據也取得一定進展。近日，南方萬國數據REIT正式獲證監會批復。該公司表示，公募REITs将為公司在中國的穩定數據中心建立進一步的估值基準，並且公司可以創建一個載體，未來可以将更多資産注入其中。

截至2025 年3 月31 日，萬國數據REIT首次發售時拟投資基礎設施資産估值為19.33 億元，該資産位于昆山市花橋鎮2遠創路558号，包含2棟數據中心樓，建築均為地上4層、地下1層，土地使用權面積為19999.50平方米，建築面積為35376.70 平方米。

底層資産的機櫃數量4192個，機櫃電力設計容量29，044kW，包含7kW機櫃4072個、4.5kW3機櫃120個。該項目采用批發型業務模式，為客戶提供機房及配套技術服務，並保障數據中心空調、照明、電力、濕度等保持良好的運營狀态，直接簽約客戶分别為上海電信、上海聯通以及客戶A（基礎設施項目的終端客戶）。

批發型模式主要具備規模化和穩定性，以服務雲服務商、頭部互聯網平台企業及金融機構等大型客戶為核心，通過模塊化或整棟簽約的形式簽訂5-10年的長期協議以鎖定長期收益。

據了解，該模式充分利用規模化運營與協同效應，主要面向阿里雲、騰訊雲、商業銀行信用卡中心等需要大規模數據中心資源的客戶提供服務，客戶更關注銷售團隊整體的專業度以及運維團隊的業務水平。

2022-2024 年及2025 年1-3 月，基礎設施項目營業收入分别為1.73億元、1.68億元、1.64億元和4295萬元。；平均簽約率均為100%，平均計費率分别為94.28%、92.10%、92.22%、95.89%。

萬國數據表示，ABS和公募REITs有利于公司去杠杆化，公募REITs交易如果完成，将影響公司的投資現金流。該公司希望通過資産貨币化收益和運營現金流，抵消投資現金流，采用這種融資模式實現公司穩定發展。

相較二級市場的火熱，萬國數據于2025年資本性支出較為謹慎。2025年基本資本開支預計25億元，但因152兆瓦新訂單需額外支出23億元，預計從資産支持證券（ABS）交易獲得首筆5億元現金收入，綜合來看2025年資本開支指引約43億元，此未考慮ABS剩余收入、更多大訂單或其他資産貨币化交易收入。

另外，近期，萬國數據完成5億美元可轉債發售工作，以及完成520 萬股美國存托股票（ADS）的定價工作，兩項融資計劃将共同用于優化公司資本結構，為數據中心基礎設施的持續擴張提供資金支持。

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