豐樹集團年報管窺 物流信托剝離與聚焦核心資産

觀點網“ 在2024這一年中，本集團失去了對某些子公司的控制。”

一年前，因戰略調整，豐樹集團将所持的豐樹物流信托（MLT）股份降至25.8%，導致該信托被從中立報表中剝離，也正因及時剝離該信托，豐樹于23/24财年結束時，所錄得的淨債務/股本比由64.3%降至59%。

回歸當下，這家企業近期發布的2024/25财年業績顯示，營業數據基本穩定：截至2025年3月31日實現22億新元收入，經常性稅後歸屬股東淨利達到6.374億新元。

“于2023/24财年将MLT從報表中拆分導致集團收入略降。剔除豐樹物流信托拆分的影響，集團本财年收入較上一财年增長1.2%。”豐樹管理層表示，由于整體重估損失收窄，豐樹由虧轉盈，稅後歸屬股東淨利從一年前的淨虧損恢復至2024/25财年的2.272億新元。

此外，該集團還通過剝離非核心資産、向豐樹物流信托出售資産以及豐樹日本投資私募信托的基金募集，合計獲得總計8.97億新元淨收益，經營管理資産總額從2023/24财年的775億新元增長至2024/25财年的803億新元；在建項目也從截至2024年3月31日的37億新元增加到2025年3月31日的55億新元。

剝離物流信托後

截至2025年3月31日，豐樹集團擁有並管理的物流、辦公、數據中心、學生公寓及其他類型物業總價值達803億新元。其資産分布于全球13個市場，包括新加坡、澳大利亞、加拿大、中國、歐洲、香港特别行政區、印度、日本等。

年内，該公司特别注重東南亞發展，包括馬來西亞、越南等國家。在2024年4月完成第三只日本物流開發基金MAJIC的募集後，觀點新媒體獲悉，豐樹正着手準備推廣一只新的物流開發基金--豐樹亞洲新興增長物流開發基金(MEGA)，該基金将專注于馬來西亞、印度和越南等快速增長、由國内消費驅動的經濟體。

據悉，MEGA将囊括經過全面甄别的物流開發資産，在完工時資産管理總規模将達到18億美元，該基金計劃于今年晚些時候完成募集。

除了資金聯合，豐樹另完成對馬來西亞和越南三座現代化A級物流物業的2.27億新元資産剝離交易。以上資産的接手方，正是去年完成剝離的MLT。

2024年3月，豐樹在部分處置其對MLT的權益給最終控股公司的子公司後，對MLT的投資進行了控制評估，在考慮到MLT的管理方為集團的全資附屬機構的情況下，管理層評估了集團因MLT管理人薪酬、其在MLT的權益而面臨的總體可變回報風險、以及這些回報的可持續性。“評估的結果是，集團沒有足夠的權益來控制MLT，因此，自喪失控制權的日期起，對MLT的投資應被記為對關聯公司的投資。”

豐樹物流信托被從中立報表中剝離後，豐樹該财年内的淨債務得以減少了28%至145億新元，利息保障倍數為2.9倍淨融資成本，略低于上一年的3.3倍。

觀點新媒體了解到，在MLT被分拆之前，曾于2017年9月發行本金總額為1.8億美元的永久債券、2021年11月發行4億美元永久債券，就分配款項或在MLT清盤的情況下，這些永久證券與優先單位持有人的權益同等，目優先于MLT的普通單位持有人，但劣後于MLT所有其他現有及未來債權人的索償權。

這批債券在2017年發行時的分配率為每年3.65%，2021年發行時的分配率為每年3.725%。分配将按MLT的酌情決定，每半年支付一次，且為非累積性，2023年初，MLT還将2017年發行的永久證券的分配固定率從3.650%調整為5.2074%。

截至目前，MLT的總資産達到132億新元，物流資産包主要聚集于東亞及東南亞，包括新加坡、中國、香港特别行政區、印度、日本、馬來西亞，以及澳大利亞。

聚焦核心資産

“我們所面臨的市場環境充滿挑戰，利率高企、地緣政治緊張局勢加劇、經濟前景不确定性深化，集團進一步專注于核心房地産闆塊：物流、學生住宿、辦公樓和數據中心，優先考慮運營績效、選擇性地投資具有增長潛力的特定市場、建設更多開發項目以獲得更高回報。”

據了解，剝離MLT回收部分資金以負擔債務壓力後，2024年豐樹還在其所規劃的核心投資闆塊中持續布局。

2024年4月，豐樹先以10億英鎊的價格，收購了英國和德國31處學生住房資産以及一個運營平台；此外，其還收購了位于印度班加羅爾一幅地塊用于開發辦公項目，進項目竣工後，在該面積為15.38萬平方米的地塊上，可提供74.32萬平方米的可租賃辦公空間。豐樹于印度另有兩宗甲級寫字樓項目正在推推進，以上項目竣工後，豐樹将在印度的四座城市擁有五項辦公樓資産。

值得注意的是，豐樹特别關注其年内在物流資産闆塊的業務布局，于年報内多次提及日本物流基金MAJIC的募集：“我們成功完成了豐樹日本投資國家私人信托(MAJIC)的募集，這是集團第三只專注于日本的基金，其種子資金來自位于東京市中心、京都中部以及宮城縣的三個物流開發項目。”

這只基金的收益貢獻與豐樹其他業務共同助推年度淨收益數據的增長，達到8.97億新元。

資料顯示，MAJIC基金計劃募集的資金總額最高可達1100億日元，約合10億新元。“當MAJIC完成全部資金部署，集團将着手籌備第二只專注于日本的物流開發基金。”

豐樹進一步探索日本市場，2024年10月，豐樹工業信托又以145億日元的購買對價，在日本東京收購了一處永久産權的混合型設施，該設施将被重新開發為一個新的數據中心。

數據來源：豐樹年報、觀點指數

據年報披露，豐樹集團在日本市場的房地産資産規模較去年增長兩個百分點，而歐洲市場亦實現同等幅度增長。這一增長主要得益于豐樹選擇在2024年年底進軍英國物流市場，以拓展其歐洲業務版圖。

據悉，2024年11月，Mapletree通過收購英國德比處 5.8萬平方米的物流設施，進入了英國物流市場；2025年2月，豐樹集團再次于英國物流市場收購其在英國的第二個倉庫Verda Park，該倉庫位于英國南牛津郡，總面積為1.4萬平方米。

今年1月，豐樹又在歐洲市場收購了一個由10座倉庫組成的資産組合，這些倉庫總計擁有19.5萬平方米的可出租淨面積，均分布在西班牙各個核心物流樞紐。

于國内物流投資方面，2025年3月，豐樹在香港青衣獲得一塊面積為4.43萬平方米的地塊，用于物流開發，預計施工将于2026年中期開始。

豐樹還透露，在香港的首個數據中心開發項目進展順利，項目位于新界粉嶺，已于2025年2月封頂。“憑借其靠近中國大陸的優越地理位置，該開發項目已吸引了運營商和終端用戶的潛在興趣，将在2025年下半年竣工。”

此外，截至2025财年末，豐樹于中國物流投資基金實現資産組合入駐率同比提升8個百分點至80%，報告期内，其于國内新增交付13個物流園區，合計為市場帶來90萬平方米可出租面積。

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