香港法院拍賣祥生股權里的中城投資角色

觀點網 創始人已經離世兩年多，祥生的風雨飄搖還未結束，或者已經走向終局。

6月13日，香港高等法院依據2023年及2024年兩項法庭命令，以公開招標形式強制處置原港股上市公司祥生集團共計2,246,597,000股普通股，投標截止至2025年6月27日上午8時至下午6時。

拍賣股票包括三個部分，分别是1,174,597,000股普通股票、1,002,000,000股普通股票、70,000,000股普通股票。

該公司注冊于開曼群島，曾于港交所主闆上市，2019年因債務危機停牌，2024年被正式除牌。

據上海中城聯盟投資管理股份有限公司相關人員透露，祥生集團22.47億股的處置方和案件原告人為中城投資，已經委托香港律師在香港報紙發布招標信息，依法對外出售祥生的股份。

退市風波

起初，祥生控股因預計無法在規定期限公布2022年全年業績，導致股票在二級市場停盤。随後一年多時間，祥生控股發布了6份關于復牌進展的季度更新公告，但均未滿足聯交所的復牌指引。

最終在2024年11月11日，祥生控股正式從港交所退市。

2024年1月31日，祥生補發了一份2022年度報告，截至當年末，公司計息銀行及其他借款、優先票據、公司債券及應付款項的應付利息等，合計約296.61億元，1年内需要償還193.92億元，而在手貨币資金不到12億元，可謂是債台高築。

實際上，為了籌集資金挽救危局，從2022年初開始，陳氏家族便将祥生控股旗下衆多資産擺上了貨架，創始人陳國祥更是将名下的杭州頂級豪宅九溪玫瑰園樓王“白宮别墅”，以8億元的價格挂牌出售。

同在2022年，祥生集團将祥生物業全部股權及關聯方債務轉讓給萬象生活，當時約定10.37億元收購代價，尚待交易雙方厘定並最終協議；最終代價扣除拟轉移債務約2.07億元，買方華潤僅有責任最終支付現金不高于8.3億元。

2024年8月4日，祥生集團将位于杭州市江幹區（現為上城區）的瑞晶國際商務中心2701室、2702室、2703室房地産資産以3039.27萬元的價格賣給久盛控股，比評估價低了454萬元。

此外，祥生還出售諸暨一個康養項目約23.8％股權、台州鄉村住宅項目約58.5％股權、湖州交投祥生房地産50％股權、杭州春園健康養老服務有限公司和安吉三特田野牧歌旅遊開發有限公司股權及應收賬款等。

然而，一繫列挽救措施下，祥生控股仍然沒能成功脫險，2024年11月11日被港交所摘牌。

在退出港交所後，祥生控股的股份、債權等一繫列金融資産成為各大投資機構手中的燙手山芋，需要轉手處理。

據相關報道，在正式退市後，祥生集團首先被拍賣的是債權。

2025年5月16日，祥生集團2.03億元債權被拍賣，起拍價僅8000萬，債權抵押物是祥生集團兩棟位于諸暨市的房産，一個房産建築面積合計10596.23平方米，土地使用權面積合計1461.44平方米；另一個房産建築面積5737.8平方米，土地使用權面積1927.37平方米。

此外，浙江靈龍管業為祥生集團做了擔保，因此抵押物中還有其子公司名下位于諸暨市浣東街道雙橋村的48949平方米工業土地使用權。

價值幾何

祥生集團退市的原因是無法按時刊發财務報告，停牌逾18個月無法復牌。

視角回到此次招標，現在祥生還剩下多少實際資産将直接決定這次股權拍賣的價格，也關繫到中城投資到底能回血多少。

目前，祥生控股最後發布的2022年報則是唯一可以參考的公開資料。

據祥生控股2022年年報綜合财務狀況表顯示，資産淨值約為72.48億元，其中非流動資産總值為62.66億元，流動資産總值為1104.66億元，流動性負債總額為989.83億元，非流動負債總額為105.02億元。

年報顯示，祥生控股集團累計發行普通股總數30.43億股，每股淨資産為2.38元。此次招標出讓的22.47億普通股約占累計發行普通股總數的73.8%，據此估算標的淨資産價值約為53.52億元。

但實際上在2022年後，祥生集團一繫列被出售或拍賣的資産並未統計在2022年年報之中，因此標的實際淨資産價值會遠低于53億元。

作為參考，祥生控股2022年總資産1167.33億元，對比2021年的1457.43億元下降19.9%。與此同時，淨資産負債比率由153%大幅上升至330.3%。

于2022年12月31日，祥生控股仍有約188項目，權益土地儲備為1264.35萬平方米。其中，有117個已竣工物業項目，已竣工總建築面積約為369萬平方米，較2021年12月31日約405萬平方米有所減少。有65個發展中物業項目，總建築面積約為768萬平方米，較2021年約1310萬平方米有所減少。

具體資産方面，2022年報的重大物業項目中共列舉了9個重點物業項目，其中價值最高的莫過于上海祥生中心，其他項目則多坐落于浙江的杭州、甯波以及陳氏家族老家諸暨。

上海祥生中心項目位于虹口區内環内核心地段，地鐵3軌交匯，距黃浦江僅1.4公里，與陸家嘴隔江相望。項目占地面積3.7萬方，地上規劃可建築面積約17萬平方米，地下規劃建築面積約14萬平方米，包含高端住宅、現代辦公與精品商業。

祥生控股在該項目的應占權益為83%，應占總建築面積28.42萬平方米，原預計2026年底完工。

此外，經營所産生的現金流是評估價值的另一重要標準。

2022年，祥生控股經營所得現金流量淨額為86.93億元，無法覆蓋融資活動所用的-110.53億元現金流量淨額，這将大大影響意向人對標的的估值。

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