中信城開纾困啟示錄 南甯信悅匯開業背後

觀點網 蹉跎十五年之後，這個位于南甯五象新區的商業體迎來新生。

據中信城開官微消息，近期南甯信悅匯正式開業，而這一項目的前身是2010年拿地的五象航洋城。

消息顯示，該項目有中信集團旗下多個平台協同，通過“司法重組+實質性重組”的方式，成功盤活，是中信城開産融協同纾困的新樣闆。

不過，重生歸來的南甯信悅匯，周邊早有華潤、綠地、萬科等商業項目盤踞多年，信悅匯能否從中脫穎而出？

前世今生

5月30日上午，位于南甯五象新區的信悅匯購物中心鳴鑼開業，這是中信城開打造的第三個信悅匯項目。

資料顯示，該項目位于廣西南甯市五象新區總部基地，總體量達41萬平方米，由3棟商務辦公樓、1座購物中心組成。其中，購物中心體量13.2萬平方米，由地下一層和地上七層組成。

事實上，南甯信悅匯項目的開業，標志着五象新區核心商圈再添新引擎，但更重要的是，上述項目重煥新生，意味着爛尾資産的有效盤活。

據了解，南甯信悅匯的前身是五象航洋城。

早在2010年，廣西本土企業航洋信和置業以6.05億元的代價拿下上述地塊。按當時記錄，一舉奪得廣西單價新“地王”。

計算下來，上述地塊的單價達到1600萬元畝，樓面價2490元/平方米，而同年11月拍賣的五象大道南側GC2010-080的商務地塊，其成交價格僅為892萬元/畝。換言之，航洋城地塊的單價比周邊項目貴了一倍。

地王項目的一舉一動總是備受矚目。

從當地媒體的報道來看，航洋集團拿地之後，計劃投入26億元打造上述項目，建設期為48個月。其中，購物中心部分定位為商務、時尚型精品體驗購物中心，計劃于2016年啟動招商，2018年5月開業。

然而，這個斥巨資打造的項目並未如預期那般順利落地。

據了解，項目此前宣布延遲至2020年5月1日，但並未能兌現。而後，2021年4月，官方公開渠道表示，計2021年秋冬季開業；但受疫情影響，項目開業時間再度延期到2022年。多次調整開業時間，以至于五象航洋城被市場戲稱為“鴿王”。

但令外界意想不到的是，這個“鴿王”飛着飛着就丢了。

2023年，航洋信和置業面臨破産重整。而五象航洋城作為融資抵押物，正式由中信集團接管。

如今，經過18個月的盤活，項目重新入市，並以“信悅匯”的品牌面向市場。

據了解，重新開業的信悅匯項目，引入了萬達影城、樂道匯精品超市南甯首家旗艦店、BIGOFFS超級折扣倉儲式品牌特賣會員店南甯首店、魔方城市書房廣西首店等品牌，開業當天客流突破13.5萬人次。

不過，也有業内人士表示擔憂，畢竟，南甯信悅匯周邊早已盤踞多個重點商業項目。

商業客查閱發現，項目五公里範圍内已有南甯荟聚（宜家家居店）、綠地缤紛天地、源泉荟商業廣場、金域中央萬科里、又一城商業廣場等項目。

不僅如此，2021年9月5日，南甯五象萬象匯正式啟幕，五象新區早已形成多雄逐鹿的商業格局，初出茅廬的信悅匯要打破其中競争局面，成功脫穎而出，或許並不容易。

纾困啟示錄

據介紹，此次重整盤活采用“司法重整+實質性重組”，綜合運用了“債轉股強控制、共益債投入保開業、專業團隊優運營”的交易結構模式。

其一，當年，航洋信和置業以五象航洋城作為抵押物，向華融資管借款，期限到2023年年末。

在企業破産重整之下，上述項目便通過債轉股，轉入中信集團（華融資産第一大股東）旗下。

商業客了解到，早在2024年1月，中信信托便順利拿下廣西航洋信和置業有限公司100%股權，由此全資控股五象航洋城。

其二，此前中信信托與中信金融資産便共同設立了“中信信托·信瑞6号企業破産服務信托項目”，通過信托計劃向重整企業發放共益債貸款，為項目的續建和開業提供一定的資金。

其三，中信城開進行融資代建，而旗下的中信商管以輕資産運營的角色介入上述項目當中。

也就是說，借助信托工具，並協同中信集團旗下多個兄弟單位，最終南甯信悅匯得以纾困與盤活。

資料顯示，目前中信集團旗下涉及房地産相關業務的平台主要有三個，包括中信泰富、中信城開以及中信和業。

其中，中信泰富專注于城市綜合體、高端商業、優質住宅等地産項目的開發與運營；中信和業則是中信集團新型城鎮化闆塊商業地産運營管理的平台，主要負責商業物業的持有、運營及受托管理。

而中信城開是中信集團一級全資子公司，是中信集團對國内房地産業務進行整合並重新定位後成立的專注于城市開發運營業務的專業發展平台。

對比來看，“兄弟公司”中信泰富更多是以重資産投資為主，而中信城開則主要以輕資産模式開展業務，業務也帶了更多金融屬性。

本次南甯信悅匯的盤活是這樣，此前深圳信悅匯的纾困同樣如此。

早在2022年，中信城開便接手佳兆業的資産包，對出險項目進行盤活，其打造的深圳信悅匯購物中心，便是出自佳兆業資産包。

據了解，2022年6月25日，中信城開宣布完成佳兆業資産包交易，涉及南山東角頭、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業科技中心四個項目。

其中，位于深圳福田的佳兆業科技中心，被命名為中信城開大廈，並在2023年下半年正式亮相，而該項目的配套商業，則被打造成為深圳信悅匯購物中心，于2024年4月30日正式開業。

復盤發現，彼時中信城開所探索的纾困模式，具體主要與中信銀行、佳兆業以服務信托的模式進行合作，其中中信銀行仍作為債權人，中信城開通過融資代建的方式，提供一定的盤活資金用于後續項目建設。

以信托工具獲取資金，再由中信城開參與輕資産運作，其不僅能夠解纾困過程的資金難題，更能快速實現資産的盤活，增大業務規模，可謂是一舉多得。

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