新城高息美元債試探水溫 民營房企境外融資能否破冰？

觀點網 新城成為近兩年來首家重啟境外融資的民營房企。

6月12日，新城發展接連披露一繫列公告：先是針對7月與10月到期的兩筆美元債發起同步現金收購要約；接着表示正式啟動新的美元優先票據發行計劃。

同日，新城發展披露美元債最終指導價為12.95%，以籌集資金支持業務發展；該債券為固定利率、3NCNP2結構、RegS規則下的高級無抵押債券。

6月12日晚，新城發展宣布将發行于2028年到期的300,000,000美元11.88%優先票據，票據發行所得款項總額将約為2.94億美元，拟将用于為同步購買要約提供資金，預期票據發行将于2025年6月26日完成。

最終票面利率定為11.88%，低于13.25%的初始指導利率。

這一連串動作驚動市場，因為新城發展這一發債舉措，打破了凍結近兩年的民營房企離岸美元債市場。

新城境外美元債破冰

關于新城發行美元債的消息是從今年3月傳開的。

彼時，有市場聲音傳多家香港投行已經在咨詢投資機構，為新發行美元債做準備。彼時，新城美元債初步拟定利率約在10%-11%之間。

來到6月，新城選擇先公布回購消息：針對即将到期的兩筆美元優先票據發起同步現金收購要約。其一為公司發行的2025年7月到期、票面利率4.45%的優先票據，未償還本金金額為3億美元；其二為其子公司新城環球有限公司發行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有擔保優先票據，未償還本金金額同樣為3億美元。

據悉，兩項要約提出的收購價格均為每1000美元票據本金支付985美元現金。要約最終截止期限均設定為倫敦時間2025年6月24日下午4:00，預計結算日期約為2025年6月27日。

與此同時，新城發展宣布啟動新的美元計值優先票據的國際發行。

本次發行目標融資規模為2.5億至3億美元，初步指導票面利率區間定于11%至13%。最終票面利率定為11.88%，低于13.25%的初始指導利率，但遠高于即将被回購的舊債利率。

本次發行票據的定價，包括本金總額、發售價及利率由多家金融機構聯合确定，包括國泰君安證券（香港）有限公司、海通國際證券有限公司等，它們作為聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人參與此次發行。

所得款項将用于為上述針對2025年7月票據和2025年10月票據的現金收購要約提供資金，用以新償舊的方式規劃公司的債務置換閉環。

新城發展此次嘗試發行新債、發起同步現金收購要約的動作，被業内視為内地民營房企境外融資破冰的信号。

值得注意的是，摩根大通高度關注新城發展新發美元債，發布報告表示：新城發展可能會成為兩年來第一家發行美元債券的非國企開發商，意味着非國企開發商離岸債券市場可能會重新開放，對該行業而言是方向性利好。

但從股票的角度來看，摩根大通認為這只是象征性的舉動，而非能讓公司完全走出困境的復蘇之舉。

“改善營運現金流是令開發商復蘇的更持久方法。因此，如果有新政策刺激房地産的銷售會更加人振奮。”

強調此次操作更多體現“象征性”，或許是由于摩根大通擔憂接近13%的票面利率過高，這意味着新城發展每年需為新募集的每億美元資金支付超過一千萬美元的利息。

毫無疑問，這一成本水平遠超過回購的兩筆舊美元債。更重要的是，僅憑一筆新發美元債是否能穩住新城的長期财務健康問題？

高息融資背後的壓力

事實上，近年以來新城一直面臨銷售數據疲軟的境況。

據新城發展2025年5月報，期内實現合約銷售金額約人民币19.73億元，較去年下降51.9%；合約銷售面積約25.26萬平方米。2025年1-5月，累計合同銷售金額約人民币88.36億元，較去年下降55.26%；累計銷售面積約113.86萬平方米。

房地産出租數據則與去年基本持平。于2025年5月，房地産出租物業共174個，較2024年增加11個，總建築面積約1604.4萬平方米；5月份租金收入約人民币10.99億元，商業運營收入約人民币11.78億元；1-5月累計租金收入約人民币53.74億元，累計商業運營收入約人民币57.60億元。

銷售問題背後，新城還急需解決境内債務問題：截至目前新城控股剛性債務規模達到535.11億元，主要為長期有息負債為主，合計415.23億元。

截至最新報告期，新城控股總資産為2983.34億元，總負債2175.9億元，淨資産807.44億元，資産負債率72.93%。總體來看，總債務中有74%為流動負債；截至2025年一季度末，新城控股流動負債有1608億元，主要為應付賬款和其他應付款。

觀點新媒體注意到，新城控股一年内到期的短期債務達到119.88億元，對比89.86億元的貨币資金，後者不足以覆蓋短債，短期償債能力指標正在惡化。

相較于短期負債，新城控股流動性隐患也值得重視：由于大多數資金沉澱在項目層面，可用現金並不算充裕。

好消息是，新城控股截至2024年末獲銀行給予的授信總額度合計849億元，其中已使用252億元，2025年度還有597億元授信額度可用于開展融資以支持業務發展。

了解過新城目前的流動性問題後，王曉松于2024年業績會中回應美元債問題的發言，也就不難理解了：“美元債是錦上添花的事情，但如果現階段不适合發行，公司也會按此前的既定規劃推動融資和還債工作。”

王曉松坦言，目前在試探水溫，在境外投資人認可且價格合适的情況下，會做美元債嘗試。

想要試探水溫的企業不只新城一家。在部分企業暫離境外融資場的時間段内，卓越商管、萬達及綠城均有入局。

2022年3月，卓越商管發行一筆規模1億美元、發行利率2.91%的美元債；同年7月，再新發1億美元債券，發債利率4.3%。

一年後，萬達發了2筆美元債：1月發行2年期高級無抵押美元債，規模4億美元，發債利率達到11%；2月又發行一筆3年期的高級無抵押債券，發行規模3億美元，利率同樣達到11%。

綠城則在今年2月宣布發行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元；幾日後又宣布拟額外發行一筆将于2028年到期的、利率為8.45%的1.5億美元優先票據。

與新城相似，以上企業均面臨着銷售與債務的雙重壓力。因此，2025年從綠城到新城，多家企業已經開始重返美元債市場試探水溫，嘗試積極管理到期負債，進一步拓寬融資渠道。

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