廠房+研辦 臨港REIT擴募獲批里的資産底色

觀點網 近期，國泰君安臨港創新産業園REIT擴募申請正式取得證監會批復及上交所無異議函。

産城園區評論獲悉，國泰君安臨港創新産業園REIT本次拟購入基礎設施項目為臨港集團旗下上市公司--上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區。

康橋項目資産估值為15.32億元，以此為基礎計算2025年及2026年康橋項目的分派率預測值分别為4.85%及4.94%，擴募並入後項目整體預測淨現金流分派率為4.48%和4.55%。

國泰君安稱，本次擴募購入康橋項目豐富了基金底層資産多樣性，一方面提升了基金的投資分散度和抗風險能力，另一方面依托臨港集團的産業鍊與産業集群優勢，可為租戶提供"産業孵化-投資-研發-生産-合作"的全鍊條服務，實現新老資産之間的協同效應、規模效應。

資産底色

本次以擴募募集資金購入新基礎設施資産後，國泰君安臨港創新産業園REIT持有的基礎設施資産由3處産業園資産構成，即臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期、康橋項目。擴募成功後，該基金也将成為覆蓋工業廠房與研發辦公兩類産業園資産的REITs産品。

其中，康橋項目拟由國泰君安臨港創新産業園REIT以擴募募集資金購入並持有，臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期由該基金以初始募集資金購入並持有。

資料顯示，擴募底層資産為張江科學城南部區域的漕河泾科技綠洲康橋園區，總建築面積18.24萬平方米，可出租面積10.46萬平方米，由22幢建築物組成，包括10幢研發平台(部分首層為配套商業)、2幢配套商業樓，以及其余10幢地下車庫及配套設備用房。

據了解，康橋項目以"鍊主"租戶吸引同産業鍊上下遊企業協同發展，緊扣張江科學城主導産業，與張江科學城的集成電路、生物醫藥和人工智能三大優勢産業共振發展，南與臨港新片區的生産制造闆塊聯動發展，内可對接園區内的孵化企業，外可對接臨港集團的金融資源、園區空間資源以及産學研資源等。

截至2024年12月31日，康橋項目以集成電路、人工智能、生物醫藥、電子信息四大産業作為主導産業，四大産業租戶合計租賃面積占比約65%，租戶包括境内外上市企業子公司、民營企業500強、新銳獨角獸等。

從出租情況看，康橋項目的出租率保持在較高水平，于2022-2024年期末出租率分别為99.05%、97.22%和97.64%，報告期各期平均出租率分别為98.12%、97.18%和95.98%。

出租價格方面，康橋項目2022-2024年平均租金單價分别為78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和83.16元/平方米/月，康橋項目平均租金單價近三年復合租金增長率約為3.12%；項目平均有效租金單價分别為77.43元/平方米/天、79.36元/平方米/天和80.86元/平方米/天。

另外，康橋項目産品類型為研發辦公，租戶類型包括普通零散研發租戶、整棟整租研發租戶(租賃面積超過1萬平方米、整棟整體出租)和配套商業租戶。其中，整租的租戶為上海研可和益邦智能2家孵化器，面積約占比30%。

但值得關注的是，整租整體實際執行租金為68元/㎡/月，散租租金為89元/㎡/月，有一定折扣。該基金曾回復稱，産業園區行業整棟整租模式租金水平普遍在普通零散模式租金水平的基礎上存在一定折扣。

根據評估機構的市場調研情況及對估值時點康橋項目的比準市場租金的預測假設，整棟整租租戶租金約為普通零散租戶的85%，符合行業慣例。

壓實估值

此前國泰君安臨港創新智造産業園REIT擴募反饋中，項目估值由申報稿的16.93億元壓降至15.32億元，減少1.61億元，降幅9.51%。

産城園區評論獲悉，在折現率方面，臨港申報稿中折現率為6.25%，反饋稿下降至6.00%，反映無風險利率下行與風險補償優化。

另外，臨港擴募項目在申報稿中針對租金、增長率、出租率等收入部分均取值較為激進，反饋稿中作出相應調整。

在反饋稿中，比準市場租金中研發用房整租價格假設67元/㎡/月，較申報稿約降低9元/㎡/月；散租取值89元/㎡/月、配套商業106元/㎡/月，與現有租金執行水平基本持平。

租金增長率方面，康橋項目過去3年復合增長率為3.12%，反饋稿估值假設前兩年均無增長，3-11年增長率由申報稿的2.5%降低為2.25%，預測期後至收益期屆滿的長期增長率由2.5%調降為2%。

出租率方面，近三年康橋項目出租率保持在95%以上。申報稿中長期出租率取值為97%，反饋中2025-2028年短期出租率假設降低至95%，2029年及以後長期出租率調降至94%，與已披露的運營數據中出租率最低值保持一致。

收繳率方面，由100%假設修改為99%在當年确認收入，剩余金額計算至下一年度，且設置了擴募運營管理實施機構對欠繳租金提供保障，即在運管費用中等額扣除未收回資産運營收入對應的金額。

據了解，在反饋稿中，康橋項目于2025年及2026年預測年化淨現金流分派率為4.85%和4.94%，擴募並入後項目整體預測淨現金流分派率為4.48%和4.55%。

另外，該基金亦具備豐富的潛在儲備資産。截至2024年末，除康橋項目外，上海臨港持有或運營的主要産業園區基礎設施資産共43個、可出租面積約193.26萬平方米。

國泰君安臨港創新産業園REIT曾表示，基金計劃通過擴募納入優質資産，不斷提升産品可供分配金額。在未來一至三年内，基金将圍繞提升資産運營效率、優化租戶結構、拓展市場渠道等方面制定經營策略。

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