FM賽道 | 保利物業商辦賽道的深耕策略

觀點網 商辦物業因市場容量大、服務門檻高、合作關繫具有長期性和穩定性、以及利于樹立較高的品牌知名度和影響力等特征，成為近年來諸多物企深耕的重要細分賽道。

加上甲方客戶逐漸演化出非核心業務外包的趨勢，目的是降低經營成本、提升生産效率。同時，随着互聯網、金融、高端制造、新能源等類型客戶資源的涌入，物企為滿足其精細化、多元化、個性化的服務需求，亦不斷由傳統物業管理服務供應商向設施管理服務（FM）供應商，乃至綜合設施管理服務（IFM）供應商轉變。

其中，保利物業在戰略上較早布局，業務上積極創新求變，以及先天的央企背景優勢，實現了商辦賽道規模與創收的快速發展，形成了較強的市場競争力。

新增長引擎

2019年6月，保利物業首次提出"大物業"戰略，在轉型升級中邁出關鍵步伐。

随後的戰略落地中，保利物業在住宅項目規模穩健增長的基礎上，加速了商業及寫字樓、公共及其他物業的擴張，實現了規模的快速增長。截至2024年末，在管項目數量達到2821個，在管規模突破8億平方米；合約項目數量3230個，合約面積達到9.88億平方米。

從細分賽道來看，商辦物業無論是管理規模還是創收情況，都已是保利物業重要的新增長引擎。

2019年上市時，保利物業商業及寫字樓在管面積約為780萬平方米，占總在管面積的比例為2.7%，在管項目數量僅89個；源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為4.99億元，占物業管理服務總收入的13.0%。

截至2024年末，其商業及寫字樓在管面積已接近4000萬平方米，占總在管面積的比例上升至5.0%，在管項目數量454個；源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為19.52億元，占物業管理服務總收入的16.7%。

近年來保利物業持續增強在商辦物業上的拓展能力，多次在優質項目和客戶的市場競争中勝出，期内新簽約的合同金額也呈現快速增長。

根據年報，2022年該公司新簽約商業及寫字樓項目的單年合同金額約4.19億元，新拓展國家開發銀行蘇州市分行、江門移動全球通大廈、北京中設大廈、石家莊高營國際當代境寫字樓、長沙王府井百貨等標志性項目。

2023年保利物業加速商業及寫字樓上的拓展突破，一方面得益于大型項目數量增加，年内新簽約單年合同金額超千萬元項目提升至24個，單年合同金額合計達到約5.61億元；另一方面得益于優質客戶的持續深耕，在通訊、金融、稅務、交通、能源等行業領域積累了豐富的客戶資源，並積極開拓了高端制造業與戰略新興産業客戶。

2024年，該公司在高端制造業與戰略新興産業客戶的拓展上更進一步，獲取了網易（杭州）二園區、青島海爾（開發區）工業園等頭部客戶項目。與此同時，在金融客戶拓展上，新增獲取中國工商銀行總行、中國建設銀行總行等項目。年内，保利物業新拓展第三方商業及寫字樓的單年合同金額達到11.14億元，同比增長約17.9%。

2025年以來，商辦物業闆塊仍保持着良好的拓展勢頭。據其官微介紹，近期中標了佛山歡智互聯中心、上海嘉甯國際大廈、上海高陸園區等項目。其中，保利物業為歡智互聯中心提供IFM綜合管理服務，項目業态包含總部辦公大樓，産業辦公大樓，超高層服務型公寓、裙房商業等，總建築面積超過36萬平方米。

增長動能

實際上，保利物業在2019年便推出商辦服務品牌"星雲企服"，把服務主體從寫字樓轉向企業本身，把握企業發展中的需求，運用大運營思維、設施管理（FM）的理念，為其提供覆蓋全生命周期品質服務；這也是其在商辦賽道形成競争力的關鍵。

彼時星雲企服包含了"場景運營"的概念，即在寫字樓物業管理的基礎上，圍繞人和企業在某個特定時刻和空間的訴求，提出一套結合空間、服務、氛圍、鍊接四個要素的綜合解決方案。

以互聯網IT公司為例，星雲企服可在入駐前提供裝修打包方案，在公共區域設置電子屏為其做産品展示，定制改造專業光纖、冷卻機房，提供夜間加班服務套餐（設備延時、訂餐、護送）等。如果是業内巨頭，還可以保利平台資源打通泛産業鍊，助力突破發展瓶頸；如果是業内新星，保利中創孵化器可以提供政策咨詢、金融、法務、工商财稅、人力資源等全維度服務。

随後，保利物業不斷通過創新強化商辦服務的能力，並以明确的戰略定位，充分發揮其央企背景的優勢，加大布局國資商辦服務。

管理層介紹，國資服務即對國有資産提供更有效和有價值的管理和運營模式。其認為，過去行業大多将目光放在商用物業上，然而，商用寫字樓過高的空置率已成為許多企業的包袱。但國資部分仍有較大的市場空間，如每個央企、部委都有自己的總部大樓，需要做一些創新嘗試。

2021年，保利物業首次提出"國資服務"概念，並提出将星雲企服打造為國資商辦服務第一品牌。

彼時星雲企服已形成物業管理、資産管理與企業服務在内的三位一體服務體繫。在此基礎上，保利物業針對國資客戶，升級打造出"一紅一綠"的"國資商辦4T模式"，以定制化服務方案、"内嵌式"服務方式，參與到國資客戶的非核心業務，探索從FM到綜合設施管理服務（IFM）的模式進階。

據介紹，國資商辦4T模式通過運營共商、數字共創、資源共享、紅色共建，助力企業實現高質量發展，特别在運營共商模塊，通過平台資源聚合與共享，打造樓宇朋友圈，助力企業共享區域發展紅利。

2023年9月，星雲企服再迎來升級煥新，全新的商辦服務模式--星盾模式通過利用"服務裝配式"理念，将服務動作標準化、模塊化，通過AI技術提升服務效率和質量，确保服務的深度和滲透力。服務内容上，進一步滿足了企業客戶在效率提升、節能減排、減負增效、安全保障等方面的發展需求。

随着甲方對專業化、集約化、精細化服務需求提升以及商辦賽道競争的逐漸加劇。保利物業在生産、經營、辦公、生活支持等方面進行多維思考，2024年探索出了聚焦"大後勤時代"下的國資服務新模式--"超級快充"。相較純粹的IFM服務，"超級快充"更加聚焦國資及新質生産力客戶群體的需求挖掘，以更好賦能當下國内企業生産經營，有助于形成差異化競争路徑。

同時，數字化與智慧化管理能力亦是保持競争力的必要法門。

2024年6月，保利物業攜手清華大學技術團隊打造的"IEIM綜合能源智慧管理體繫"，現已接入DEEPSEEK大模型。可以實現整個大樓能源和設備設施接入，從而滿足全流程的能源診斷、節能改造，運維優控。

此外，該公司過去一年持續加大數字化技術應用，年内完成數字指揮中心與客戶響應中心的建設聯動，實現工單全流程追蹤、客戶需求秒級響應，提升服務效率與業主服務體驗。數據顯示，2024年保利物業管理費用率同比下降約8.5%，占收入的比例降低約1.2個百分點。

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