華爾街資本溢價60%拿下 朗詩美國地産公司賣股往事

觀點網 資産遍布美國波士頓、紐約、新澤西、亞利桑那等地區的朗詩美國公司Landsea Homes，如今傳來了新的消息。

3月底，朗詩綠色管理發布預告表示，拟将出售最多613.51萬股Landsea Homes的普通股，“出售股份等于Landsea Homes股份于公告日期已發行及發行在外股份總數約16.9%。”

拗口的公告背後，16.9%股份比例、613.51萬股股份，實際上代表了朗詩綠色管理手中僅存的Landsea Homes股份。

5月13日，收購方正式揭曉。

Landsea Homes宣布，已與美國投資公司阿波羅全球管理公司旗下的美國住宅開發商New Home簽署最終協議，後者将以每股11.30美元的價格，全現金收購Landsea Homes的全部已發行股份。

據悉，該交易對Landsea Homes的企業估值約為12億美元。交易完成後，合並後的實體将成為覆蓋全美10個高增長市場的私營住宅開發商，年交付量接近4000套。

另根據朗詩最新發布的2024年年報，Landsea Homes已在大紐約地區、加州、亞利桑那州、德州、佛羅里達州開展業務，2024全年共簽約2634套房屋，銷售額約合人民币94.6億元，合同銷售主要來自美國一二線門戶城市。

出售上市平台

說起買家阿波羅全球管理公司與中國地産市場玩家的淵源，早年從不良資産業務起家，通過合作參與企業債務重組，于2022年在亞太地區設立私人财富管理部門，重點進軍中國香港市場。截至2024年，其亞洲團隊從當地投資者處籌集金額達到約50億美元 。

值得注意的是，日前阿波羅全球管理公司放出新消息，将正式退出亞洲房地産股票投資基金業務，表示從2024年秋天開始有序地縮減亞洲房地産的股票投資，未來繼續關注亞洲的房地産債務和特殊機會投資。

由此看來，阿波羅收購Landsea Homes的主要目的不只在于資産。

觀點新媒體獲悉，Landsea Homes早前于2021年在納斯達克上市，截至2025年5月14日收盤價約合11.26美元，總市值約合4億美元。根據上文協議條款披露的收購價格，此次收購溢價實際超過60%。

公告顯示，該交易目前已獲得朗詩董事會批準，阿波羅全球管理公司旗下New Home即将啟動要約收購程序，全面收購Landsea Homes的流通股，預計将在2025年第三季度初完成，在首份要約收購完成後，New Home将繼續以相同價格收購未在合約中的Landsea Homes剩余所有股份。

“合並後的公司将成為一家輕資産住宅開發平台，業務範圍覆蓋亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅里達州、俄勒岡州、得克薩斯州和華盛頓州等全美增長最快的州份，産品涵蓋獨棟及聯排住宅。”阿波羅全球管理公司表示，将為交易提供6.5億美元的新股本支持，為未來擴張奠定基礎。

Landsea Homes美國首席執行官John Ho則表示，收購交易将為其股東帶來相當高溢價的即期現金收益，同時引入一位實力雄厚的合作伙伴，有助于下一階段的發展。

但提及這家公司第一階段的發展里程碑，一定繞不過上市這一環。

2020年9月，朗詩分拆Landsea Homes赴美上市，Landsea Homes及LHC與LF Capital及Merger Sub就合並訂立有條件合並協議，通過股權變化與合並後，Landsea Homes将被注入到上市平台LF Capital中，而朗詩地産将會控股LF Capital。

整體交易對價約為合並代價3.44億美元（相當于約26.82億港元），須以LF Capital普通股的形式支付，朗詩地産不獲取任何直接現金收益。

彼時朗詩地産表示，Landsea Homes在美上市可以釋放朗詩在美國物業開發業務的投資公允價值，進一步提升美國開發業務的集資能力。

朗詩的抉擇

完成上市後，朗詩地産的業務重心的确逐步在向美國轉移。

2022年半年報數據顯示，上半年于内地僅收獲7宗地産項目，但在美國收購項目達到33宗，近30%可售面積位于美國，超過200萬平方米。

值得注意的是，于2022年5月，Landsea Holdings Corporation曾與獨立第三方1103849 B.C. LTD.訂立一份信貸協議，1103849 B.C.同意向Landsea Holdings 提供本金額為4500萬美元的貸款，年利率為10%，而該貸款是以Landsea Homes的483.87萬股股份作抵押，並由朗詩集團提供擔保。

該貸款包括延期選擇權及轉換選擇權，允許在若幹條件下轉換為Landsea Homes的股份。後截至2024年12月31日止年度，Landsea Holdings已悉數償還貸款。

這次貸款事件恰好處于Landsea Homes的“高速發展期”，2022年年初，朗詩地産才透過Landsea Homes向第三方收購了另一家地産公司Hanover Family Builders, LLC所有已發行股本權益。

對于是次收購目的，朗詩地産的解釋是，積極開拓更多項目及新市場，“目標公司的開發項目位于佛羅里達州中部及奧蘭多地區，收購事項讓公司得以戰略性擴展至佛羅里達州中部及奧蘭多市場，並提升在美國高性價比住宅市場的占有率。”

朗詩寄托在Landsea Homes的野心不止于此。倒推至2021年4月，Landsea Homes還耗資5460萬美元收購了另一家地産公司Mercedes Premier Homes，LLC全部權益；2020年1月，收購了一家位于亞利桑那州的同類型地産公司，不斷開拓美國市場。

時局變換，來到于2023年6月，Landsea Homes宣布與Landsea Holdings及B. RileySecurities, Inc.訂立一份包銷協議，Landsea Holdings同意按每股7.50美元（未計包銷折扣及傭金）的價格向包銷商出售合共295.65萬股Landsea Homes 普通股。此外，Landsea Holdings亦授予包銷商30日的選擇權，可另購買Landsea Holdings所擁有最多合共44.34萬股額外普通股。

透過此次參與發售，Landsea Homes可以用每股相等于公開每股發售價的價格向包銷商購回上述提及的Landsea Holdings最初售出44.34萬股股份。

觀點新媒體了解到，朗詩特别在該年年報中標注，這筆交易完成後，Landsea Homes仍為集團非全資附屬公司，非控制性權益增加人民币3.69億元，其他儲備減少人民币2.21億元。

來到2024年，朗詩對于Landsea Homes的态度更加暧昧不明。

Landsea Homes于年初出資1.85億美元收購美國德州地産開發商Antares Homes，還額外承擔了開發商高達4720萬美元的債務；同年3月，朗詩公布出售243.47萬股Landsea Homes普通股。

“之後Landsea Homes不在是香港上市朗詩綠色管理的附屬公司，變為聯營公司。”

這場賣股風波後，Landsea Homes接連發生貸款違約事件。有市場聲音稱，Landsea Homes接二連三的違約事件直接導致相應質押股份轉移到債權方名下。

截至2024年12月，朗詩綠色管理持有的Landsea Homes的股份比例已下降至16.9%。加上本次向阿波羅全球管理公司出售股份，朗詩将不再持有Landsea Homes任何股份。

選擇在此時間段抛售美國業務公司股份，或許與淨外債重組進度相關。

2024年12月，朗詩綠色管理表示，境外債務重組及展期方案已獲通過，並于當日正式生效。短期内，朗詩綠色管理的債務期限雖能延長，但是否能在期限内通過出售公司、資産實際完成優化負債結構的任務，仍需觀察。

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