“深鐵時代”的萬科首份季報

觀點網 一個月前的2024年度報告致股東信中，萬科表示去年是異常艱難的一年。

4月29日晚間，萬科發布了今年的一季度報告，從報告内容來看，2025年依然不能放松。

報告期内，萬科集團實現營業收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地産開發業務貢獻營業收入228億元，同比下降51.1%；經營服務業務貢獻營業收入122.7億元，同比增長12.1%。

報告顯示，營業收入下降的主要原因是交付規模下降。

一季度，萬科實現合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分别下降35.1%和39.8%，銷售降速基本與營收同步。

期内實現結算面積203.1萬平方米，結算金額228億元，同比分别下降36.2%和51.1%。截至一季度末，合並報表範圍内有1565.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額2188.5億元。

另受開發業務結算規模和毛利率下滑等因素的影響，萬科期内錄得歸屬于上市公司股東的淨虧損為62.5億元，同比下降1625.63%；整體毛利率為6.1%，同比下降4.7個百分點。

“深鐵時代”

業績之外，萬科季内最受關注的是人事變動，這場前所未有的“大換血”始于2025年1月27日。

彼時，萬科公告稱，收到董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭的辭職報告，郁亮将繼續擔任董事和第一執行副總裁，祝九勝辭職後不再擔任任何職務，朱旭仍在公司工作。

同日，萬科披露了第二十屆董事會第十二次會議的決議公告，此次議會通過了一些議案，選舉辛傑為萬科第二十屆董事會主席，同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為公司執行副總裁，聘任田鈞為公司董事會秘書。

2月5日，有市場消息指萬科發布了一份内部文件，除上述以披露的崗位變動，萬科總部各部門以及地區公司高管團隊由國資背景的經理人隊伍全面入駐，接替了原有班底。

具體來看，深圳資産管理有限公司副總經理趙正陽，拟任戰略投資運營管理部總經理；深鐵集團專家肖靜華，拟任财務資金管理部總經理；深鐵集團專職監事商德良，拟任法務部總經理；深鐵置業副總經理王智余，拟任開發經營事業集團北京區域管理部總經理；

此外，陳武拟任開發經營事業集團華東區域管理部總經理、萬梅拟任集團辦公室副主任、鄢伯通拟任戰略投資運營管理部副總經理、段軍拟任戰略投資運營管理部副總經理、李海洋拟任開發經營事業集團成本總監、郭偉拟任開發經營事業集團安全總監。

國資班底的全面接管，被市場稱作萬科正式進入“深鐵時代”，意味着萬科正在全面重構。

萬科這場人事變動延續到了3月31日，因工作調整原因，劉肖申請辭去公司執行副總裁、首席運營官等職務。劉肖辭去上述職務後，仍在公司工作，聯繫戰略投資業務。

就在深鐵集團接管萬科不久後的2月12日，有知情人士表示，相關方面正在準備一項方案，有望為萬科解決今年500億元資金缺口提供幫助。

而在稍早之前，深圳市國資委負責人曾強調：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資産超過5萬億元，全年營收超萬億元，規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”

由于深圳國資委的公開表态，不少人認為上述500億資金援助的消息“十有八九是真的”。

先不論500億傳聞是否屬實，最起碼“深鐵時代”下的萬科，已從大股東手中實打實地得到了不少真金白銀。

2月10日，萬科向深鐵集團抵押萬物雲18.29%股權，從而獲得不超過28億元的借款，這也是深鐵集團全面掌控萬科管理層後，首次提供的大手筆資金支持。

2月21日，萬科再次以三大子公司上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發展有限公司、萬科公寓管理有限公司作為抵押資産，向深鐵集團借款42億元。

4月29日，萬科“三顧茅廬”，獲得來自深鐵集團33億元股東借款，而且此次直接沒有增信措施了。

僅上述三筆借款，深鐵集團就已經為萬科輸送了103億資金。

努力償債

根據公告，萬科從大股東那里借來的百億資金，全都用于還債。

實際上，除了直接借款之外，深鐵集團還接手過萬科不少的資産。根據公開信息顯示，2024年以來，已先後認購了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權，對應金額分别為10億元、22.35億元、12.92億元。

加上該部分“接盤資金”，自2024年以來，深鐵已在萬科身上支出了近150億。

除了大股東資金助力，萬科自身也在試圖出售部分資産回血。比如在1月24日，市場傳出萬科拟向新加坡政府投資公司洽售萬緯物流控股權的消息；

4月29日晚間，萬科還披露了關于出售A股庫存股的計劃，拟通過集中競價交易方式出售7295.6萬股，占總股本0.61%，所得款項用于補充公司流動資金。

根據公司一季度報告，萬科期内合並報表範圍内共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個基點。期内實現大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業、公寓、教育業态等7個項目；實現盤活回款24筆，合計40.9億。

正是得益于各類融資渠道的暢通，萬科才能夠順利完成今年一季度到期公開債的按期兌付。

Wind數據顯示，萬科2025年一年内到期的境内債務約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境内外累計債券到期債券共9只，總規模達215.9億元。其中，一季度是萬科償債高峰，有98.9億元的境内債需要兌付。

據了解，萬科于一季度已完成五筆公開債的按期兌付，包括1月27日到期的境内中期票據“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”、3月17日到期的“20萬科02”，本金規模合計98.9億元。

境外債方面，萬科将于5月份迎來兌付高峰，規模約4.55億美元。截止一季度末，萬科賬面上持有的貨币資金為755億元；有息負債合計3658.7億元；資産負債率為73.5%。

此外，或許是将重心擺在還債上，萬科的“保交樓”進度略顯緩慢。

據了解，萬科于2024年交付了327個項目，666個批次，18.2萬套房屋。而今年交付任務量相對有所下降，全年計劃交付230個項目，429個批次，共11.2萬套房屋。

數據顯示，萬科于一季度合計完成44個項目、46個批次、1.04萬套房交付，完成全年套數交付計劃的9.29%。

與此同時，實現新開工及復工計容面積212.7萬平方米，完成全年計劃的31.8%；實現竣工計容面積215.5萬平方米，完成全年計劃的15.2%。

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