上海“第二貴”新盤 綠城·潮鳴東方均價19.5萬全盤入市

觀點網 4月28日，上海市徐匯區綠城·潮鳴東方項目開啟認購，産品為建面約285-585平方米的大平層，備案均價19.5萬元/平方米，刷新了徐匯區新盤均價紀錄。

放眼整個上海，綠城·潮鳴東方單價也僅次于翠湖天地六和，成為上海“第二貴”的新盤。

值得注意的是，綠城此次並沒有将項目分期售賣，而是一次性推出全部120套房源。

據披露的一房一價表現實，綠城·潮鳴東方樓盤單價最高房源是一套頂層復式，達到26.52萬/平方米，單價最低的房源為15.03萬/平方米。

斷檔的徐匯房價

2024年8月7日，在上海第四輪土拍中，綠城以48.05億元的價格斬獲綠城·潮鳴東方項目地塊，成交樓面價13.1萬元/平方米，溢價率30%，成為上海單價最貴地塊。

從地理位置來看，綠城·潮鳴東方項目位于黃浦江邊，臨近上海西岸金融城，並且随着拆遷開發的不斷推進，徐匯濱江豪宅氛圍開始逐漸濃厚，比如香港置地也在徐匯濱江落地内地最大的中環項目。

根據當時地塊出讓資料顯示，該地塊項目商品房樓闆價為14.2萬/平方米，但周圍住宅項目包括單價達到17.8萬/平方米的香港置地啟元和單價13.1萬/平方米的濱江匯元玺，因此絕大多數市場人士在認為，該項目潛力價值要遠高于14.2萬/平方米，

得益于地王頭銜，區域優勢的加成以及同類改善型項目襯托，綠城·潮鳴東方長時間受到市場的關注，開盤均價達到19.5萬/平方米也屬于情理之中。

項目位于徐匯濱江闆塊，那麼能否看到黃浦江景自然成為綠城·潮鳴東方溢價的重要標準。

實際上，綠城·潮鳴東方項目地塊是位于香港置地啟元和濱江匯元玺之間，雖然距離黃浦江的足夠近，但無法全面俯視江景。因此導致視野最好的頂層復式與最低單價房源之間産生了11萬/平方米差距，這也是絕大多數以江景為賣點項目的共同現狀。

成為上海第二貴新盤後，綠城·潮鳴東方市場關注度達到了新高，不僅會沖擊周邊新盤以及二手房價格，也有可能會重塑上海樓市的價格體繫，各區域未來有可能仿照徐匯紛紛樹立各樓價新標杆。

觀點新媒體注意到，綠城·潮鳴東方加入使得徐匯區樓價梯隊進一步分化。

目前徐匯區豪宅新盤價格已經分成了三大檔——綠城·潮鳴東方和香港置地啟元分别以19.5萬/平方米和17.8萬/平方米的開盤價占據第一檔，其他改善型樓盤開盤價大多在15萬/平方米之下。

4月27日，同屬徐匯區的海上·清河玺項目開盤，均價為11.28萬/平方米。從地圖上看，清河玺所屬的長橋闆塊與徐匯濱江區域相鄰，但價格相差8萬/平方米以上。除了黃浦江景加成外，舊改動遷是影響樓價的重要原因。

目前徐匯還有很多區域屬于動遷基地，大量拆遷工作還等待後續。去年徐匯東安新村的拆遷被譽為上海近些年最大規模動遷，投資有700億，拆遷補償就達到了500億元，平均每戶補償進千萬。

從未來角度看，這些動遷地塊有着極大開發的價值，但動遷的不确定性以及舊配套環境的落後壓制了現有樓盤的價格，從而導致徐匯區出現樓價斷層的情況。

高周轉下的綠城

綠城将綠城·潮鳴東方項目一次性全部出售，或許也與公司保持高周轉的開發模式有關。

在2024年度業績發布會上，綠城表示2025年在總體投資策略将堅持“确保安全性，突出流動性，均衡盈利性”，除聚焦一二線核心城市外，更加重視對項目自身質地的研判，關注非熱點城市優質闆塊的結構性機會。

從年初開始，綠城的拿地動作也在落實管理層制定的投資策略，積極在各大城市核心闆塊拿地，收獲優質項目的同時也消耗大量資金，一次性快速銷售綠城·潮鳴東方可以為之後的經營動作補充資金。

相較往年，今年綠城中國的拿地節奏更加平穩，但由于專注高端改善型項目地塊，因此拿地成本壓力並未減輕。

從前三個月數據來看，綠城中國權益銷售金額尚不能覆蓋拿地金額。

4月7日，綠城中國發布截至2025年3月31日止三個月未經審核的營運數據，1-3月累計銷售面積達到約106萬平方米，累計銷售金額約為人民币363億元。其中，歸屬于綠城集團的權益金額約為人民币238億元。

對比2024年前兩個月，綠城集團3月份自投項目的合同銷售面積略增，但合同銷售金額減少約10億，均價有所降低。

據觀點新媒體統計，截止至4月初，綠城中國在全國多個城市拿地，累計拿地金額296.34億元。其中，杭州仍然是綠城重點拿地城市，2025年前三月拿地金額達到145.2億元，接近總金額的一半。

随後在4月22日，綠城以總價31.13億元，樓面價3.51萬元/平方米，溢價率59.39%斬獲蕭山城區市北單元XS070101-26地塊。

4月28日的杭州最新土拍中，綠城中國沒有拿地。截至目前為止，綠城中國在杭州的拿地金額已經達到184.88億。

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