滬市REITs過去一年：保租房産品穩定增長、消費産品租金承壓

觀點網 2024年，國内REITs發展進入了快車道，發行數量及規模創下新高，全年新增29只REITs，發行規模達655億元，底層資産類别不斷拓展。

其中，消費類基礎設施為2024年新增規模最大的REITs種類，全年共上市8只，發行規模213億元。

資料顯示，截止2025年4月17日，目前我國共上市64只REITs，總市值超1881億元，流通市值近869億元。

而同期，國内REITs市場共有8支消費基礎設施REITs總市值290億元，全市場占比15.5%；7支保租房REITs，總市值153億元，全市場占比8.5%。

二級市場方面，随着國内投資者對REITs認可，新上市的REITs項目首日溢價率顯著提高，已上市的REITs項目市值也出現較大幅度的增長。

2025年4月22日，上海證券交易所舉行滬市保租房、消費與倉儲物流REITs 2024年度集體業績說明會。

其中，參會的REITs包括中金廈門安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT、中金普洛斯REIT。

那麼，它們過去一年的表現如何呢？

保租房REITs：投資壓艙石

得益于穩定的收益和資産保值，保租房REITs自2022年5月被納入公募REITs範疇以來，始終被資本市場稱作“最為穩健”的闆塊。

由于2024年經濟形勢的下滑，持續産生穩定收益的保租房REITs成為投資者的資産配置中的“壓艙石”而受到追捧。因此在過去一年，保租房REITs的市值均得到了大幅增加。

以此次參加滬市業績說明會的中金廈門安居REIT和國泰君安城投寬庭保租房REIT為例。

中金廈門安居REIT4月22日的市值達到了3.954元/份，較2024年1月1日的2.625元/份上漲52.08%；國泰君安城投寬庭保租房REIT是在2024年1月15日上市當日收盤價2.822元/份，至今漲幅也達到了35.24%。

據了解，保障房REITs的穩定性主要來自于兩點，一是穩定從出租率和收繳率；二是穩中有升的租約單價。

中金廈門安居REIT在2024年期末的出租率維持在99%的高位，其中個人租戶占比超過90%，租金收繳率為100%，在租租約的租金單價水平由2024年Q1的33.24元/平方米/月，上漲3.07%至34.26元/平方米/月。

由此2024年，中金廈門安居REIT實現總收入7930萬元，同比增長3.16%，2025年01實現總收入2011萬元，同比增長2.91%。

國泰君安城投寬庭保租房REITs期末的出租率為92.49%，雖然較中金廈門安居REIT的99%出租率有所不足，但得益于上海的地域優勢，租金平均單價達到132.74元/平/月。

最終2024年基金實現總收入1.8億元，較招募說明書預測值，完成率100.78%。

但保租房REITs與其他類型REITs項目相比派息率屬于較低水平，中金廈門安居REITs 2024年分紅金額為6051萬元，按首發規模派息率為4.66%；國泰君安城投寬庭保租房REITs2024年實現可供分配金額約1.3億元，按首發規模派息率為4.28%。

此外，會上中金廈門安居REITs披露了2024年項目的擴募情況。

2024年8月31日，中金廈門安居REITs發布公告，拟購入廈門市到内兩處租賃住房資産，進一步優化盤活底層資産，拟購入的項目為思明區的林邊公寓項目和湖里區的仁和公寓項目，合計建築面積是超過8.9萬平方米，共計2689套租賃住房。

國泰君安城投寬庭保租房REITs的原始權益人上海城投集團旗下則有着豐富的可擴募資産。據了解，除了已發行的江灣和光華社區以外，上海城投集團旗下持有的租賃住房資産合計超16000套。

消費REITs：租金承壓

因消費基礎設施REITs是2024年新增REITs類别，參會基金披露的數據沒有前一年的經營數據可以參考對比。

從零售行業相關數據統計中得知，消費基礎設施在2024年面臨的最大危機便是租金承壓。

截止至2024年末，全國重點城市主要商業街商鋪平均租金下跌0.42%，直接影響消費基礎設施REITs的收入水平。參會的嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT基金總收入分别為1.08億元、8422.4萬元、1.03億元、9721.1萬元。

不過當下入市的消費基礎設施，均是各原始權益人旗下成熟的商業項目，提高了基金的抗風險性。

嘉實物美消費REIT的底層資産是位于北京的4個社區超市項目，業态定位高頻剛需消費，具有低運營成本、高周轉率的特點；

華夏金茂商業REIT底層資産為長沙覽秀城購物中心，位于“新消費之都”長沙的核心闆塊，三公里内有約60萬的年輕-家庭-品質消費客群；

華安百聯消費REIT底層資産為上海又一城購物中心，位于上海傳統居住區，是上海東北部的旗艦型購物中心；

華夏首創奧萊REIT底層資産為濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，兩個項目在首創旗下奧萊中的盈利水平位于第一梯隊。

當下消費RIETs的優勢在于政府的重視以及政策發力。2025年的政府工作報告将大力提振消費列為政府工作的首要任務。2025年3月中共中央辦公廳、國務院辦公廳于2025年3月印發《提振消費專項行動方案》将提振消費擺到更加突出位置。

得益于消費政策的發力，投資者提高了對于消費基礎設施REITs投資熱情，相關基金已經出現一輪上漲。

參會的嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT自2024年12月起至今漲幅均達到30%以上，其中華夏首創奧萊REIT漲幅最大，超過55%。

然而在一繫列政策扶持和刺激下，部分優質零售物業雖然出租率開始穩定，但用租金換取出租率的現狀沒有明顯改善，租金水平仍處在下滑趨勢。

2024年末，嘉實物美消費REIT出租率96.43%，租金單價水平3.98元/平方米/天；華夏金茂商業REIT出租率98.73%，租金單價水平86.87元/平方米/天；

華安百聯消費REIT出租率95.56%，租金單價水平233元/平方米/天；華夏首創奧萊REIT出租率98.07%，租金單價水平175.66元/平方米/天。

不過與保租房REITs項目相比，消費REITs的分紅比例更大，派息率普遍在5%以上，更受投資者的喜愛。

嘉實物美消費REIT期内可分配金額為6197萬元，按報告期末市值計算，派息率為5.73%；華夏金茂商業REIT期内可分配金額為4959.2萬元，按基金募集規模，派息率為5.06%；

華安百聯消費REIT期内可分配金額為6321萬元，按報告期末市值計算，派息率為5.59%；華夏首創奧萊REIT期内可分配金額為4405.7萬元，按基金募集規模，派息率為5.83%。

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