香港傳真 | 新鴻基新界大盤開出“夢寐以求價”

觀點網 香港報道 新鴻基地産籌備逾20年的新界西沙大型住宅項目SIERRASEA，最快下周加入新盤戰場，項目首張價單全數折實低于600萬港元。

新地副董事總經理雷霆表示，首批提供較大的優惠是集團慣常做法，項目全盤供應有9000伙，未來将分數年陸續推售，價錢亦會有所調整，因此首批單位的售價並不能代表整個項目的盈利。

SIERRASEA首張價單涉及158伙，以最高折扣15%計算，一房折實售價由299.88萬港元起，折實呎價由9499港元起，折實平均呎價10398港元。首張價單有102伙折實售價低于500萬港元，全數單位折實售價低于600萬港元。以定價計，今批單位市值逾9億港元。

雷霆形容是次開價為“夢寐以求價”，因為他相信，可以用如此吸引的價錢購買到SIERRASEA這個項目，對于買家而言是夢寐以求的。

過往西沙甚少新盤推出，若參考鄰近地區推出的新盤，最新為烏溪沙白石SILVERSANDS，于2021年1月推出，首批50伙單位，入場一房為719.4萬港元起，折實平均呎價19888港元。

同屬新地旗下的雲海于2018年1月推出，首批71伙，入場一房624.03萬港元起，折實平均呎價16988港元。

以新界東計，萬科香港旗下大埔上然第一期及第二期于上月公布首張價單，折實平均呎價11036港元及12018港元，SIERRASEA較之低5.8%及13.5%。項目料為2014年10月長實大埔岚山2期首批折實平均呎價8667港元後，新界東約10年半以來首批折實平均呎價最低新盤。

即使以馬鞍山新晉屋苑近期二手平均成交呎價11753港元至13896港元計，項目折實平均呎價亦平絕馬鞍山屋苑。

對于成本問題，雷霆指，首批提供較大的優惠是集團慣常做法，因此未來會有頗大的加價空間。而且項目全盤供應有9000伙，未來将分數年陸續推售，價錢亦會有所調整，因此首批單位的售價並不能代表整個項目的盈利。

他本人對項目後市的價錢非常有信心。

事實上，新地對于整個西沙項目投入巨大。項目分為A、B及C号三個地盤，發展商先于2017年向政府以159億港元完成補地價，每呎樓面地價近3200港元，創香港歷來最大額的補地價個案；2021年再進行次輪補地價，涉資約37.5億港元，當中住宅地盤補地價約37.2億港元。

換言之，補地價總金額高逾196億港元，直逼200億港元大關。

此外，新地更斥資數十億港元優化該區基建和設施，包括擴闊道路、改善排水排污繫統、興建小區設施大樓等，當中九成工程已完成，大大提升區内各項配套。

新地執行董事郭基煇曾于西沙GOPARK開幕時表示，西沙項目的源起是在80年代初，其父親郭炳江參與中國海岸馬拉松，剛好途經這里，驚歎馬鞍山旁竟有如此優美的“寶地”，背山依海，遠望八仙嶺，便興起發展這地方的念頭。那時還有很多荒廢的農地，至89年大致完全並購這些農地。歷年來經過與多屆政府商讨，反復修改圖則以完善計劃。

整個“西沙綜合發展區”項目涉及806萬呎用地，住宅可建樓面579.3萬呎。地盤大致可分為三部份，環繞輋下、馬牯纜、及泥涌，相對較靠近“企嶺下海”的“地盤C”，會用來興建商場、康樂及社福設施，包括已經開幕的“GOPARK”就座落于此。

住宅部份全期共有46座樓、合共有9700個住宅單位，相等于接近一個沙田第一城的規模。第一期已命名為“SIERRASEA”，1A期及1B期分别提供781伙及784伙。整個“西沙綜合發展區”預計容納人口約28500人。

惟項目位置及配套卻成為其弊端。配套方面，新地從零開始自行興建，已開幕的GOPARK占地130萬平方呎，正正座落于SIERRAPARK對面，除了設100萬呎戶外運動公園“GOPARKSports”、多用途室内主場館、3000呎寵物公園、40000呎戶外兒童遊樂場等，這些設施對日常居住來說，未必發揮很大作用。

雖然興建中的地盤亦會設有少量零售設施，但居民日常生活所需，或要到馬鞍山市中心會有更多選擇。

另外，發展商為了解決交通問題，由2018年開始用了六年時間來進行小區基建工程，把一段長1.5公里的西沙路擴闊至四線，來回方向各兩條車道，增加車流量，應付日後西沙所帶來人流車流。原來的道路僅有來回方向各一條行車線，車道狹窄且容易擠塞，當發生事故時易癱瘓出入交通。

西沙路是接駁西沙與馬鞍山區的重要車道，西面連接沙田、馬鞍山，東面連接西貢。

發展商曾在記者會中主動響應交通問題，表示SIERRASEA有“雙站雙線”優勢，所指就是屯馬線及東鐵線。因為由項目對出海映路回旋處出發，前往烏溪沙站及大學站，車程分别僅需約5分鐘及9分鐘。但能否負荷仍然是未知之數，或要待項目落成，居民陸續遞入才可以得到解答。

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