重奢商場也增長 華潤萬象未來三年年均供應15個項目

觀點網 3月26日，華潤萬象生活有限公司發布截至2024年12月31日止财政年度的業績公告。

公告顯示，華潤萬象生活全年收入為170.43億元，同比增長15.4%。其中，商業航道收入為62.74億元，同比增長21.4%；物業航道收入為107.15億元，同比增長11.6%，生态圈業務收入為0.54億元。

截至2024年12月31日止年度，全年毛利潤為56.09億元，同比增長19.5%，毛利率由截至2023年度的31.8%增長至2024年度的32.9%。

2024年度公司股東應占利潤為36.29億元，同比增長23.9%，公司股東應占核心淨利潤（非香港财務報告準則指標）為35.07億元，同比增長20.1%。

董事會建議宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息每股0.643元，及宣派截至2024年12月31日止年度的特别股息每股0.614元。

不錯的業績表現下，華潤萬象生活開盤後股價上漲明顯。截止3月26日收盤，報34.5港元每股，漲幅達10.75%。

商業航道逆勢增長

收入構成來看，華潤萬象生活業務主要分三大闆塊，為購物中心及寫字樓提供服務的商業航道、為社區空間和城市空間提供服務的物業航道，提供豐富生态服務的生态圈。

上述三大業務2024年收入為170.43億元，同比增長15.4%。其中物業航道占比最高，收入為107.15億元，同比增長21.4%，占整體收入的62.9%。

但增長更快的是商業航道，收入為62.74億元，同比增長21.4%，占整體收入的比例從2023年的35%提升至2024年的36.8%。

進一步聚焦盈利能力，可以發現華潤萬象生活的業務中，商業航道正起到越來越的關鍵作用。

從毛利率來看，2024年商業航道毛利率為60.2%，較去年同期增長1.8個百分點。背後主要得益于商業運營服務規模擴大，經營杠杆效應增強，收入增長和成本優化共同帶動毛利率水平進一步提升。

而物業航道毛利率表現則較為遜色，為17.0%，同比下降0.5個百分點。主要由于社區空間物業管理服務分部受開發商行業影響，具有較高毛利率的非業主增值服務收入占比降低，使得該分部毛利率有所下降。在當前市場環境下，預計該部分業務毛利率短期内增長空間有限。

重中之重的商業部分，華潤萬象生活年内零售額同比增長18.7%，可同比增長4.6%，均優于社消零總額增速3.5%。

其中，重奢方面，零售額同比增長5.6%，可同比增長18%；非重奢方面，項目零售額同比增長27.1%，可同比增長6.4%，重奢和非重奢項目均實現增長。這在去年消費市場整體承壓，奢侈品消費市場弱于大市背景下，較為難得。

2024年，無論是高端商業運營商，亦或是奢侈品集團，都面臨業績下行挑戰。例如，作為重奢商場常客的LV，其母公司法國奢侈品巨頭路威酩軒集團2024銷售收入，在有機基礎上僅實現1%的增長。

雖然取得不錯成績，但業績會上喻霖康坦言，目前消費力結構分化情況愈發顯著，商業挑戰依然不小。

具體表現上，華潤萬象生活在營項目客流增長33%，零售額增長18.7%，客流增幅和零售額的增速比例存在剪刀差，消費信心和能力有待提振。

從消費客群來看，高淨值消費客群保持穩定，韌性更強，但存在相當明顯的消費外溢，高淨值大單占比仍有提升。

中端客群表現乏力，同比有所下滑；較有潛力和亮點的是年輕客群消費，25歲以下年輕消費群體人均消費金額持續提升，客單價最為穩定。

未來，随着政府促消費政策發力等，市場整體消費能力有望企穩，消費信心有望增強。高端消費有成熟穩定的消費群體，短期内有壓力，長期的增長空間不變。

增量、存量發力

商業管理規模方面，于2024年12月31日，華潤萬象生活提供商業運營服務的已開業購物中心118個，其中已開業購物中心分租項目4個，在管面積達1314萬平方米。

至于新項目入市，華潤萬象生活2024年新開業購物中心21座，為歷年之最。除萬象城這一標杆産品線外，其還對帶有“非標”屬性的天地繫列項目進行了較多探索。

期内，華潤開出深圳大運天地、義烏天地、紹興天地等項目，並取得不錯的市場反響。如深圳大運天地開業率達到97%，開業首日零售額為1166萬元。

項目儲備上，截至2024年底，華潤萬象生活處于籌備期的購物中心共77個，項目供應穩定。未來三年，每年預計會有15個以上的新開項目入市，今年預計新開16個購物中心。

外拓方面，華潤萬象生活目前正聚焦重點城市發展優質項目，積極拓展細分賽道機會。過去一年，華潤萬象生活新簽約商業輕資産外拓項目12個，其中8個為重點城市運輸導向型發展即TOD項目，外拓項目無論是城市能級，項目體量還有交通區位，都相對優質。

提及今年的目標，喻霖康也于會上表示，2025年計劃外拓10個以上項目，除增量項目外，還較為關注存量項目挖掘。

據商業客了解，近期華潤萬象生活商業華南大區就正式接手了廣州百信廣場西區，将其納入旗下“萬象匯”産品線，持續進行運營提升。

商管能力表現上，2024年華潤萬象生活業主端租金收入262億元，同比增長19.2%；業主端經營利潤率同比提升0.4個百分點至65.1%，對業主端加成明顯。

品牌資源作為商業招商運營的要點，除保證項目開業率和出租率的穩定性，還是打造項目差異化競争力的關鍵。

而截止2024年末，華潤萬象生活在營國際品牌數量130個，同比增加4個；在營店鋪數量611個，同比增加33個，品牌資源庫持續擴大。年内重點品牌全國新開門店數占比34%，其中主力店和生活方式品牌近半指標落于萬象生活，展現出優于同行的品牌号召力。

會員資源上，截至2024年末，萬象星會員總量達6107萬人，同比增長32.0%。為會員活躍度，華潤萬象生活通過開拓出行、社區服務等高頻積分兌換場景，滿足會員多元消費需求，有效提升了私域會員活躍度。

商業客認為，在外拓方面，華潤萬象生活具備不錯的商管能力、豐富的品牌資源與成熟的會員服務體繫，這些将在較大程度上助力其在輕資産競争中突圍。

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