香港傳真 | 新世界發展要唱好蛇年第一台戲

觀點網 北角，顧名思義，是香港島最北端一片土地，因早年移居香港的上海人大多落腳于北角一帶，也有“小上海”之稱，張愛玲、宋淇、倪匡等文藝界名流曾在此居住。

上世紀五十年代，遊樂場、理發店、照相館、西餐廳、夜總會……所有滬上腔調的店面在北角街頭如鏡像一般復現。

其中，生長于舊上海的俄裔猶太人歐德禮在這里開了一家大型演出場所，1952年正式落成，後更名為“皇都戲院”。

1956年，新中國成立後第一個訪港的内地藝術團體在這里演出；1970年，17歲的鄧麗君也曾在這里登台獻唱。

2月6日，新世界發展名下，由這家皇都戲院改造而來的“皇都”（STATE PAVILIA）項目開價，折實平均實用呎價為18540港元。

中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該價位較市場呎價折讓約25%，預計将冰封港島區二手市場。

過去一年，新世界發展業績虧損、高層變動，甚至出現家族“宮鬥”、債務重組等傳聞。伴随蛇年第一個新盤入市，久經風雨的皇都戲院也将迎來新世界開年第一台戲。

皇都戲院重生

時間來到2020年10月8日，經過為期兩年的法律程序後，香港北角皇都戲院大廈進行強制拍賣，這是香港首個獲強拍令的一級歷史建築，也是彼時最大宗強拍申請，由新世界發展以拍賣底價47.76億港元投得。

當時有測量師估計，若該地段重建為商住項目，單計住宅部分落成後的價值已達120億港元。

為了籌備保育皇都戲院，新世界發展在2018年就開始收集與戲院相關的舊物，包括奧的斯手動升降機、電影放映機、戲院員工制服、戲院座椅、商鋪招牌等。成功取得完整業權當月，新世界發展宣布啟動保育計劃，該計劃将活化原有建築，並恢復原來的多用途表演場地用途，期望在2026年重新對外開放。

另外，今年1月14日，項目基座零售部分正式命名為“STATE THEATRE by K11”，預計2027年啟用，由新世界發展旗下的K11品牌擔任零售顧問，樓高4層，面積達8萬平方呎，屆時會将戲院與零售業态結合。

重頭戲自然是住宅部分，新世界發展營業及市務(特别項目)部總經理何家欣介紹，皇都共提供388個單位，當中住宅部分設兩大區域，分别為VICTORIA ZONE(27樓及以上)和SIGNATURE ZONE(27樓以下)。其中VICTORIA ZONE僅24伙，會提前以招標形式推售，為3房及4房單位，實用面積由834方呎至1522方呎，大部分都能俯瞰維多利亞港景觀。

何家欣亦指，由于去年宣布撤辣、減息周期開始，加上投資移民政策，帶動豪宅成交，加上項目位處港島核心區，因此看好今年豪宅市道，相信無論是本港投資客，還是投資移民客，都會追捧入市。

就在一月份，33樓B2室的高層4房單位以每平方呎36059港元的成交價創下項目新高，成交總價4493萬港元。此外，33樓A1單位的成交價亦達到5488萬港元，呎價36058港元；30樓的A1和B1單位亦分别以3560.7萬港元和2710.5萬港元成交，皇都也成為香港本年度首個單日標售過億的新盤。

值得一提的是，33樓A1單位的買家正是新世界發展新任總裁黃少媚，鄭志剛和馬紹祥先後辭任公司行政總裁後，新世界發展執行董事兼新世界中國地産行政總裁黃少媚接棒，全面負責集團在香港與内地的業務，向新世界集團主席鄭家純匯報。

上任不到兩個月，黃少媚自掏腰包花費費5488萬港元在公司項目安家，為這家接連更換總裁的老牌港企帶來了一些穩定信号。

蛇年新賽點

今天北角早已看不到“小上海”的景象，無論在樓房密集的怪獸大廈，還是人流熙攘的春秧街，曾經的鄉愁色彩和流徙意味不復存在，但作為傳統住宅片區，這里又重新迎來了一批内地客。

中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，皇都自推出市場以來備受矚目，受到附近上班的專業人士、專才（香港專才計劃，吸引内地人才到港工作、移居）等租務需求支持。

他還表示，附近半新樓近月平均呎租約70至75港元，部分呎租高達100港元，預計皇都項目呎租可達80港元，租金回報達5至6厘，料将成為投資客入市首選，預計用家、投資客各占一半，預計内地客占比達五成。

據悉，新世界發展蛇年在香港主打4個項目，除了北角皇都外，還包括黃竹坑站港島南岸第5期約800伙、九龍城衙前塱道項目約120伙及啟德跑道區柏蔚森約786伙，共涉約2100伙。

其中，港島南岸第5期有望上半年推出，九龍城衙前塱道項目、啟德跑道區柏蔚森推盤時間需要與合作伙伴洽商，所以未有時間表。

而此刻的新世界發展呈現一定現金流壓力。

2024年9月26日，新世界發展發布截至2024年6月30日的2024财年業績，年度虧損約171.26億港元，為20年來首次出現虧損。截報告期末，可動用資金共計約462.7億港元，其中現金及銀行存款約279.9億港元；綜合債務淨額約1236.57億港元，債務淨額與權益比率為55%，同比增長7.3個百分點。

其中，中國香港物業發展收入為24.12億港元，而中國内地物業發展收入則達到137.13億港元；中國香港投資物業收入為33.56億港元，分部業績為25.36億港元；中國内地物業投資收入為18.41億港元，分部業績為9.55億港元。

在投資物業方面，内地市場為新世界發展帶來的收入已遠超香港，但也要注意，截至2024年6月30日，新世界發展在香港持有約774萬平方呎的土地儲備（其中395萬平方呎可即時發展），是内地372.1萬平方米土儲兩倍有余，再結合約1584萬平方呎農地，仍是新世界發展的重要糧倉。

就在2月7日，里昂證券發表最新研究報告，表示相較于香港房地産市場，更看好内地房地産市場的發展前景，因此對新世界發展的前景持謹慎态度，並将目標價下調至4.1港元。

去年有媒體報道，新世界發展設法出售位于香港尖沙咀的K11 ArtMall，但與潛在買家華潤隆地在價格方面出現分歧。到了今年1月24日，新世界發展表示，盡管有潛在買家接洽，但尚未訂立任何具約束力的協議。

同樣是1月24日，黃少媚在公司進行節前内部講話時表示：“我非常喜歡巴黎奧運會樊振東對陣張本智和的那場逆轉比賽，這場比賽強調了精神品質和意志力的重要性。”

而新世界發展此刻也走到了新的賽點。

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