上海前灘公館“三開三罄” 轉型中陸家嘴的地産牌局

觀點網 上海前灘公館的熱度仍然高企。

作為歲末年初市場備受矚目的項目，上海前灘公館三期認購率創新高，第三批房源認購率約451％，最新入圍分創下新高64.77分。前灘公館連續三次觸發積分，項目之前兩批次亦觸發積分制，入圍分分别為50分和60.87分。

前灘公館第三批次認購登記總組數與本次開盤準售房源套數比超過2.5:1，啟動計分排序程序。項目于1月15日開盤，在意料之中，售樓處消息稱項目當日售罄，實現“三開三罄”。

陸家嘴前灘公館是陸家嘴集團和上海地産三林濱江生态建設有限公司共同開發的項目，位于上海前灘中央生活區。地段的稀缺性是前灘公館最受關注的一點。

從2023年前灘世紀天匯，再到2024年的前灘公館、陸家嘴太古源源邸，能夠看到的是，這家成長于上海本土的國有企業，近兩年有了一些新變化。

前灘公館熱度

故事可以從2023年4月說起，陸家嘴集團當時通過公開股權交易方式，獲得前灘南11#、12#、15#單元地塊，用地面積共計21.76萬平方米的主導開發權。

彼時據陸家嘴公告，持股40%的參股公司上海耀筠置業有限公司以總價147.78億元競得上海地産三林濱江生态建設有限公司轉讓的上海德茗置業80%、上海筠銘置業80%的股權及相關債權。

其中，德茗置業資産主要為浦東新區三林楔形綠地11#、12#單元地塊，筠銘置業資産主要為三林楔形綠地15#單元地塊。按股權換算，陸家嘴實際享有的三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊權益土地面積合計6.96萬平方米，權益地上建築面積合計13.02萬平方米。

項目位于浦東三林闆塊，浩昌路255弄，共包括14幅地塊，其中11#單元包括3幅地塊（21-09商辦混合、21-10商辦混合以及21-11商業），12#單元包括5幅地塊（21-13商辦混合、21-14商辦混合、22-01商住混合、22-03商住混合以及22-04商住混合），15#單元包括6幅地塊（26-02高層住宅、27-01高層住宅、29-02高層住宅、30-01高層住宅、32-02多層住宅以及27-03多層住宅）。

從配套來看，項目坐擁3公里内的前灘超級生活圈，商業配套在周邊3公里内擁有前灘超過50萬方的商業集群，包括前灘中心、前灘太古里、晶耀前灘購物中心、太古匯、香格里拉酒店和華爾道夫酒店等。交通方面最近的地鐵站為8号線淩兆新村站，與項目直線距離約1.5公里，另外還有19号線（在建）。

一位上海業内人士指，上海樓市現在主要看地段，價格和産品匹配程度。陸家嘴将前灘公館重點規劃為低密度風貌住宅，疊加三林闆塊是上海中心城區難得的大體量城市生态綠地，項目一經推出便火熱非常。前灘公館于2024年8月和11月兩次入市，一期項目認購率267%，觸發積分達到50分；二期項目達到400%認購率，入圍積分高達60.87分，且開盤當日全部售罄。

在中期報告針對下半年的工作計劃中，陸家嘴就曾提及前灘公館銷售的重要性。該公司指出，在住宅産品租售方面，将繼續深研高品質産品設計、産品標準及産品兌現，以能“打”市場的好産品獲得更多客戶的認可。

具體來看，努力推進世紀天匯項目清盤，世紀臻邸、與太古合作的新民洋“陸家嘴太古源”以及參股項目前灘公館的開盤銷售工作，确保川沙錦繡雲瀾及集團委托項目航頭錦繡瀾灣的加推續銷工作進展。

觀點新媒體了解到，2024年陸家嘴集團加強營銷闆塊，于人才吸納上引入包括萬科、金茂在内的職業經理人加盟，比如金茂華東區域前營銷負責人、南通萬科前營銷負責人等。

與此同時，陸家嘴集團加強産品力打造，比如2024年入市的陸家嘴前灘公館以及陸家嘴太古源源邸，都收獲較高的市場認可。上述上海業内人士表示，陸家嘴集團雖然較做頭部流量的中海、保利、招商等規模不在一個級别，但“作為上海本地房企，很多東西還是蠻規矩的，項目少，但都比較講究品質，走中高端路線”。

轉型里的陸家嘴

另一個重點項目，也就是和太古合作的陸家嘴太古源源邸。資料顯示，陸家嘴太古源位于内環内陸家嘴北濱江段，由陸家嘴集團和太古地産合作開發，是上海浦東新區核心地段新民洋（原洋泾）的綜合地標項目，計劃于2027年起分階段開業，囊括住宅、甲級辦公樓、零售商場、文化活動空間、酒店及服務式公寓等業态。

該項目由陸家嘴集團于2021年末以約150.5億獲取的五宗地塊組成，其中西區三宗為新建建築，主要是住宅産品和商辦用地；東區兩宗為工業遺存城市更新建築，規劃為商辦和文化活動空間。項目總開發體量約36.8萬平方米，其中包括住宅建築面積約13.3萬平方米、商業建築面積約11.4萬平方米、辦公建築面積約9.2萬平方米、文化建築面積約2.9萬萬平方米。

住宅建築開發總套數為643套，其中可售套數378套（共11棟）、自持和保障房（各1棟）共265套。該項目于2024年11月推出，16.98萬/平米的陸家嘴太古源·源邸首開50套房獲超過120組購房者認購。

該項目坐落于陸家嘴主要布局的洋泾東區，觀點新媒體獲悉，陸家嘴于上海的土儲主要位于小陸家嘴區域内、世紀大道兩側、竹園商貿區，及洋泾東區。

在小陸家嘴區域内，有陸家嘴全資子公司上海陸家嘴昌邑房地産開發有限公司所負責開發的梅園社區2E8-19地塊；2024年4月，陸家嘴向昌邑公司增資25億元，用于開發蓋住宅項目，地塊為城市更新項目，将打造一座涵蓋辦公、市級文化設施、豪宅、商業的綜合體，未來或推出建面約180平方米-220平方米的平層項目。

此外于10月31日，陸家嘴稱再以34.41億元競得上海浦東新區梅園社區C000101單元2E8街坊2E8-17地塊，主要打造超高層辦公。

陸家嘴是陸家嘴金融貿易區的城市綜合開發商，董事長徐而進此前提出，面對極具挑戰性的宏觀形勢和市場環境，公司以服務浦東産業資源配置與能級提升為重心，積極“從房産開發建設向綜合服務轉型，從硬件建設向軟件建設與管理轉型，從建樓向招商運營轉型”。

具體來看陸家嘴的經營情況，至三季度末，陸家嘴持有的主要在營物業總建築面積341萬平方米，其中甲級寫字樓的總建築面積207萬平方米，高品質研發樓的總建築面積33萬平方米，商業物業的總建築面積61萬平方米，酒店物業的總建築面積27萬平方米，租賃住宅物業的總建築面積13萬平方米。2024年1-9月，該公司實現房地産租賃現金流入32.05億元，同比下降8%；權益租賃現金流入26.31億元，同比下降8%。

住宅方面，至三季度末，陸家嘴主要在售的住宅項目為世紀前灘·天禦、世紀前灘·天匯、川沙錦繡雲瀾第一批至第四批、世紀臻邸，項目整體去化率分别約為98%、81%、89%、56%、30%、12%及37%。

陸家嘴于2024年1-9月實現住宅物業銷售簽約面積3.22萬平方米，同比下降67%，權益簽約面積2.42萬平方米，同比下降66%；合同銷售金額33.88億元，同比下降67%，權益合同銷售金額23.42億元，同比下降67%。

而随着前灘公館、陸家嘴太古源源邸兩個重磅項目的入市，陸家嘴的銷售額會在四季度有所體現。

另外2024年1-9月，該公司銷售的辦公項目為富匯大廈B棟及C棟、由由燕喬大廈，簽約面積4.66萬平方米，權益簽約面積4.59萬平方米；合同銷售金額27.32億元，權益合同銷售金額27.18億元。

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