中信城開入場 珠光難于吞下的廣州最大舊改解局

觀點網 繼去年引入湖南建投進行合作之後，号稱廣州最大舊改項目的瀝滘城中村項目，與另一家背景更為雄厚的央企進行了全面合作。

12月12日，珠光集團與央企中信集團全資子公司中信城市開發運營有限責任公司簽署合作共建協議，共同推進廣州市海珠區瀝滘城中村改造項目後續開發建設。

在簽約儀式上，相關負責人介紹，此次簽約之後，中信城開未來将發揮自身專業及資源優勢，積極協調金融機構資源，大力支持瀝滘項目開發建設，為項目順利推進提供堅實保障。

根據合作共建協議，珠光集團與中信城開将對項目品牌給予全新定位，雙方還将共同參與項目開發、建設、銷售等管理工作。

資料顯示，瀝滘城中村改造項目作為廣州市重點工程之一，也是“老四區”中體量最大的城市更新項目，承載着重要的民生與城市升級功能。

該項目位于廣州市新城市中軸線南段濱水區，緊鄰珠江後航道和海珠湖，改造範圍總用地面積89.67萬平方米，計容總建築面積達436.27萬平方米，其中復建安置區和融資區分别為213.58萬平方米和222.68萬平方米。

單從上面一串數字來看，不愧被稱為廣州最大舊改項目。另一方面，瀝滘城中村項目還因為歷史悠久，也令其極具代表性和研究價值。

珠光集團騰挪

瀝滘村兩委會即村中國共産黨支部委員會和村民自治委員會，對該村進行城市更新改造的讨論始于1987年。

當時正值改革開放初期，長期作為市場内唯一供應來源的“福利分房制度”被打破，商品房開發起步，廣州市政府也對國内外資本尤其是港資開發商持開放态度。

彼時，全國第一個商品房住宅小區東湖新村，正是通過引進香港寶江發展有限公司資金，對原有地塊進行拆遷建設而成。

東湖新村項目對廣州乃至全國舊城改造起到重要的示範作用，也激勵了市内多條舊村發起嘗試，包括瀝滘村。

瀝滘舊改最初的方案就是分期分區進行，但由于整個村落面積過大，整體規劃經歷了多次難産和改寫。即便2001年瀝滘村經批準被認定為廣州市首批進行改造試點的城中村，方案研究仍止于紙面。

2007年，瀝滘村首期改造項目“星晖園”正式竣工並交付使用，只不過該樓盤的真實身份是村内自籌興建的村民公寓，住戶拿的是集體房産證。但好消息是，同年瀝滘村聯社成功吸引珠光集團進駐，雙方簽訂了全面改造的《合作意向書》。

在取得項目的這10多年里，珠光集團為了瀝滘村舊改也進行了不少嘗試。

比如，在2013年8月定稿了瀝滘村改造補償方案；2019年7月，廣州最大五金塑料百貨專業批發市場之一的長江百貨交易城，作為舊改啟動區開始執行清拆。一個月後，首筆復建安置資金38.427億元到位，瀝滘村回遷復建房開工。

2020年6月，珠光集團更是與農業銀行廣州分行、中國銀行廣州海珠支行、農商銀行、建設銀行廣州分行、華夏銀行廣州分行簽約，5家銀行對瀝滘舊改一期提供了112億銀團貸款。

更有實質推動性的舉動是，去年10月19日，瀝滘舊村改造項目7個地塊同時開工啟動，這標志着瀝滘片區城市更新項目提速增質，施工單位正是湖南建投建工集團。

直到今日，湖南建投仍在為瀝滘村項目而忙碌着。

在湖南建投官網上，一篇12月5日發布的文章顯示，湖南省國資委黨委副書記、副主任楊曉喻率隊赴廣州現場調研湖南建投集團重點項目，督導“百千萬工程”、基層黨建和安全生産工作，其中廣州瀝滘城中村舊村改造項目便是楊曉喻一行人的首選目的地。

中信城開加入

雖然有了湖南建投助力，瀝滘村舊改項目進度有明顯提升，但從整體來看，進展仍十分有限。

有數據顯示，截至2023年3月，瀝滘村項目已拆除平整13個地塊，共拆除建築物約64萬平方米，提供平整土地面積約31公頃。

由此計算，珠光集團在瀝滘項目的平整土地面積改造推進進度僅近兩成。

分析人士認為，之所以出現如此狀況，主要是由于項目的主要操作盤珠光集團資金緊張。珠光集團手上不止瀝滘村一個舊改項目在推進，雖然瀝滘村是其重點投資項目，但對于其體量及投資額來說，資金仍遠遠不夠。

于是，尋求有實力的合作伙伴似乎是順理成章的事情。

另一方面，作為中信集團一級子公司，中信城開是以服務國家城鎮化戰略為主要目的的城市開發運營平台，介入一些有資金壓力項目展開合作或收購，也有先例。

2021年11月，佳兆業集團旗下理财産品被曝逾期兌付並引發投資者圍堵後，佳兆業方面曾将17個項目一起放上《拟處置資産清單》。而後，里面不少項目被中信城開或中信集團旗下平台接手。

比如，按照中信城開發布的“中信城開深耕灣區”的海報，南山東角頭項目已更名為“中信東角頭”；金沙灣國際樂園項目已更名為“中信城開·金沙灣”；佳兆業航運紅樹灣項目已更名為“中信城開·紅樹灣”。

2022年7月，原規劃為佳兆業在深圳的商務旗艦項目“佳兆業科技中心”，也正是更名為“中信城開大廈”。

今年9月10日，瀝滘城中村改造一期首批復建安置房交樓儀式在西海茗苑圓滿舉辦，此次交付的復建房共有1023套。

現在有了中信城開加入，瀝滘城中村改造的進度，或許可以從復建房進入到更為關鍵、更為快速的節奏。

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