太古消失的租金

觀點網 太古地産于5月7日晚間發布的一季度營運數據，受到市場高度關注。原因在于，期内太古地産寫字樓的租金調整，以及零售銷售額增長，出現了較大程度的變動。

資料顯示，香港太古廣場期内租金調幅出現了17%的大幅度下滑。兩個主力商場成都太古里和廣州太古匯的零售銷售額，也分别出現了14.7%、9.2%的負增長。

其他項目的情況不言而喻。

數據表現欠佳，真實情況是怎麼樣的？太古地産可能並不是主要的“責任人”。

預料中的下滑

具體而言，在太古地産的已落成投資物業中，位于香港的辦公樓，太古廣場租用率為98%，租金期内下調了17%。

太古坊的出租率為91%，租金下降了13%；港島東中心及太古坊一座的出租率為93%，租金下滑14%；而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%，租金下降了11%。

圖片來源：企業公告

内地辦公樓資産包中，太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業中心一座及二座出租率98%。租金上，只有頤堤港一座出現了微跌，最新租金從去年四季度“200中位至300中位”降為“200低位至200高位”。

零售物業方面，位于香港的太古廣場購物商場出租率由去年底的96%升至100%，但零售銷售額則同比下降1.2%；太古城中心出租率維持100%，零售銷售額減少3.2%；東荟城名店倉出租率維持100%，零售銷售額增加6.5%，是唯二正增長物業。

圖片來源：企業公告

内地零售物業，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售銷售額下跌5.4%；北京頤堤港出租率維持99%，零售銷售額下跌2.4%；正在進行定位和品牌組合調整的上海興業太古匯，出租率92%，零售銷售額下跌19.4%；上海前灘太古里出租率維持98%，零售銷售額同比上升0.7%。

兩大主力--廣州太古匯出租率維持100%，零售銷售額下跌9.2%；成都太古里出租率升至98%，零售銷售額下跌14.7%。

按此數據，太古地産2024年一季度經營問題主要出現在香港寫字樓和内地零售兩個闆塊。

其中，香港寫字樓尤其是核心區市場低迷，早已不是新聞，而且頹勢還可能會持續。

來自第一太平戴維斯的數據，香港甲級寫字樓租金在2023年第四季度進一步下降了1.7%，2023年全年的總調整幅度更錄得-7.5%。而四季度内，全港寫字樓整體空置率達到14.7%。

反映到太古地産身上，2023年全年太古廣場租金下調了12%；太古坊下調幅度為6%；港島東中心及太古坊一座的租金僅僅持平；其他太古坊辦公樓的租金則下降了13%。

“核心區與非核心區之間的租金差距不斷縮小。”第一太平戴維斯也預測，按2018-2022年情況，2024年香港甲級寫字樓空置率将達到16%，並在2027年進一步提升至21.1%。同時，租金在2024年還會有5%至10%的跌幅。

如此看來，一季度内太古地産香港寫字樓闆塊的租金下滑，也並未太超出市場想象。

不過值得注意的是，雖然租金不盡人意，但太古地産旗下寫字樓物業的出租率卻保持了穩定，展現了一定程度的抗風險能力。

零售闆塊，太古廣場購物商場和太古城中心零售銷售額的下滑，主要體現的是通關後香港市民北上購物潮的影響。但東荟城名店倉由于是奧萊業态，除本地客源外還大量吸引了遊客的生意，因此實現了正增長。

國内方面，太古地産的6個零售物業，廣州太古匯和成都太古里均為成熟的重奢商場，2021年下半年開業的上海前灘太古里也是大體量重奢。北京三里屯太古里、北京頤堤港、上海興業太古匯則都是次一檔輕奢定位。

而經過過去幾年的高速增長，2024年第一季度，全球奢侈品市場的頹勢是有目共睹的。

期内，全球最大的奢侈品集團LVMH銷售額同比下降2%，其中亞洲市場（不包括日本）的銷售收入同比下降6%。開雲集團一季度銷售額更大跌18%至21億歐元，同時也提到内地市場需求的低迷。

奢侈品行業遇冷，作為全球奢侈品市場最大的消費國，中國的情況也不算樂觀，經濟的不确定性對奢侈品消費産生了影響。尤其當目前消費回流趨勢，又開始因外币如日元的貶值逆轉。

另一方面，一季度太古地産物業零售銷售額數據，出現較大程度變動，也與2023年同期數據基數太高有關。當時，上海前灘太古里甚至出現了超過1倍的零售額增長。

擴張計劃的未來

一季度經營表現不佳，但市場對太古地産的最大疑問並不在當下，而關乎未來。

“未來我們将繼續聚焦香港、中國内地及東南亞的發展機會，在未來十年投放超過1000億港元的龐大投資于這些地區。”太古地産在2022年初曾提出一項“千億港元投資計劃”，目前也在堅持推進。

據披露，千億港元資金中目前近60%資金，即約580 億港元已承諾投放到全新及正在推進的發展項目，包括370 億港元投于中國内地，110 億港元投于中國香港。

另外，千億計劃當中，太古地産對内地市場的投放總額會超過500億港元，目標在2032年前将中國内地總樓面面積增加一倍。

具體項目方面也是内地占大頭。除位于香港的寫字樓項目太古廣場六座，預計2024年落成；内地的零售物業，北京頤堤港二期，預計2025年底起落成；西安太古里預計2026年起落成；三亞太古里預計2025年底起落成。

兩個綜合體，上海前灘21号綜合發展項目預計2025年底起落成；上海洋泾綜合發展項目預計2027年底起落成。另外，太古地産目前亦有意落子廣州荔灣和合肥廬陽。

這些項目全部都是大體量的重資産項目，它們在落成投入使用後，經濟能有多大程度的好轉，物業能否産生合乎預想的回報，是個未知數。

另外，在新物業集中落成開業前的将近兩年時間内，憑現有物業支撐的太古地産能夠交出怎樣的成績，還有待觀察。