年報觀察 | 去地産化的建業新生活正經歷陣痛

觀點網 4月2日，因未刊發2023年年度業績，建業新生活股份進入停牌，直至20天後才交出遲來的成績單。

4月23日，建業新生活公布截至2023年12月31日的年度業績報告。期内該公司總收入為28.45億元，較去年同期下降約9.64%；錄得毛利約7.57億元，同比下降27.43%；

年内虧損約5.78億元，上年同期為溢利5.71億元；歸屬于公司股東的年内虧損約5.74億元，上年同期為溢利5.62億元。

總的來看，盡管公司在不斷去地産化，但尚未能夠擺脫關聯地産公司的影響。

“新三闆”

在2023年中期業績會上，該公司管理層指出，公司年内提出了去地産化，因此錄得較高比例的營收降幅。

根據公司披露的年報，建業新生活對公司業務進行了重大的分拆與調整，以往的三大業務闆塊分别為物業管理服務及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務，調整後仍是三大闆塊，“新三闆”分别是物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務。

其中，物業管理服務2023年實現收入約19.92億元，同比增長16.00%；社區增值服務收入6.59億元，同比下降10.79%；非業主增值服務收入1.94億元，同比下降72.04%。

物業管理服務收入的增長主要得益于在管規模擴張。截止2023年末，建業新生活的在管面積約1.82億平方米，同比增長16.0%，與物管分部收入增速完全同步；同期合約面積約2.88億平方米，同比增長6.2%。

服務區域覆蓋河南、陝西、山西、河北、安徽、湖北、新疆及海南，共1066項物業。服務業态包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校、醫院、城市服務、廠房、公園及政府機關物業等。

對于此次業務調整，建業新生活管理層曾指出是回歸初心，並表示要做好兩件事，其中一件是公司的根基--物業管理。

在戰略加持下，公司物業管理服務占2023年總收入的比重從2022年的54.6%提高至70.0%。與之相對的是，在去地産化戰略下，公司非業主增值服務的收入比重從上年的22.0%大幅下降至6.8%。

為了彌補去地産化降低的收入，建業新生活也在不斷拓展業務範圍，嘗試尋找新的盈利點。

于是公司提出了要做的另一件事：成立生活服務部，做好社區内業主的服務和生意。

2023年，公司社區增值服務分部收入雖然錄得同比下降，但該分部的收入比重仍保持在23.2%，較上年僅下降了0.2個百分點。

建業新生活旗下社區增值服務主要提供包括智慧社區解決方案、園區銷售服務、拎包入住及生活服務等服務。由于受地産行業銷售疲弱的影響，該公司決定重新專注于其核心業務活動，並做出了戰略調整。

其中就包括停止經營自2016年成立的君鄰會，導致相關收入減少約1.66億元，這也是公司社區增值服務分部收入下降的主要原因。同時，由于交房數量的減低，智慧社區的收入也同比減少22.5%至1.89億元。

在縮減部分業務的同時，該公司選擇性優先發展了其他的社區增值服務，其中，園區及“建業+”平台銷售收入錄得了同比增長142.3%至1.94億元。

去地産化

數據顯示，建業新生活2023年實現總收入為28.45億元，而據物聊社了解，該公司在三年前的2020年總收入為26.55億元。公司在2020-2023年末分别實現業績變動為51.3%、35.6%、-12.5%、-9.6%。

可以看出，建業新生活的業績僅在上市頭兩年表現良好，此後便開始被“打回原形”，整體上並沒有實現較大的增長。從過往數據來看，增也好，降也罷，均與地産有莫大的幹繫。

在行業下行期，物企們均已走上獨立轉型之路，建業新生活也是去地産化大軍的一員。

在上市前的2017-2019年，建業新生活的貿易應收款中來自關聯方的比例分别為25.6%、32.87%及72.51%，對關聯方的依賴程度不斷加深，並深受市場诟病。

因此在2020年上市時，公司曾對投資人作出承諾，表示要逐步去地産化，減少關聯交易。

2023年，建業新生活來自建業集團的收入占公司總收入的比例為10%，較2022年的29%下降了19個百分點。同時，公司在管建築項目中來自關聯方的面積為7415.8萬平方米，占總在管面積的40.8%，比重較上年下降2.9個百分點。

2023年，公司來自關聯方的貿易應收款項規模約16.94億元，與上年的16.92億元基本持平，占總規模比例約57.01%，這一比例在2020-2022年分别為71.56%、63.35%、64.38%，整體呈逐年下降趨勢。

年内來自第三方的貿易應收款項約為12.77億元，同比增長36.43%，占比約42.99%。第三方應收賬款規模的增長，導致公司整體應收貿易款項規模同比增長約13.05%至29.71億元。

根據年報披露，建業新生活的貿易應收款項主要來自物業管理服務及相關增值服務。從賬齡來看，一年以下規模比例約32.14%，一至兩年比例約47.98%，兩年以上比例約19.88%。短期應收賬款規模占比較高，比較考驗公司回款能力，若能實現高回款率，對公司下一年業績将會有巨大助力。

從數據來看，該公司去地産化似乎已有成效，然而業績仍未能擺脫地産公司的影響。

受建業地産2023年6月公開違約並尋求重組的影響，建業新生活确認了大規模的減值撥備。年内金融資産減值虧損淨額達12.22億元，該項在2022年的虧損淨額僅為7794.9萬元，大幅增加1468.1%。

最終，公司貿易應收款項減值撥備達13.08億元，較上年同期的2.02億元大增548.41%。高額的減值因此成為公司2023年利潤由盈轉虧的主要原因。