年報觀察 | 保利：第一名的底色

觀點網 厚積薄發，保利發展在2023年面對了險峻的行業風浪。

這一年内，市場經歷了充分的調整，我們看清楚行業内到底誰在“裸泳”，也看清楚誰擁有堅固的護城河。

保利發展無疑是後者。在行業下行的大環境之下，該公司仍一步一個腳印，在2022年穩步進入行業前三，並在翌年登上房企銷售冠軍寶座。

在這背後，當然與行業下行時期不同資質企業存在分化現象有關，但更離不開保利發展自身的“精耕細作”。

4月22日晚間，保利發展披露2023年完整年度報告。保利發展過去一年的成績、未來發展的态勢，我們将從這份頗有亮眼數據的财報說起。

逆勢争先

2023年，從市場形勢上看，盡管年内房地産銷售規模同比下降，但頭部企業業績相對穩定。

其中，在市場持續低迷的環境下，保利發展展現了足夠的韌性：全口徑銷售4222億元，市場排名升至行業第一，是行業唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。

根據觀點指數研究院《重磅發布|2023年1-12月房地産企業銷售表現》報告，2023年前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，同比下降20%，但頭部集聚效應強勁。

資料顯示，保利發展期内取得權益銷售3057億元，同比基本持平，這也意味着保利發展的銷售質量在提高，歸屬股東的銷售金額在如此環境下仍得到保障。

而在保持規模的同時，保利也十分注重資金回籠質量，強調要“有現金的銷售”。全年回籠資金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個百分點。充足的回籠資金為抵禦行業波動和公司經營發展提供堅實基礎。

最直觀的體現，2023年保利發展經營活動産生的現金流量淨額為139.3億元，連續6年為正，同比增幅更達到87.68%。

投拓方面，盡管房地産行業基本面未修復，保利發展投資方面仍維持了積極拿地态勢。

就拿地金額來看，保利是去年少有的拿地金額超過千億的企業。資料顯示，保利發展期内拓展總地價1632億元，同比持平。同時，權益地價1359億，同比提升26%。

2023年以來，從房企拿地的區位分布來看，核心區域地塊是房企競争的重點。對于現階段着重維持資金流轉和業務布局的房企來說，核心區域新房項目是它們的不二之選。

目前市場環境下，只有高質量的拓展，才能真正助力一家房企的發展。因此，保利發展去年的拓展並不盲目，而是有質量的拓展，也未改變對于核心城市的聚焦方針。

據了解，2023 年保利發展拓展金額中 99%位于核心 38 城，住宅業态貨值占比 95%，新增項目樓面均價 15187 元/平方米。同時，年内新獲取項目中 40%當年開盤並貢獻簽約金額超 300 億元。

截至報告期末，保利發展土地儲備計容建面 7790 萬平方米，核心 38 城面積儲備占比近 7 成，提升 2.4 個百分點，資源結構不斷優化。

尋求确定性和結構優化是保利發展過去幾年一直努力推動的方略。

體現在銷售方面，保利發展去年在核心 38 城的銷售就貢獻近 9 成，同比提升 2 個百分點。其中，核心地區珠三角、長三角銷售貢獻分别超 1100 億元和 1400 億元。城市方面，廣佛合計超 800 億元、上海超 500 億元。

更宏觀層面， 保利發展 2023 年全行業市占率 3.6%，同比提升 0.2 個百分點，其中，核心 38 城市占率達 6.8%，同比提升 0.7 個百分點，市占率超過 10%的城市共 27 個。

内功修煉

在行業下行期，企業的安全比發展更重要。

2023年，除上述提到保利發展以良好銷售情況，擁有健康的經營活動産生的現金流量淨額外，該公司年内更通過加速參股項目投資回收、多種方式盤活預售監管資金、加快退稅等，累計增加可動用資金529億元。

截至期末，保利發展貨币資金1480億元，位居内房股第一。

與之對比，保利發展有息債務余額同比減少271 億元至3543 億元。1 年内到期的債務余額為 737 億元，占有息負債比重為 20.82%，較期初下降 0.46 個百分點，現金短債比 1.28。

同時，報告期末，保利發展資産負債率 76.55%、扣預收資産負債率 67.14%、淨負債率 61.20%，分别較期初下降 1.56、1.34 和 2.37 個百分點，“三道紅線”保持着綠檔水平。

保利發展也成為目前頭部房企中，唯一一家将境外美元債全部清償的房企。年内，該公司綜合融資成本約 3.56%，較上年末下降 36 個 BP，新增融資 1371 億元，綜合成本僅 3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。

保利發展的“清淤”工作還體現在資産計提減值準備上。23年，受計提超過50億存貨跌價準備的影響，保利發展歸母淨利潤120.67億元，同比下降34.13%。但卸下包袱，意味着未來将以更快的速度奔跑。

良好的财務情況，為保利鞏固發展基礎提供了便利。

如上所述，為保持一定規模，保利發展保持了一定的拿地強度。數據顯示，其拿地銷售比達38.7%。據觀點指數研究院統計，保利發展單月權益拿地金額超100億元的月份全年也有5個月。

充足的資金也讓保利發展在支出端能應付剛性建安，落實保交樓政策。據悉，為集中資源保障品質交付，保利發展去年竣工面積 4053 萬平方米，同比增長 2%，完成 29.1 萬套品質交付，同比增長 12%。

股東回購方面，保利發展年内動用了超過10億元回購股份，同時實施分紅總金額51.17億元。同時，保利發展還修訂《2023-2025年股東回報規劃》，将現金分紅比例提升至 40%，彰顯了公司安全發展的信心。

展望未來，保利發展作為龍頭房企，2023年内在保持經營現金流為正的前提下，該公司同時實現了資源補充和債務結構優化，達成對安全和發展兩端的平衡。

一方面嚴守财務底線，以謹慎态度回應市場的復雜形勢，另一方面也積極推動質量拓展，赢得競争先機。資料顯示，年内保利發展新增項目稅前成本利潤率平均在 15%以上。

内部治理方面，據悉保利發展内部構建了“發展之樹”的體繫化建設理論體繫，並分解落實到各子公司，核心目標是為了向客戶提供“好産品、好服務、好生活”。在此策略的引導下，保利發展無疑将以飽滿的信心，踏步邁入房地産發展的新時代。