觀點直擊 | 地産拖累業績 金隅集團尋找增量市場

觀點網 以綠色建材和房地産作為雙主業的金隅集團，在過去一年經歷了前所未有的市場壓力。

數據顯示，2023年全年，金隅集團實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%，其中，主營業務收入1070.7億元，同比增加4.7%。

值得注意的是，去年年初，金隅集團确定2023年營業收入目標為1150億元，按此計算，僅完成年度目標的93.88%。

期内，金隅集團實現利潤總額3億元，同比減少91%；淨虧損12.9億元，同比減少174%；歸屬母公司淨利潤0.25億元，同比減少97.9%。

營收不及預期、利潤大幅下降……從這份年度成績單來看，金隅集團似乎深陷泥潭。不過，過去一年，該公司亦不斷發力經營性業務，同時加大家居賽道投入，以尋找增量市場。

4月16日，金隅集團召開2023年度業績說明會，對過去一年的表現進行了詳細闡述，同時針對市場關注的問題進行了解答。

面對接下來的挑戰與機遇，公司黨委書記、董事長姜英武表示，國内水泥供需關繫邊際改善的可能性不大，房地産行業仍然處在深度調整期，但其中也孕育着新的戰略發展機遇。

同時，該公司在會上提到，确定2024年營業收入目標1100億元，這一目標相較于2023年的1150億元來說不增反降，這也說明，金隅集團接下來的發展戰略仍舊以穩為主。

受累地産

“2023年，金隅集團克服前所未有的困難和挑戰，取得了來之不易的發展成績。”這是年報當中對過去一年工作的描述。

過去一年，國内水泥業務面對需求持續萎縮、價格低位下行、效益大幅下滑的行業困境；而房地産市場繼續面臨底部調整，供需兩端持續走弱的局面。

這樣的大背景下，以綠色建材和房地産作為主營業務的金隅集團，不可避免深受影響。

數據顯示，報告期内，金隅集團實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%。

其中，綠色建材闆塊實現收入794.69億元，同比增長1.1%，占總營收的73.61%，期内，該業務實現毛利率8.55%，同比減少4.55個百分點。

需求整體疲軟，水泥價格持續下降，但銷量卻較此前有所提升。

期内，金隅集團水泥及熟料綜合銷量9324萬噸（不含合營聯營公司），同比提高7%，其中水泥銷量8633萬噸，熟料銷量691萬噸；水泥及熟料綜合毛利率8.89%。混凝土總銷量1387萬立方米，同比增加16.4%；混凝土毛利率12.83%，增加4.79個百分點。

至于房地産業務方面，過去一年，該公司實現地産開發及運營收入301.25億元，同比增長15.05%，毛利同比減少45.6%至21.5億元，毛利率同比下降3.26個百分點至18.9%。

據了解，金隅集團先後開發建設房地産項目約170個，總建築規模3000多萬平米。目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈”的全國化開發格局。

财報透露，金隅集團全年累計合同簽約額232.84億元，同比減少28.43%，簽約面積113.36萬平方米，同比增加23.72%。其中，商品房累計合同簽約額203.55億元，同比減少37.02%，政策性住房累計合同簽約額29.29億元，同比增加1262%。

結轉方面，金隅集團全年實現結轉面積116.58萬平方米，同比減少6.3%，其中商品房結轉面積85.24萬平米，同比減少27.65%，政策性住房結轉面積31.34萬平方米，同比增加375.64%。

值得注意的是，财報當中，該公司提到年内資産減值損失18.59億元，而去年同期為損失8.28億元，主要由于地産項目計提存貨減值同比增加所致。

受地産業務拖累，盈利水平亦在過去一年出現了較大波動。

數據顯示，期内，金隅集團實現利潤總額3億元，同比減少91%，淨虧損12.9億元，同比減少174%，歸屬于母公司股東的淨利潤0.25億元，同比減少97.9%。

對于利潤大幅下降，該公司提到，2023年受市場競争加劇，上遊原料成本高企，下遊房地産繼續深度調整等多重不利因素沖擊，全行業遭遇了近幾年來最嚴重的壓力和挑戰，價格深度下跌，整體效益大幅下降。

業績端表現疲軟，曾被譽為“京城大地主”的金隅集團，過去一年在土地投拓端亦十分謹慎。

2023年上半年，該公司並未在公開市場獲取土儲，直至年末才在蘇州、唐山、上海斬獲三宗地塊，總土地面積為8.38萬平方米，計容建築面積為16.19萬平方米，土地金額為44.57億元。

“2023年拿的三塊地，一塊是公司自有用地；另外兩塊是長三角的優質地塊。”業績會上，金隅集團總經理顧昱表示。

對于土地投拓方面的計劃，他強調，一是房地産業務作為公司主業之一，根據去化和回款情況合理把握拿地節奏，積極穩妥拿地；二是深耕已進入城市，以北京和長三角等區域的一線和強二線城市為重點；三是具體看地塊情況。

截至報告期末，金隅集團擁有土地儲備的權益總面積586.02萬平方米，主要分布在環渤海長三角以及成渝三大區域的一線和強二線城市。以權益計算，商品房土儲面積為532萬平方米，約占91%，政策性住房約54萬平方米，約占9%。

雖在土地投拓端有所收縮，但“余糧”仍舊足夠後續兩到三年的開發及銷售。

未來生機

除綠色建材與房地産開發之外，金隅集團亦在尋找新的增長極。

其一，該公司持續在經營性業務方面發力。

數據顯示，公司目前持有的高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業面積251.6萬平方米，綜合平均出租率82%，綜合平均出租單價5.9元/平方米/天。

其中在北京核心區域的乙級以上高檔投資性物業84.6萬平方米，綜合平均出租率86%，綜合平均出租單價9.2元/平方米/天；京内外物業管理面積1837萬平方米。

過去一年，該公司于經營性業務方面亦得到了正向反饋。

期内，金隅集團實現物業投資及管理業務收入34.5億元，同比增加11.8%；毛利額19億元，同比增加24%。

對此，金隅集團董事會秘書兼董事會工作部部長張建鋒表示，公司持有的投資性物業規模較大，且多數位于北京核心區域，後續将考慮發行公募REITs、類REITs等産品，進一步盤活公司持有的不動産，提升資産回報率。

另據過往報道顯示，今年3月3日，金隅集團宣布，拟發行公募REITs基金並在上海證券交易所獨立上市。此次申報公募REITs標的資産位于北京市海澱區西三旗金隅智造工場産業園，包括多處樓宇及智能AI制造工廠和研發設施。

其二，該公司于過去一年加大了家居賽道的投入。

去年11月17日，金隅集團宣布以22.32億元的代價成功受讓居然之家10%股權，由此成為了居然之家第三大股東。

家居、建材均是房地産行業的上下遊産業鍊，通過此番收購，金隅集團無疑能夠實現業務的協同。

2023年财報當中並未過多贅述投資居然之家的事宜，但姜英武在業績會上強調，房屋裝修、舊房改造、智能家居消費等将成為家具行業的巨大潛力需求，家具建材市場潛力巨大。

事實上，除入股居然之家以外，早在2021年，金隅集團就曾推出整裝品牌“天壇整裝”。最新數據透露，2023年天壇整裝業務實現簽約額10.3億元。

業績會上，顧昱提到：“近年來，公司整合資源，重視發展C端業務，天壇整裝應運而生並實現了快速發展。2023年，天壇整裝新增簽單突破10億元，全年收入近7億元，同比幾乎翻了一番。”

他還提到，2024年天壇整裝業務保持強勁發展勢頭，3月單月合同簽約額突破2.6億元。

顯然，行業下行壓力下，金隅集團主營業務雖受到波及，但在過去一年亦積極尋找增量市場。

與此同時，該公司亦持續在降負債、控成本方面發力。

數據顯示，截至報告期末，金隅集團錄得總資産2696.79億元，較去年年初減少4.21%，淨資産944億元，與去年年初基本持平，期末公司總負債為1753.15億元，下降6.06%。

按此計算，錄得資産負債率65.01%，較期初下降1.94個百分點。

此外，該公司過去一年新增融資成本為2.88%，較上年降低2個基點，公司累計加權融資成本3.44%，較上年降低46個基點。

顯然，整體來看金隅集團的負債水平以及融資表現不斷優化，不過細看短期債務可以發現，年内面臨的壓力並不算小。

财報數據顯示，金隅集團短期借款為295.27億元，同比增加15.87%；應付票據及應付賬款為223.60億元，一年内到期非流動負債為224.01億元。

對此，該公司在公告當中表示，一年内到期非流動負債較期初增加33.9%，主要為一年内到期的債券增加所致。

另據年報，截至2023年12月31日，金隅集團現金及現金等價物約為137.79億元。