年報觀察 | 華潤有巢REIT出租率波動

觀點網 在政策支撐與市場熱火之下，2023年，住房租賃業務迎來了的快速的發展，保租房公募REITs的整體表現，亦位于公募REITs各版塊前列。

3月28日，華潤有巢REIT披露上市以來的首份完整年報。

作為由市場化機構運營的首支上市保障性租賃住房REITs産品，華潤有巢的數據變動總能引發關注。

從基金合並層面看，2023年全年，華潤有巢REIT實現收入7841.07萬元，基金本期稅息折舊及攤銷前利潤（基金EBITDA）錄得4780.71萬元，基金可供分配金額為6076.14萬元，完成率分别達到110%、110%、125.30%。

過去一年，華潤有巢REIT的盈利指標整體表現較為亮眼。

不過具體到項目運營層面，受住房租賃項目季節性波動的影響，華潤有巢REIT兩個底層資産均于年末出現了出租率的下滑趨勢，且存量租賃合同将于2024年面臨集中到期的壓力。

未來，華潤有巢REIT如何維持經營層面的穩定？如何為投資人帶來可持續分配資金？這些或許能從年報當中窺探一二。

業績透視

從基金合並層面看，2023年全年，華潤有巢REIT實現收入7841.07萬元，淨利潤為485.97萬元，經營活動産生的現金流量淨額5301.08萬元。

同時，基金本期稅息折舊及攤銷前利潤（基金EBITDA）錄的4780.71萬元，基金可供分配金額為6076.14萬元，單位可供分配金額為0.1215，報告期現金流分派率為4.92%，如若按照按募集規模計算，則實現了5.03%的分派率，提升1.02個百分點。

計算下來，華潤有巢REIT整體收入完成全年預測值的110%，基金EBITDA的完成率為110%，而基金可供分配金額則完成了預測值的125.30%。

對于過去一年的業績指標，華潤有巢似乎較為滿意，該公司在官網表示，基金的核心指標全面達成，穩步增長穿越周期。

數據顯示，基金成立以來至報告期末，累計可供分配金額為6792.38萬元，已分配金額為3923萬元，已分配金額占可供分配金額的57.76%。

此外，截至2023年12月31日，基金總資産為12.69億元，淨資産為11.81億元，基金總資産與淨資産的比例為107.45%。

不過對公募REITs而言，投資人能否做到持續可分配與經營層面的表現密不可分。

财報數據透露，報告期内，基礎設施項目公司上海有巢優廈房屋租賃有限公司、有巢房屋租賃(上海)有限公司共計實現收入7748.99萬元，完成率達到108%，其中，租賃收入占比達到93.40%，為7237.78萬元，與客戶之間的合同産生的收入（包括商鋪管理費收入及其他收入等），則達到511.21萬元，占比為6.6%。

盈利層面，去年全年，兩個項目公司實現毛利率34.84%，而2022年11月18日至2022年12月31日期間（計為上年同期），這一數值僅為28.8%；淨利率實現23.90%，較上年同期增加2.23個百分點，公司EBITDA利潤率是69.59%。

無論是基金層面，亦或是項目公司層面，華潤有巢交出的這份成績單給了資本市場較大的信心。

據了解，目前，華潤有巢REIT的底層資産為有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目，二者均為上海市保障性租賃住房，位于松江區。

此前，華潤有巢REIT表示，在Pre-REITs、項目擴募上将持續發力，計劃從存量和增量兩個方面，進行可持續的擴募計劃。

其中，存量層面将從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀态且符合監管要求之後，将盡快啟動擴募籌備。

3月27日召開的華潤置地業績會當中，該公司介紹，截至2023年末，華潤置地長租公寓業務累計布局15城，在管項目60個，管理規模5.6萬間，穩定期出租率為94%，期内實現營業額7億元（含輕資産管理項目），按年增長9.5%。

至于增量層面，華潤有巢的投資戰略将聚焦于一線、強二線等人口淨流入城市中有産業支撐、有交通配套的可擴募資産。

據前不久華潤有巢REIT發布的公告來看，原始權益人有巢住房租賃(深圳)有限公司原計劃将淨回收資金用于上海馬橋等多個項目，但由于部分項目已無進一步資金使用需求，因此拟變更投資項目。

調整後的募投項目，包括上海馬橋項目、北京瀛海項目、甯波福明路項目、新增的南京江心洲項目和深圳龍崗項目，這些項目均已被認定為保障性租賃住房項目，有望成為後續擴募的重點項目。

伴随着基金的擴募，無疑能夠打破華潤有巢REIT底層資産全部來源于單一城市的現狀，有利于增強資産的多樣性，為基金後續的業績持續提供動能。

運營AB面

從年報數據來看，2023年，華潤有巢REIT的整體業績表現還算亮眼，不過，具體到項目運營層面，受市場需求波動影響，兩個底層資産的出租率亦在四季度出現了一定的降幅。

截至報告期末，有巢泗泾項目公寓可供出租房間總數為1264間，實際出租為1174間，按房間數量計算出租率為92.88%；公寓可供出租面積為4.07萬平方米，實際出租面積為3.74萬平方米，按出租面積計算出租率為91.73%，有效租金單價為2.63元/平方米/天，加權平均剩余租期為175.09天。

而有巢東部經開區項目公寓可供出租房間總數為1348間，實際出租為1257間，按房間數量計算出租率為93.25%；公寓可供出租面積為4.97萬平方米，實際出租面積為4.59萬平方米，按出租面積計算出租率為92.35%，有效租金單價為1.93元/平方米/天，加權平均剩余租期為156.07天。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對比發現，泗泾項目的出租率較前三季度均出現了一定程度的下滑，而東部經開區項目四季度出租率雖較三季度回升2.2個百分點，但依舊較年中有所下挫。

在3月21日發布的“走進REITs”活動情況的公告當中，華潤有巢REIT基金負責人表示，市場化運營項目的出租率确實存在季節波動的特性，但從全年來看不會對業績實現産生實質性影響。

更重要的是，從此前披露的四季度報告明确，泗泾項目的租賃合同當中，2024年一季度到期房源共計196間，二季度為446間，三季度為425間，四季度為93間，而2025年到期的共計8間，換言之，2024年存量租賃合同集中到期情況明顯。

東部經開區項目亦存在類似的情形，該項目于2024年到期的房源項目共計1222間，占實際出租房源的97.22%，而2023年到期的租賃合同則為3間。

上述基金負責人提到，有巢泗泾項目周邊重點産業園區包括上海交科松江科創園、金地威新虹橋科創園、綠亮科創園、G60密碼産業園、九淦168産業園。

根據市場信息，金地威新虹橋科創園、綠亮科創園入駐率已經達到80%以上；上海交科松江科創園、G60密碼産業園、九淦168産業園目前意向簽約率超70%，預計2024年年中将迎來入駐高峰，目前重點産業園區預計辦公人群約2萬人左右。因此，有巢泗泾項目的周邊客源在2024年或有更好的支撐。

該人士表示，客戶來源方面，有巢泗泾項目客源為地鐵9号線沿線辦公人群，占項目客源比例達到70%以上。而有巢東部經開區項目客源為松江東部經濟開發區内的産業客群。

至于公寓的配套商業部分，其中，泗泾項目配套商業可供出租面積為817.84平方米，實際出租面積為547.02平方米，按出租面積計算出租率為66.89%，有效租金單價為2.42元/平方米/天，加權平均剩余租期為485.83天。可供出租車位總數為470個，實際出租為272個，按車位數量計算出租率為57.87%，有效租金單價為200元/個/月。

東部經開區項目配套商業可供出租面積為3,062.50平方米，實際出租面積為2,126.53平方米，按出租面積計算出租率為69.44%，有效租金單價為3.04元/平方米/天，加權平均剩余租期為645.57天。可供出租車位總數為553個，實際出租為470個，按車位數量計算出租率為84.99%，有效租金單價為200元/個/月。

在去年中期業績說明會上，華潤有巢REIT相關負責人就曾提到，2023年全年，泗泾項目、東部經開區項目配套商業出租率預測值均為70%。

如此看來，兩項目的配套商業部分出租率與目標仍有距離。