年報觀察 | 雅居樂繼續挺住，但還需要堅持多久？

觀點網 雅居樂還需要堅持多久？這是一個嚴峻的問題。挺了兩年，不能就此放棄。

從最新年報看，雅居樂實現了一定程度的虧損收窄，期内營業額錄得433.1億元，較2022年的540.34億元下降了19.8%。

分闆塊看，雅居樂物業發展确認銷售收入及多元業務收入分别為235.98億元及197.12億元，收入占比分别為54.5%及45.5%。

對應物業确認入賬金額235.98億元，同比下降27.3%，确認銷售面積213萬平方米，同比下降35.6%，顯示持續的銷售下行和現金流緊缺，繼續影響其工程落成情況。

同時，期内雅居樂毛利由盈轉虧5.24億元；淨虧損由133.73億元縮窄至127.77億元；公司股東應占虧損則由149.81億元收窄為138.01億元。

盈利能力繼續弱化，意味着對債務的保障能力的下降。

資料顯示，截至目前雅居樂公開債務範疇擁有9筆境外債，其中包括4筆永續債、1筆可轉換債券、4筆美元優先票據；

境内，通過發債主體廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司，存續有3只債券；另通過海南雅居樂房地産開發有限公司發行了42.44億元的ABS。

粗略計算（因永續債利率情況或有變動等）單算2024年内，雅居樂有約34.26億元本息到期，不過實際情況可能更多。

在最新年報中，雅居樂就披露境内公司債券、商業物業資産支持證券、資産支持證券、中期票據及可交換債券，在1年以内到期的金額有34.01億元。

24.18億港元可轉換離岸債券在2024年11月也有可能進行回售，2025年1月，該公司再有一筆5億美元的美元票據到期，且同年3月末亦存在共7億元境内公司債到期。

來自國際評級機構穆迪的最新報告顯示，到2025年3月，雅居樂或将有總計90億元人民币等值債券到期或可回售。

另外，雅居樂有息負債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優先票據123.39億元、境内債券85.2億元，1年以内到期的銀行及其他借款224.69億元。

與之對比，截至2023年12月31日，雅居樂擁有現金及銀行存款125.53億元。但撇除受限制現金39.16億元之後，能動用的有86.37億元，仍存在較大缺口。

況且一間公司的現金還不可能完全用來還債。去年雅居樂在海口、陵水、廣州、中山等60個城市、120個項目，累計交付超7.2萬戶，今年“保交付”任務也将繼續存在。

交銀國際在去年一份延報中評價：“雅居樂是極少數離岸美元債券未有違約並能夠展期大部分債務的民企業開發商之一。”

但他們還需要支撐多久？

近年來，雅居樂到處積極籌集資金，充分利用了股權配售、資産處置和國内債券發行等方法，包括年内兩次進行股權融資籌得8.76億港元。

市場趨勢則是無情的，2023年，雅居樂合約銷售金額已同比減少30.55%到453億元。今年的情況尚未知曉，但從前兩個月來看，降幅繼續拉大。資料顯示，雅居樂2024年前2個月合約銷售39.2億元，同比下降68.79%。

銷售疲弱，令雅居樂經營性現金流承壓，不過好的一面是目前依舊沒有出現實質性違約，2023年内仍數次履約和進行回購。

信用情況比一般爆雷房企要好，表現出來的是雅居樂在依舊能發行債券，2023年分别發行了12億元的中債增公司債、5億元的信用違約互換（CDS）債券和2億元的擔保債券。貸款方面，也分别于3月和5月獲得銀團貸款再融資，合計超過82億港元。

債權人和各個方面也更願意相信這家公司能夠好轉，在去年12月，雅居樂旗下ABS“PR上雅優”就成功取消2024年1月的開放回售安排，獲得6個月展期。

最新于今年2月2日，據雅居樂集團官微，已有涉及重慶、廣州、昆明等多個城市的多個項目被當地住建部門明确納入白名單。

此外，雅居樂也在陸續處置名下資産，去年就曾将茂名、雲浮、長沙、武漢、常州，以及吉隆玻等地的項目和物業擺上貨架，最新則選擇從江蘇啟東市啟東經濟開發區一幅面積3.46萬平方米的土地撤資。

另一方面，雅居樂不久前正為旗下一只5億元票面利率7.5%期限為1+1年的小公募債券，進行路演。如果成功，将再為流動性添加一定的緩沖。

展望未來，雅居樂現時仍擁有總建築面積3335萬平方米的土地儲備，平均樓面地價為每平方米3030元，與去年全年平均銷售金額14904元/平方米、入賬金額約11077.46元/平方米相比，有不少的利潤空間。

要做的是挺住，然後等待市場轉機的到來。