年報觀察 | 中國金茂迎變

觀點網 港股年報季接近尾聲，3月27日，中國金茂發布2023年業績公告。

（中國金茂2023年業績發布會現場）

2023年，全國商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，百強房企全年累計銷售操盤規模同比降低16.5%，行業壓力仍在。

在這樣的深度調整期，剛結束的2023年，中國金茂完成了對經營業務及組織結構調整優化。同時，圍繞建築科技，中國金茂推動完善科技繫統，完成金茂府3.0升級，進一步鞏固科技IP核心競争力。

就在一周前，中國金茂才剛發布了全新産品繫列“金玉滿堂”，作為開年來第一家發布産品戰略的企業，此舉也為行業注入信心。

而這些都是金茂“迎變”市場繫列舉措中的一角。

中國金茂董事長張增根在業績會上表示：“房地産企業将由高杠杆、高周轉模式向低杠杆、低周轉的精細化運作模式轉變，率先完成輕資産多元化轉型，具備綜合開發能力的房企将迎來盈利水平的提升。為此，中國金茂提出了‘一核三聚焦’的戰略方向，並積極擁抱變革、精進專業能力、做到提質增效，為推動公司長期穩定高質量發展奠定基礎。”

2024年，行業市場仍處修復階段，而“好房子”是地産下半場破局之道，中國金茂憑借産品升級和多元業務韌性，也對公司的未來發展充滿信心。

住開基本盤

剛結束的2023年，房地産聚焦“保交樓、保民生、保穩定”，在市場變革機遇下，中國金茂實現銷售金額1412億元，銷售規模位居行業前列。全年回款金額1473億元，回款率104%，較去年同比持平。

全年的銷售金額中，一二線城市簽約占比超88%，北京、上海、青島均創下單城破百億的簽約業績，中國金茂住宅公寓平均簽約單價約2.1萬/平方米。

土拍市場仍呈下行态勢，中國金茂把握市場機會，在上海、天津、蘇州、青島、甯波、太原等一二線及省會城市繼續增加土地儲備，新獲取優質項目貨值近680億元，為該公司的未來發展提供有力保障。

新增土儲質量也均獲得行業認可。例如，去年12月28日出讓的甯波東部新城明湖宅地，在134輪鏖戰後，中國金茂以40.74億元的價格拿下，溢價率19.51%，樓面價28008元/平方米。

該地塊吸引保利、綠城等多家知名房企報名，地塊所在片區也為甯波市高端住宅第一梯隊，項目利潤空間可觀，去化風險可控。

根據觀點指數統計，2023年中國金茂新增權益土儲123.3萬平方米，行業排名第15位，較去年同期提升4個名次。

數據顯示，2023年1-12月，中國金茂累計實現簽約銷售建築面積約828.34萬平方米；截至期末，錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計35.92億元。

商務租賃與零售商業運營業務方面，中國金茂全年實現租金收入18.02億元，同比提升16.18%。

在消費及旅遊闆塊復蘇的帶動下，中國金茂的酒店經營收入取得大幅增長，已恢復至2019年水平。實現全年收入20.8億元，同比提升80.4%。截至期末，金茂擁有11所豪華酒店，共計3843間客房。

上市平台金茂服務也保持穩定的收入增長。于2023年，收入同比增長11%。截至期末，金茂服務總合約建築面積約1.064億平方米，管理501個物業項目，總在管建築面積約8420萬平方米，包括321個住宅社區和180個非住物業。

整體來看，中國金茂全年收入達724.04億元，城市運營與物業服務、商務租賃與零售商業運營、酒店經營、金茂服務以及其他分别貢獻85%、2%、3%、4%、6%的收入。

就在近日，上海、深圳對“7090政策”松綁，日益增長的多元化改善性住房需求，已成為行業共識。

2024年，中國金茂也将落地城市運營商管理新模式，着力推進“産品升級”主題年工作。在中國金茂看來，房地産行業正向高質量、新科技、好服務轉變，構建行業發展新模式潛力巨大。

中國金茂提出“一核三聚焦”的發展戰略，即以高品質開發為核心，聚焦精品持有、高端服務、建築科技業務。通過開發業務整合提效、非開發業務優化聚焦，實現多業務闆塊的協同穩健發展。

截至報告期末，中國金茂持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營項目數量為382個，較上期末增加19個；未結算面積約8360萬平方米。

協同發展提質

基于優質物業積累和企業信用背書，中國金茂繼續發揮融資端的優勢，自2023年以來，積極拓展多種資金籌集管道。

2023年2月發行境内交易所公司債券人民币17億元、票面利率3.8%；2023年3月發行銀行間市場中期票據人民币5億元，票面利率3.7%；2023年4月發行銀行間市場中期票據人民币25億元，票面利率3.6%；2023年7月發行銀行間市場中期票據人民币25億元，票面利率3.53%。

同時以金茂大廈為基礎資産，注冊總儲架規模為人民币100億的碳中和CMBS産品，並于2023年3月在境内成功首發人民币30億元，票面利率4.68%；于2023年4月再次發行人民币35.01億元，票面利率3.60%。

2023年，正值消費基礎設施公募REITs獲準發行，中國金茂也參與到首批項目申報。11月26日，華夏金茂購物中心REIT正式獲得證監會準予注冊的批復，並在上交所審核通過。

該項目底層資産為長沙金茂覽秀城，是中國金茂首個城市級商業力作。其位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖闆塊核心商圈，建築面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。

長沙覽秀城于2016年底開業，至今已成為具有穩定收益的成熟購物中心項目。2020-2022年度，長沙覽秀城銷售額和運營收入復合增長率分别達到21.53%和31.27%，客流密度已達0.42人/平方米，處于行業優秀水平。

而值得注意的是，伴随消費基礎設施REITs項目的上市，商業資産“投融管退”閉環打通，後續還有機會注入更多優質項目資産，而資金置出也将助力商業開發戰略落地，提高企業資金利用效率，進一步改善财務健康水平。

事實上，作為行業領先的城市運營商，中國金茂繼續保持了“三道紅線”全綠檔。該集團一年内到期債務占比降低至19%，平均債務期限為5.62年，債務結構持續優化。

與此同時，中國金茂外币債務占比降至29%，匯率變動影響降低。截至報告期末，中國金茂現金和現金等價物309.2億元，年内平均融資成本為4.3%。

近期，滬深北交易所同時就可持續發展報告披露指引公開征求意見，鼓勵A股上市公司發布可持續發展報告或ESG報告。此舉也被廣泛解讀為ESG強制披露“倒計時”。

作為香港交易所上市企業，中國金茂在ESG相關工作和成效方面均要領先一步，或許也可為行業提供借鑒。

數據顯示，截至2023年末，中國金茂累計獲得綠色建築類認證或標識共計308個，涉及國内外9達綠色認證與標識類别，包括WELL健康建築認證、Fitwel健康建築認證、LEED綠色建築認證等。