年報觀察 | 融創等待黎明

觀點網 去年三月，融創中國董事長孫宏斌對外宣稱，公司的兩條主線任務分别是完成債務重組與恢復穩定經營。

如今，又到了檢驗一年成果的階段。

債務重組方面，伴随着境外債重組各項條件獲滿足，融創中國的債務壓力得以緩解；至于經營秩序的恢復，這家企業雖依舊在困境中掙紮，但已初見微光。

3月28日早間，融創中國披露2023年财務報告。數據顯示，過去一年，該公司實現收入總額約為1542.3億元，較2022年同期增加59.4%；公司擁有人應占虧損約為70.7億元，虧損較去年同期減少約71.2%。

于2023年12月31日，該公司的現金余額約為246.2億元，連同合營公司及聯營公司的現金余額約為620.2億元。

各項業績指標穩中有進、虧損大幅減少，整體而言，資本市場對于融創交出的這份成績單還算滿意。

在公開平台上，有投資者表示：“只要虧損有所收斂且現金流有所改規，就值得進倉”；也有投資者認為，融創中國“熬過了房地産低谷期”、“守得雲霧開”……

的确，伴随着境内外債務重組的正式完成，融創中國赢得時間窗口，迎來了新篇章，但接下來如何實現經營情況的好轉，如何兌付“保交樓”承諾，如何改善融資現狀，仍是這家企業走向黎明的關鍵。

業績篇

“争取在2023年回歸良性、健康發展軌道”，在此前的債務重組說明會上，孫宏斌就曾明确提出2023年的工作重心。

從最新披露的财報數據來看，過去一年，融創中國實現收入總額為1543.2億元，較2022年同期的967.5億元增加59.4%。

盈利指標方面，實現毛虧約為25億元，較去年同期的8.2億元增加16.8億元；公司擁有人應占虧損約為79.7億元，較去年同期減少約197億元，虧損收窄約71.2%。

淨虧損的大幅收窄，是融創中國2023年财報當中的亮點之一。

對此，該公司在盈利預警當中提到，本年度虧損減少主要由于公司完成境外債務重組錄得其他業務收益所致。

不過剔除前述其他業務收益的影響後，全年錄得虧損主要受行業持續下行的影響，集團物業銷售業務經營虧損，且基于審慎考慮，針對市場變化進一步對若幹資産及物業項目計提減值撥備及投資性房地産公允價值變動錄得損失等綜合因素所致。

觀點新媒體了解到，2021年、2022年，融創中國接連兩次進行計提減值，出于對後市的審慎性考慮，2023年财報依然繼續計提減值。

年内，該公司對長期資産計提減值撥備約123.8億元，投資物業公允價值變動淨損失約39.5億元，出售附屬公司、合營公司及聯營公司虧損約32.8億元，計提訴訟撥備約23.1億元，按公允價值計量且變動計入當期損益的金融資産公允價值變動淨損失約14.3億元及各類資産出售虧損約9.3億元，較截至2022年度的117.6億元增加約人民币133.1億元，計算下來，三年累計計提減值總額超850億元。

實際上，受市場低迷影響，計提減值成為大多數房企近兩年虧損的主要原因，不過，計提減值並非真正意義上的經營虧損，後續待市場好轉能夠視條件轉回。

不僅如此，雖面臨大額減值，但融創中國淨虧損仍較此前大幅減少，這一指標的變動給市場帶來了較大信心。

從各項業務的表現來看，去年全年，物業銷售收入仍舊是該公司業績的主要來源，報告期内，融創中國實現物業銷售收入1404.7億元，同比增長69.57%，該項業務占總收入的91.1%。

截至2023年年度，融創中國交付的總建築面積達到1278.2萬平方米，較上年增加57.88%，财報提到，公司的物業銷售收入增長與交付面積增加的趨勢基本一致。

除此之外，年内，該公司實現文旅城建設及運營收入59.1億元，同比增長23.9%；實現物業管理收入66億元，同比增長5.43%；其他業務收入12.5億元，同比減少56.5%。

梳理融創中國的财報發現，該公司的資産主要由地産開發資産、文旅持有資産和輕資産運營三部分組成。

其中，地産開發資産的儲備方面，該公司仍舊延續了前兩年的審慎态度。

自2021年下半年以來，融創中國便停止了公開市場拿地，2022年全年土地儲備方面依舊是“零新增”，2023年全年，同樣未在土地儲備方面有增添項。

此前，孫宏斌在境外債說明會上提到，追求規模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進，比如2021年上半年那一輪拿地，以及在管理上權力過于下放也是造成公司流動性危機的重要原因。

因此，對剛剛走出債務困境的融創中國而言，依舊保持謹慎的投資策略，是市場可以預見的。

截至報告期末，融創中國連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積約為1.54億平方米，同比減少29.36%，權益土地儲備面積約為1.02億平方米，同比減少21.54%。

雖整體土儲有所減少，但該公司提到，未售土儲貨值約1.23萬億元，其中權益未售貨值0.81萬億元，大量布局在核心一二線城市，其中既有上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目，也有北京融創壹号院、上海未來金融城兩大熱盤加推，高質量、充足的貨值為未來業績打下基礎。

财務篇

各項業績指標雖未完全恢復，但對比來看，融創中國的整體經營已然向前邁了一大步。除此之外，債務化解方面在過去一年亦正式迎來曙光。

據了解，2023年11月20日晚間，融創中國對外宣布，境外債務重組的各項條件已獲滿足，重組在當天正式生效。

這也意味着，歷時18個月的境外債重組正式走向尾聲，而融創亦成為了首家完成境内外債務重組程序的大型房企。

據了解，融創中國涉及境内債務重組的金額達到160億元，而境外債務重組的資金共計90.48億美元，重組的完成為融創赢得了時間窗口。

受上述因素影響，截至2023年12月31日，融創中國歸母淨資産仍達624.3億元，比2022年同期增長39.6億元；借貸總額約為2778.3億元，較2022年末增加約205.9億元，如若計算合營公司及聯營公司的借貸金額，那麼融創中國的借貸總額達3785.1億元，同比減少6.37%。

此外，報告期末，該公司資本負債比率為75.2%，與2022年同期持平，對此，該公司表示，集團将積極應對債務現狀，釋放經營現金流，以改善資本負債比率。

顯然，成功化債在一定程度上增厚了融創的淨資産，且伴随着公司有息負債的降低，其抗風險基礎更強。

不過從财報披露的數據來看，融創中國的現金狀況則有待提升。

截至去年年末，該公司現金余額(包括受限制現金)為246.2億元，而2022年年末，這一數值為375.4億元，其中非受限制現金亦由2022年的116億元降低至70.6億元。

融創中國提到，非受限制現金的減少乃主要由于經營業務的現金流出淨額約157.9億元；投資業務的現金流入淨額約27.4億元；及融資業務的現金流入淨額約人民币84.8億元。

與此同時，該公司不足12個月的有息負債共有1812億元，一至五年内的負債為831億元，五年以上的負債為135.3億元。

也就是說，公司目前整體資金壓力仍舊不小。

融資方面，融創中國並未在财報當中過多贅述，不過，根據此前披露的數據，截至去年底共獲纾困基金和配套融資批復資金超260億元，目前進入融資協調機制“白名單”的項目已有120余個。

伴随着境内外債務完成重組、業績虧損大幅收窄……融創中國正式走向了新篇章，但要真正迎接黎明，這家企業還需盡快實現經營情況的好轉，以及融資端、資金端的實質性改善。