觀點直擊 | 碧桂園服務要“slow down and fix things”（實錄）

觀點網 物管龍頭碧桂園服務于3月27日發布了2023年業績，表現好與不好兼有。

好的方面是，碧桂園服務體量依舊龐大，最根本的業務物業管理服務闆塊保持了穩定。

不好的方面，源于該公司繼續受到關聯方應收款影響，以及過去連續大型並購造成的後遺症的拖累，利潤下滑較大。另外，未來業務和規模增長上，目前确定性不是十分強。

數據顯示，碧桂園服務過去一年營收為426.12億元，同比增長約3.0%。盈利方面，毛利同比下降約14.9%至87.32億元。

股東應占核心淨利潤錄得39.4億元，同比下降21.6%；淨利潤5.17億元，同比下降77.2%；股東應占利潤2.92億元，同比下降85.0%。盈利能力有較大幅度下滑。

對此，管理層提出利潤下跌的客觀原因有兩個，包括該公司從2023年8月份以後采用了風險客商的業務确收口徑，造成約5個億左右的利潤影響。

同時，年内關聯性交易發生了比較大的下降，“受到關聯方業務發展情況的一些影響”，這個關聯方大概指的是碧桂園集團。

事實上，在年報刊出前，碧桂園服務于去年12月就曾警告公司将進行大幅度的應收賬款計提和商譽減值。粗略計算，影響範圍約為32-41億元之間，其中商譽減值是14.76億元。

另據管理層透露，公司去年還在服務提升和科研方面進行了比較大的投入，數額約為7.2億元，為歷年新高，這對毛利也造成了影響。

基本盤無大礙

可以看出，碧桂園服務去年對一些歷史遺留問題進行了處理，但為了保持競争力，在支出上也沒有進行非常大的削減，因此促成微利的情況。

不過，好在物業管理服務闆塊保持了穩定。

資料顯示，期内物業管理服務收入增長約8.1%到246.99億元。

截至2023年末，除“三供一業”業務外的物業管理合同管理面積達約16.33億平方米，增長了約31.1%；收費管理面積約為9.57億平方米，增長了8780萬平方米，增幅約10.1%。

随着面積增長，毛利率從2022年25.5%下降3.4個百分點至約22.1%，但經調整後的毛利率也有26.4%。

更重要的是，物業管理服務收入占總收入比例進一步提升至約為58.0%，這幫助碧桂園服務營收保持正增長，尤其是在其他業務都相對不那麼給力的情況下。

除“三供一業”業務增長21.2%、城市服務業務微增1.0%之外，社區增值服務收入年内下降了6.6%，非業主增值服務下降約41.7%，商業運營服務下降了21.2%。

其中，社區增值服務闆塊去年涉及到業務重整，非業主增值服務和商業運營服務涉及到地産行業的下行，和碧桂園服務對關聯方的風險切割。

“出于集團整體業務發展戰略考慮，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團就商業項目簽署的具體物業租賃合同，有助于減少商業管理業務對關連人士的依賴。集團計劃投入更多精力以将商業管理業務擴張至外部市場，依靠第三方力量實現長遠發展。”該公司稱。

碧桂園服務去年在保證安全上，做的重要工作還包括加強“三繳一流”工作。“三繳”指追繳、收繳和預繳，“一流”即為現金流。

對這項工作的抓緊，令碧桂園服務經營活動所得現金淨額提升38.9%至46.15億元。

管理層指出，未來“三繳一流”還會進一步的去強化，而且落實到人。“如果再将一些可變現的金融資産進行回收，公司的現金實力比現在會有進一步加強。”這是碧桂園服務追求穩定的表現。

這與2020-2021年的表現大相徑庭，當時該公司營收復合增長率達到了74%，實現了滾雪球式高速增長。助力就是在兩年内進行了非常大規模的收並購，尤其是2021年。

當年，碧桂園服務新增6.2億平方米合同管理面積中，收並購貢獻了4.5億平方米，最主要的收購對象包括藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活鄰里樂等。

期間形成的商譽問題上面已經提到，目前躺在碧桂園服務權益中的商譽還有164.33億元。

想象力在哪里

基本業務保持了穩定，但想象力在哪里？

據管理層表示，碧桂園服務接下來還是把高質量發展和能力建設，作為最主要的發展目標。

首先就是要穩定，據透露，碧桂園服務要由外延式的增長向内升式的增長去轉型，由高速發展向高質量發展去轉型。

管理層提到美國耶魯大學2023-2024學年開學典禮，校長蘇必德發表視頻演講的題目“Slow Down and Fix Things”，並指，公司過去做了很多並購，也是時候将過去的經驗與教訓，通過投後管理沉澱下來。

因此，碧桂園服務去年做了屬地化管理和星團計劃兩個動作，來整合不同城市，原先分屬不同公司的項目，形成片區，提升管理效能。

“我們還是希望業務上不滿足于穩，還希望有更好的突破。”管理層稱，運營數字化的改革，市場拓展模式的更新，在增值和城市服務領域的商業模式的進一步落地都是未來要盯緊的，也是集團未來發展的支柱。

其中，市場拓展方面，去年碧桂園服務已經基本上擺脫了對關聯方的依賴，全年新增外拓面積7606萬平方米，而來自關聯方輸送的剛超過1000萬平方米。

但去年，該公司在外拓上實際有一點緩慢，面積增長幅度與整體規模對比較小，但這也符合其目前的戰略需要。

管理層指示，未來一年公司将繼續進行外拓模式的調整，包括業态上将以住宅為主。同時繼續深入落實星團計劃，把戰略城市和核心城市的拓展目標明确下來，進一步提高管理密度。

碧桂園服務會将全國區域里的城市分為三類，戰略型城市、重點城市還有機會型城市，對不同類型的城市，有針對性的去制定差異化的策略。

社區增值服務方面，這是碧桂園服務過去被市場看重的闆塊，但過去一年經歷了較大調整，因此營收有不少下降。

“過去幾年業務發展過程中，我們做了特别多的嘗試，在2023年開始做一些減法，短期會帶來一定的陣痛，但是從中期發展來講，還是能釋放出來更多的管理精力。”管理層說。

據了解，目前碧桂園服務在社區增值服務上主要執行“1+N+X”的業務矩陣，其中“N”所代表的市場化業務是重心，包括近場零售、洗護、整合營銷、酒類、電瓶車充電。

這幾個核心業務未來一年将進行業務聚焦，主要在幾個重點城市内推廣，嘗試跑通模式。

以下為碧桂園服務2023年業績發布會問答實錄節選：

現場提問：公司今年淨利潤下降明顯，是否與兄弟公司出險和原有物管模式不适應當前市場需求有關？毛利率的趨勢如何？

管理層：大家看我們年報的時候需要客觀看待。

2023年從8月份以後，我們采用了風險客商的業務确收口徑。這5個月里面，收入和利潤的确和2022年不能比較。這一項規則，是因為我們注意到風險客商對未來收款的影響，因此主動去做的應對策略，對利潤的影響大概約5個億左右。

同時，2023年關聯性交易發生了比較大的下降，這是受到關聯方業務發展情況的一些影響。從獨立性角度講，我們市場化業務的占比超過95%，是歷年最高水平。

如果把這個兩個客觀因素剔除掉之後，整體上的毛利水平還是相對比較穩定的狀态。

主要的影響因素是，服務品質方面有約4億左右的投入，為歷年最高，體現了我們的長期主義和希望能夠以客戶需求為導向。在科研方面的投入也達到了3.2億，也是集團歷年的最高水平。

公司對于未來毛利的态度有兩個核心關鍵，第一個要保障公司經營方面毛利率的穩定和可持續，另外一方面就是要逐步回到一個市場化的水平。

現場提問：是否有2024年增長的指引？

管理層：先解析一下去年的收入增長，再預測2024年的增長會是一個什麼樣的狀态。

去年大概是有6.3%的增長，實現總收入規模426億。核心物業管理部分及社區增值服務的部分是8.1個百分點的一個增長。這個核心的增長引擎，最主要動能是因為有較強大的市場拓展能力和較多的儲備面積能夠維持這個增長速度。

當然，今年我們也下達了較重的市場拓展任務，也開啟了更多樣的拓展方法。

核心物管業務包括增值業務上面，跟去年的比例大致相近。另外其他一些業務，有結構性的和行業影響的因素，包括三供一業應該還能夠獲得10%以上的增速。

城市服務是我們主動在控制，取決于G端的支付财力，我們對于資金方面進行了有效的風險管控。對于接手可能現金流消耗比較大的業務，會偏謹慎。

取決于财政狀況支付能力以及項目的競争水平來酌情調控，現在的合約業務機會是比較多的，只不過要挑選和優化。

對于商管等業務部分，預期會相對會保守一些，因為已經有一些來自于兄弟公司的物業輸入，從市場上增補的增速會比較低。

收入的增長可能還會更樂觀一些，我們需要在這個穩健的财務模型和更多的運營上面做保障，所以說在成本端還是能夠比較夯實，比較穩健的保住基本盤。

對于毛利率，局部可能會偏高或者說比較低項目，我們都會進行調整，使得整個毛利率處于相對穩定的狀态。

當然，因為業務結構上的調整的确會導致整體利潤率出現小幅波動，但整體來說，還是會至少實現小個位數的增長。

管理層：公司未來的指引，整個方針上來講，還是把高質量的發展和能力建設作為最主要的發展目標。

高質量主要體現在3個方面，第一個是穩健，希望市場化業務方面能夠保持物業行業里面的領先水平。

高質量發展的第1個解讀是穩健，第2個就是進取。

我們對未來發展有更高的追求，希望業務上不滿足于穩，還有更好的突破，但是這個突破一定是以能力建設為核心的。

在這個過程中，運營數字化的改革，市場拓展模式的更新，在增值和城市服務領域的商業模式的進一步落地，都是支撐我們未來進取的核心支柱。

第3個方面，追求現金流的健康，公司未來幾年會持續讓現金與淨利潤的倍數大于一，以此作為追求目標。

現場提問：歷史上的一些應收賬款需要時間消化，今年在現金流和過往應收款追賬方面有怎麼樣的計劃？

管理層：關于三繳一流，公司非常重視。去年在風險客商還有減值的影響下，加大了很多方面的投入，並且在B端和G端有一些對沖性風險影響的情況下，還能實現經營性金流增長到40多億。

在日常經營的過程中，通過以下一些手段來去抓的，包括第三方業主方面不斷強化收追繳。

第2個，就是通過預繳的活動組織，将預收持續深化、常态化。同時，将支付端的支付工具進行創新，能與供應商進行平穩溝通，延續付款的合作節奏。

在政府端、風險客商端，我們會做一些溝通和積極的化債處理，同時也會支持風險客商解決有關保交樓的一些工作。

關于三繳一流，本質核心是做好基礎服務，及時響應客戶的訴求提升客戶的感知和粘性，他就會理解和支持去交費。同時我們也去做一戶一檔、一盤一測和每一戶業主的跟蹤和處理，逐戶銷項，解決客戶的一些問題。

未來，三繳一流的工作還會進一步強化，而且落實到人，這也是我們穩和進的基礎。如果再将一些可變現的金融資産進行回收，公司現金實力比現在會有進一步的加強。

現場提問：随着第三方項目逐步成為公司在管面積增長的引擎，有沒有一些量化的目標？

管理層：全面競争一定是目前物管市場的常态局面。随着第三方拓展成為增長的引擎，

在具體目標制定方面，2024年我們考慮兩個維度。

第一個維度就是業态均衡方面，一定是住宅為主，以住宅為核心制定市場目標，在其他業态方面也有明确的目標規劃。

第二個維度，還是要繼續去深入落實星團計劃，把戰略城市和核心城市的拓展目標明确下來，進一步提高管理密度，這樣在集約管理效益還有科技投入方面都将會實現更好的經濟效益。

市場的制勝策略，我們還是要做好服務，提供滿足客戶需求的服務産品，才能最終在市場上獲得份額。

我們會把運營和拓展連起來看，不是由市場拓展單這個職能去承擔，而是把運營和拓展作為一體化看待，不斷構建産品優勢。

其實今天在市場上還是能看到很多機會，特别需要我們一城一策、差異化制定市場拓展。

今年，我們在全國所有的區域里面會聚焦，把城市分為三類，戰略型城市、重點城市還有機會型城市。對不同類型的城市，有針對性制定差異化的策略。