年報觀察 | 龍湖冠寓盈利方程式

觀點網 “去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，利潤的增速也是非常快的。”

在前不久業績說明會上，龍湖集團管理層表示，運營及服務組成的經營性業務，已然成為公司穿越周期的壓艙石。

其中，冠寓是龍湖經營性業務當中不可或缺的一環。

從3月22日披露的财報來看，過去一年，龍湖冠寓實現了規模和業績的雙重提升。

數據顯示，截至報告期末，冠寓已開業12.3萬間，整體出租率為95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為96.4%。期内，龍湖冠寓實現租金收入25.49億元，同比增長6.21%。

自2021年宣布首次盈利以來，龍湖的長租公寓業務進入了業績貢獻穩定期。

不過，仔細對比亦能發現，企業擴張步調較前些年有所放緩，且開業項目的平均月租金亦出現一定的下調。

擴張步調

龍湖集團自2016年便宣布試水住房租賃業務，細細算來，至今已有近9年時間。

從龍湖集團披露的财報來看，截至2023年年末，發展9年的龍湖冠寓已經在全國布局超過300個門店，累計開業項目數量12.3萬間，整體出租率為95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為96.4%。

此前，萬科泊寓官微透露，截至2023年12月，泊寓已開業房源數量超過18萬間，管理運營房源達23.6萬間，按此計算，目前龍湖冠寓的規模僅次于萬科泊寓。

新增門店數量達19家，累計開業門店12.3萬間，這在住房租賃行業當中屬于中高水平。

若縱向對比龍湖冠寓過往的開業數據，能夠明顯發現，該企業的擴張步調整體有所放緩。

據了解，在布局長租公寓的次年，龍湖冠寓開業項目數量達到1.5萬間，而2018年是冠寓規模極速擴張的一年，新增開業房間數達到3.8萬間；截止年末，開業項目數量達到5.3萬間，同比增長2.5倍。

自2018年以來，冠寓新增開業規模逐漸下降。數據顯示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，該公司累計開業項目分别達到7.5萬間、9萬間、10.6萬間、11.6萬間，分别實現同比增長41.51%、20%、17.78%、9.43%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

至于2023年，據觀點指數不完全統計，年内冠寓在一二線等重點城市新增入市住房租賃門店19家，以财報數據粗略計算，2023年該公司新增房源體量為7000間左右，同比增長約6%。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

規模增速放緩，一方面源于企業打法的轉變。

近兩年，随着住房租賃業務趨于穩定，龍湖冠寓按下“減速”鍵，将重心從規模增長轉移至盈利增長，更加看中房源質量和服務質量的優化方面。

此前，龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平舊曾提到，長租公寓介入比較早，但現在反而會更加審慎，會更堅持布局核心城市、核心區域。

另一方面，龍湖的擴張模式有所轉變。

早在2018年業績發布會上，龍湖就曾表示，冠寓20%為重資産，這部分的回報率、毛利率介于60%至70%期間。另外80%為中資産，通過租賃改造進而出租，租期在十年到二十年左右，單店毛利率在35%左右，淨利率在12%至15%左右。

通過中資産、輕資産運營長租公寓，是企業前期快速擴張規模的重要路徑，但随着近兩年保租房公募REITs的落地，以及集體土地、租賃用地等供應力度的加大，顯然輕資産、中資産不再是行業主流。

盈利考題

雖擴張步伐有所放緩，但龍湖冠寓的規模仍排在行業前列。與此同時，作為最早一批布局長租公寓的房地産企業，該公司亦是率先打破行業盈利魔咒的企業之一。

據了解，2021年業績會上，龍湖集團正式宣布，當年是冠寓盈利元年。

數據顯示，彼時冠寓租金收入22.28億元，同比增長23%，這是成立後首次突破20億元，同時實現盈利1.4億元。

時間來到2023年，從财報數據可以發現，期内，龍湖集團實現運營業務不含稅租金收入為129.4億元，較上年增長8.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分别為77.4%、19.7%和2.9%，運營毛利率為75.9%，較上年增長0.3%。

按此計算，龍湖冠寓的的租金收入達到25.49億元，同比增長6.21%。

龍湖管理層在業績會上表示，目前C3航道包括了六大闆塊的業務，除了長租公寓-冠寓、産業辦公-藍海引擎、服務式公寓-霞菲公館及活力街區-歡肆四大産品外，還包括醫療及養老品牌佑佑寶貝兒童醫院以及椿山萬樹頤年公寓，實現了全周期、全業态的資管運營。

“去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，利潤的增速也是非常快的。”

從2021年到2023年，租金收入三年復合增長率為6.96%，如果從整個C3航道來看，利潤復合增長107.02%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

不過，需要警惕的是，龍湖已開業項目的平均月租金有所下調。

用12.3萬間的開業數量、95.50%的整體出租率以及25.49年的年租金收入，粗略計算，龍湖冠寓2023年已開業項目平均月租金為1808.34元/間/月。

而2020年，這一指標為1895.79元/間/月，2021年及2022年，分别實現1885.44元/間/月、1948.18元/間/月。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

月租金的下調或與企業房源納保有關。

一般而言，保租房項目的租金可随市場變化調整，但項目整體租金應低于同地段同品質市場租賃住房評估租金標準，且租金年度漲幅應低于周邊租金漲幅。

數據顯示，截至2023年年末，龍湖冠寓保障性租賃住房全量納保房源超4萬間。

除此之外，月租金的變動，與市場走勢也有較大的關聯。

随着房地産市場降溫，租房市場也受到影響。第三方數據顯示，2023年住房租金雖然經歷了季節性上漲，但租金水平低于上年同期水平，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.30%。

2024年1-2月，租賃市場仍處于淡季，租金環比繼續下跌，但随着春節假期結束，2月租金環比跌幅明顯收窄。

不過，随着宏觀經濟的持續恢復以及住房租賃需求穩步回升，後續全國租賃市場或将保持平穩運行，這也将對租金走勢形成一定的支撐。