觀點直擊 | 張亞東比喻像“廚師” 稱綠城管理是困難時期的好企業

觀點網 在下行的房地産市場，輕資産無有息負債經營的綠城管理卻交出了一份不錯答卷。

期内，綠城管理收入達到33.02億元，同比增長24.3%；毛利為17.22億元，同比增長24%；綜合毛利率52.2%，與上年同期基本持平；歸屬公司股東的淨利潤為9.74億元，同比增長30.8%，在過去四年間有三年淨利潤增長3成以上。

規模方面，綠城管理保持行業輕資産開發領域第一身位，期末已布局122座主要城市，合約項目總建築面積約1.2億平方米，同比增長17.9%，在建面積達到5250萬平方米。

業績會上，綠城管理對未來的三年做出業績指引，即保持營收復合增長在20%以上、淨利潤率水平25%以上、歸母淨利潤復合增長25%以上，以及派息比例不低于80%。值得一提的是，2023年綠城管理依舊保持80%派息比例，加上20%特别派息。

這是輕資産企業優勢，淨利潤最後以現金形式得到體現。執行董事、副主席李軍笑稱：“綠城管理是一家‘神奇的公司’。”

“2020年我們上市IPO募集資金是11.45億元，現在派息已經達到24.93億元。”他透露，截至2023年末，上市公司淨資産41.3億元，在手存量訂單還可以收取代金費超過250億元。以淨利潤率25%測算，大約還有62.5億元淨利潤，兩項相加為103.8億元。另外，綠城管理每年還有100億元以上新拓項目代建費，也會帶來20億以上淨利潤。

縱觀業績會，管理層仍舊對未來業務發展抱有信心。這當中的機會在于保障房城中村、城投拿地、地産纾困、百川計劃，以及與綠城中國協同發展的輕重協同等等。

“最困難的時候也有好企業，再好的時候也有爛企業。” 董事會聯席主席兼非執行董事張亞東稱，綠城管理是在形勢不好時候的一家好企業，認為在未來幾年還會有更大的成長空間。

業績拆解

綠城管理的業務主要集中在商業代建、政府代建和其他服務三個領域。從收入貢獻來看，在2023年33.02億元營業收入中，商業類代建收入為23.46億元，占比從上年62.9%提升至71%；政府類代建收入約為7.89億元，占比從上年29.4%下滑至23.9%，其他業務收入約為1.68億元，占比為5.1%。

李軍介紹，政府代建收入占比下降至23.9%，未來占比在25%左右；商業代建收入占比提升至71%，這也是帶來淨利潤更快增長的主要原因。其中，在商業代建里，2023年綠城管理直管的商業代建項目的收入占比得到了更快提升。

從規模上看，綠城管理依舊保持明顯的優勢。在全國化的布局下，綠城管理主要經濟區域（環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群）持續保持較大比重，合約項目預估總可售貨值達6933億元，規模占整體可售貨值的77.7%。

其中，長三角濟圈項目2897億元，占32.5%；環渤海濟圈、京津冀城市群項目2343億元，占26.2%；珠三角經濟圈項目1228億元，占13.8%；成渝城市群項目465億元，占5.2%。

李軍于業績會介紹，珠三角占比和貨值存量還不夠，是綠城管理第一拓展方向，會加大對華南地區項目拓展和團隊的建設，未來對成渝城市群也會加大投入。

截至期末，綠城管理合約項目總建築面積約1.2億平方米，同比增長 17.9%，在建面積達到5250萬平方米。從業務結構來看，按合約項目總建面積測算，商業代建業務8760萬平方米，占比為73.2%（國有企業4090萬平方米占比34.2%、私營企業3790萬平方米占比31.7%、金融機構880萬平方米占比7.3%），政府類代建為3200萬平方米，占比為26.8%。

呈現在當期在建面積上，政府代建所占比例達到45.7%，私營企業則下滑至19.1%為1000萬平方米，這也說明民營企業在當下市場面臨更大流動性壓力。

基于這種判斷，綠城管理加強了對政府、國有企業、城投公司業務的拓展，因為此類業務的質量和可達性會更高，代建費的收取率回款率也更高。

在新拓業務上，2023年，綠城管理新拓代建項目的合約建面積3530平方米，較去年同期增長約25%，其中政府、國有企業委托方及金融機構估比達74.7%（政府代建31.2%、國有企業33.3%、金融機構10.2%）。

新拓代建項目代建費預估103.7億元，較去年同期增長約20.5%，其中政府、國有企業委托方及金融機估比69.4%（政府代建9.2%、國有企業49%、金融機構11.2%）。

新拓業務除銷售類住宅外，增加了産業園區、公租房、人才公寓、共有産權房未來小區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。

李軍稱：“綠城管理業務多元性，實際上是抵抗這個行業變動的原因。市場不好的時候，會有更多的政府類的代建業務機會，市場取暖的時候，商業代建會貢獻更多的收入，甚至在一些非常特殊的情況下，有些纾困類業務會帶來一些流量。”

未來機會

作為輕資産公司，綠城管理正與綠城中國推進業務協同發展。

據悉，綠城管理的輕重協同正在起步階段。董事會聯席主席兼非執行董事郭佳峰介紹，綠城中國五六年前推進全國化戰略，目前市場萎縮，綠城中國聚焦投資，對城市的選擇要求也比較高，現階段減弱對一些城市的投資。

但綠城中國在這部分城市具備人脈等優勢，這樣的背景下，會将開發管理團隊給管理集團，有利于在當地承接更多更好的代建項目。這樣既能保留優秀的管理團隊，持續提高所在城市的市場占有率，也能等待未來的一些市場機會。他透露，今年在輕重協同方面，今年訂單任務會有比較大的放量。

但在這些區域里有好的投資機會，也會考慮直接重投，後交由管理集團代建。他續指，這種内部關聯交易公司會謹慎對待。“我認為這對提高組織效率也有非常好的作用，輕重協同現在已經起步了，相信會做出一個很有意思的結果來。”

現場氣氛活躍，管理層甚至舉了不少生動的例子，“女朋友說天氣冷，男朋友應該怎麼辦？”“廚師開飯館，無序競争怎麼辦？”等貼切形象的例子，細品下來，能夠發現綠城管理在代建上的優勢所在。

展望未來，綠城管理在不斷把握新的機會。觀點新媒體獲悉，綠城管理未來業務重心在政府保障類業務、纾困類業務和城投類業務三個闆塊。

張亞東提及，租賃型保障房市場未來發展會非常迅速，這個空間巨大，能夠為綠城管理帶來大幅增長的空間。

“五年計劃的900萬間，已經完成540多萬套，還剩360萬套在今年和明年完成，一年大概180萬套也就形成了1.7萬億的銷售規模。”他表示，保障房建設差距也會很大，綠城管理有信心能夠做到利潤最好的項目。

李軍稱強調，綠城管理是輕資産公司，商業模式里最重要的一個點是不動用财務杠杆，更多是通過輸出管理和服務。所以政府代建是很契合的業務，而且在市場下行周期，政府會加大保障房建設以及公用事業等配套建設，未來會保持25%左右的收入占比。

其次，纾困保交樓業務目前也有很多機會，綠城管理通過信用輸出，可以帶來更高的價值回報。李軍稱，綠城管理在當下的纾困保交樓業務里具有排他性優勢，會加大拓展纾困保交路業務，收入端希望從去年不到7個點提升到15%左右。

綠城管理執行董事、執行總裁林三九認為，代建項目中最難的就是纾困類項目，面臨信心缺失的問題，需要解決纾困類項目品質、效益與進度的問題。

“不是所有纾困類項目都能做。我們有一句話，叫做一成一，能做就做，不能做就不碰，這是底線。”他稱，綠城管理在資源利用和整合上動了很多腦筋，包括政府資源、金融機構資源、供應商資源等等，這些是項目能不能成功的關鍵。

另外，則是城投拿地帶來的委托機會。數據顯示，在2021-2023年，城投公司整體的開工率在20%左右。李軍表示，這個體量能夠保持未來公司業務穩定性，預估在公司未來總收入里占比達到30%左右。

也就是說，在綠城管理計劃的收入占比中，政府保障類業務25%，纾困類業務15%，城投類業務占30%，加起來比重達到70%。

值得關注的是，2023年11月，綠城管理還發布“百川計劃”，針對全國各重點城市以多元合作模式全面引進城市合夥人，合作模式主要包含優秀人才引進方式入職合作、代建共享平台方式業務合作和向綠城管理引薦代建項目三種模式。