年報觀察 | 李嘉誠也不好做“包租公” 泓富産業信托在加息環境之下

觀點網 李嘉誠旗下長江實業分拆出來的泓富産業信托披露了2023年業績情況。

3月15日，泓富産業信托公布2023年業績。期内，收益約4.37億港元，同比增長0.8%；物業收入淨額約3.36億港元，同比減少0.4%。

泓富信托的主要投資目標，是為基金單位持有人提供穩定且持續的分紅及達成每基金單位資産淨值的長遠增長。報告年度泓富産業信托的可分派收入約2.15億港元，同比減少12.4%；每基金單位分派0.1409港元，同比減少13.3%。

泓富産業信托指，分派下降主要由于加息環境下融資成本上升。自2022年起，美國聯儲局加息525個基點後，政策利率已連續于四次會議中維持在5.25%-5.50%的範圍。随着通脹逐步緩解，美國2023年度本地生産總值按年增長2.5%。

按信托基金管理人計算，報告年度可分派收入相當于泓富産業信托及其附屬公司于有關财政年度扣除稅項後的綜合溢利，並消除因作出若幹調整所帶來的影響，包括融資成本900萬港元（相等于每基金單位0.0059港元），均已計入報告年度綜合損益及其他全面收益表。

泓富産業信托是香港房地産信托基金，由李嘉誠旗下的長江實業地産分拆而來，于2005年12月16日在香港聯合交易所有限公司上市，是首個由私人機構在香港籌組上市的房地産投資信托基金。

觀點新媒體獲悉，除了泓富，長江實業地産還分拆出置富及匯賢兩個産業信托，這三個産業信托資産包括在香港和内地的購物中心、商場、寫字樓、酒店和工業物業。

而泓富産業信托基金主要持有的是香港物業資産。

截至2023年12月31日，在香港非核心商區擁有七項多元化物業，投資組合包括都會大廈、泓富産業千禧廣場、創業街9号、泓富廣場、潮流工貿中心、創富中心及新寶中心。

其中，三幢位于非核心商業區的甲級寫字樓物業（都會大廈、泓富産業千禧廣場、創業街9号）、一座商用物業泓富廣場、兩幢工商綜合物業的全部或部分（潮流工貿中心、創富中心（部分））以及一幢工業大樓的一部分（新寶中心（部分）），可出租總面積約為127.52萬平方呎，另有合共498個車位。

2023年，香港物業租賃需求因整體市場放緩仍然受壓，市場整體而言較疲軟。期内，泓富産業信托租用率為95.9%，2022年為96.3%，下降幅度並不大；租戶續租率為73.1%，2022年為76.1%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

可以發現，期内物業組合整體平均出租率為95.9%。其中，都會大廈、泓富産業千禧廣場及創業街9号的租用率分别為95.6%、93.2%及97.8%，泓富廣場的租用率為96.5%，潮流工貿中心、創富中心（部分）的租用率分别為92.8%及99%，新寶中心（部分）的租用率最高，達到100%。

估值方面，甲級寫字樓都會大廈和泓富産業千禧廣場估值較高，分别為27.01億港元和20.55億港元。

于報告年度，根據獨立合資格外部估值師萊坊測量師行有限公司的評估，泓富産業信托物業組合錄得投資物業重估虧損1.21億港元，期末估值合計為97.03億港元，2022年末為98.01億港元，同比減少1%。

截至2023年期末，每基金單位資産淨值為4.56港元，同比上年減少3.2%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

為實現增長，泓富産業信托需要積極管理物業組合，力求維持高租用水平，達成強勁的租金增長，以及獲取最高的物業收入淨額。

2023年，泓富産業信托的收益增加至4.37億港元，即較2022年增加330萬港元或0.8%，增加主要由于管理費及空調收入增加，使租金相關收入由7000萬港元增至7610萬港元所致。

具體來看2023年，都會大廈、泓富産業千禧廣場和泓富廣場貢獻較高營業額和收益，營業額分别為9575.6萬港元、7305.3萬港元及6370.3萬港元；租金相關收入分别為2861.4萬港元、1803.9萬港元及953.3萬港元；收益分别為1.24億港元、9109.2萬港元及7323.6萬港元；物業收入淨額分别為9622.7萬港元、7273.6萬港元及5593.7萬港元。

資産增值也是泓富産業信托的主要增長動力。除了應付激烈的競争外，提升現有物業質素可确保租金水平持續增長及資本增值。觀點新媒體獲悉，2023年，多項資産增值工程在都會大廈及泓富産業千禧廣場完成。

值得關注的是，體現在資本市場上，2022年初開始，泓富産業信托的二級市場價格便進入下降通道，業績披露當天，泓富産業信托跌4.65%，3月15日休市，泓富産業信托收盤價為1.23港元，總市值約18.7億港元。