觀點直擊 | 貝殼求解2024

觀點網 經歷過市場的起伏，貝殼指出，2024年要做的是穩中求進，關注效率、品質，做長期主義的選擇。

3月14日，貝殼發布2023年第四季度及全年财務業績，並在晚間召開電話會。

财報顯示，貝殼2023年總交易額（GTV）為3.14萬億元，淨收入778億元，同比增長28.2%。

存量房業務與新房業務仍是貝殼房産交易服務業務的基本盤，家裝家居業務及新房業務則取得了顯著增長，2023年收入貢獻為24.7%，相比上一年提升11.7個百分點。

2023年，貝殼存量房業務GTV達到20280億元，同比增長28.6%；淨收入同比增長15.9%至280億元；貢獻利潤率47.2%，同比提升7.3個百分點。

新房業務GTV達到10030億元，同比增長6.7%；淨收入306億元，同比增長6.7%；貢獻利潤率26.6%，同比提升2.9個百分點。

家裝家居業務合同額為133億元，可比口徑同比增長93%；淨收入取得74%的可比口徑同比增幅，達到109億元。新興業務及其他的淨收入同比增長194.8%至84億元。

從業績表現上來看，貝殼收獲了一體三翼融合發展的巨大突破。房産交易服務業務穩步增長，家裝家居和租房等新業務實現規模突破。

業績變化

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示：“面對外部變化，我們做出了一繫列戰略和業務運營調整，吹響‘翻越第二座山’的号角，去積極擁抱大有可為的居住市場，做科技驅動的一站式新居住服務平台，給我們的未來創造了更多希望。”

進入2024年，貝殼的一大命題就是對那些核心的長期問題進行思考和解題。

“面對未來的新問題，我們需要新的解法，尋找包括科技和模式升級在内的創新性解決方案，圍繞品質和效率，做長期主義的選擇。”

剛結束的這一年，家裝家居業務及新興業務的淨收入增長尤為突出。

财報顯示，家裝家居業務淨收入的增長在于新零售的貢獻增大和交付能力提升。

新興業務及其他的淨收入增長，主要由于省心租模式下的租賃房源數目增加帶動租賃住房管理運營服務的淨收入增加。

2023年，貝殼租賃住房管理運營服務規模擴大，省心租突破20萬套，長租公寓超1萬套。截至2023年末，省心租入住率達到95.1%，同比提高6個百分點。

此外，伴随收入的大幅增長，貝殼2023年的營業成本也明顯增加，由2022年的469億元增長至561億元，增幅達19.62%。

貝殼外部分傭中，貝聯經紀人和其他銷售渠道傭金的營業成本，以及租賃住房管理運營服務的房屋租賃成本合計為257億元，同比增長25.37%。内部傭金及薪酬的營業成本為179億元，與2022年持平。

家裝家居的營業成本77億元，同比增長116.3%；門店成本29億元，同比下降14.2%。

毫無疑問的是，2023年是重要的一年。

家裝家居業務在更多城市跑出正循環，全年有11個城市實現運營利潤為正。2023年，北京和杭州的家裝家居業務合同額突破20億，上海全年合同額超10億，合同額超過5億的城市共有6個。

2023年，定制家具、軟裝、家電等在内的新零售合同額約36億，占總合同額比例達到27%，可比口徑下較去年提升5.8個百分點。

通過流程的重塑和線上化，貝殼進一步提升交付的標準化和确定性。工期管理方面，2023年平均施工工期從2022年的129天降至111天。

年内，貝殼首個海鹽公寓落地成都，集中式公寓業務也有規模、品質和效率的拓展，管理規模超過1萬間。對于2024年，在管規模有很高的目標，會更聚焦核心城市，北京、上海、成都會承擔主要的規模增長目標。

财務風險管控方面，貝殼執行董事、首席财務官徐濤表示：“過去兩年提質增效、守住風險等一繫列舉措在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質量顯著增強，全年經營性現金淨流入111.6億元，是經調整淨利潤的1.14倍。”

數據顯示，截至2023年12月31日，貝殼控股的現金、現金等價物、受限資金和短期投資結余合計為601億元。

截至期末，應付賬款63.29億元，較年初增加8.32%；短期借款2.9億元，較年初減少113.45%。淨資産722.01億元，較年初增加4.56%；其中股東權益淨資産721億元，占比99.86%。至期末，貝殼總資産為1203.32億元，較年初增加10%；總負債481.31億元，較年初增加19.45%；資産負債率40%。

股東回報方面，2023年全年，貝殼斥資約7.19億美元大力度回購股票，並全部注銷，全年回購股數占回購項目啟動前公司已發行總股本的3.7%。

2023年，貝殼派發約2億美元的特别現金分紅。在此基礎上，繼續宣布派發末期現金分紅，預計支付的股息總額約為4億美元。

新的解法

貝殼2023年在新房業務方面取得的成績，無疑是超出市場預期。

“過去兩年面對外部的環境波動，我們在做的事情是兜住風險，降低組織的不确定性。我們的安全邊際是有明顯提升的，業務紮根也更深了，而未來的發展來自于創新。”

面對新的土壤、新的問題，要找到新的解法。

彭永東在晚間電話會上表示：“發展和平衡風險永遠是組織最核心的命題，我們這個團隊要更尊重規律。我們要播種、澆水、施肥，要有雨露，在風雨里也要保護好苗子，這樣才能有收獲。”

行業從賣方轉向買方，消費者越來越需要專業的服務。“以房找客”的傳統作業模式，需要轉型為聚焦到客戶身上，這是提升銷售轉化的關鍵。

在開發商層面，市場需求低迷，降價等傳統促銷途徑效果邊際遞減，開發商對渠道的需求在進一步提升。貝殼監測的數據顯示，開發商與渠道合作的項目占比在2023年下半年達到82%，較上半年提升11個百分點。

在一繫列背景下，貝殼也從偏防禦性轉向更加積極進取，聚焦增長和品質。

2023年下半年，貝殼主動與開發商建立新型合作夥伴關繫，新房合作項目覆蓋率在四季度末達到51%，較年初提升十個百分點。

經營管理方面，2023年第四季度新房應收賬款周轉天數為43天，首次下降至50天以内，同比縮短21天。

在貝殼自身新房業務中，國企、央企開發商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%，開發商預付傭的“快傭”項目占新房傭金收入比保持在53%的高位。

基于對2024年新房市場的判斷，貝殼表示，将進一步推進與優質開發商的總對總戰略合作，鎖定更多優質的新房貨源供給。

在業績發布的當日，有消息稱，貝殼旗下地産業務平台貝好家置業報名參拍北京市順義區空港六SY00-2301-0001地塊。

該地塊為R2二類居住用地，用地規模16909.86平方米，建築控制規模33819.72平方米，容積率2.0，控高36米。地塊起始價10.15億元，銷售指導價6萬/平方米，可浮動8%。

後沙峪地塊将于3月15日競拍，3月14日為報名的最後期限。消息稱，截至當日下午已有約25家房企報名，包括此前曾出現過的福建雄旺、石家莊創世紀等，也有個别新面孔。

貝好家置業也報名了該地塊，但暫時未報價。

去年7月才剛履新的貝殼副董事長、貝好家CEO徐萬剛曾在一場活動中首次披露貝好家的業務狀況。

作為“一體三翼”中的“第三翼”，貝好家仍堅持不直接進入房地産開發，将以有限合夥的形式入股地産項目，參與房地産開發項目的産品設計、營銷環節。

貝好家的收入來源是初期股權投資的資本回報，以及項目後期的各種傭金。既享有項目開發收益，也獲得營銷環節的傭金扣點。

但風險與收益並存，去化正是最大的不可控因素。北京、上海等一線城市的熱門地塊，也就成了最佳選擇，越搶手的地塊意味着就越安全。

貝好家下場參拍地塊，顯然是為争取更多主動權。既是争取更多市場主動權，鎖定優質供給，也是争取與優質開發商合作的機會。

若是成功競得，有更大概率可以挑選到自己滿意的合作方，實現發展和風險的平衡。

展望2024年的市場，管理層認為，二手房整體交易量，在二三線城市加速向存量房轉型的過程中，還有結構性提升的動能，相信二手市場交易金額總體能保持相對平穩。

新房市場上，改善仍是關鍵，市場仍可能保持震蕩築底的态勢。面對不确定性的環境，供給側還是會采取更加積極的對策來适應，聚焦新房産品力提升和銷售去化。