代建馳援代建 金科開管拉上綠城管理做加減法

觀點網 代建依然是房地産熱門的發展方向，這背後既與市場下行不少參與主體釋放代建需求有關，也與代建業務自身低負債、高收益和抗周期的特性有關。

相關數據顯示，如今入局代建的房地産企業已有近百家，相繼發展出自己的代建平台，並對外承接商業、政府等類型物業。

但代建公司之間的合作，仍是較少發生的情況。

3月14日消息，金科開發管理發展集團（下稱金科開管）宣布與綠城房地産建設管理集團（下稱綠城管理）簽訂戰略合作框架協議。

雙方約定，将充分發揮各自優勢，圍繞代建業務在品牌、資源、資金、渠道等方面開展深層次合作。

金科開管是金科股份旗下負責代建業務的平台公司，2022年代建儲備建面約600萬平方米，代建項目銷售逾49億元，至2023年上半年僅有2.77億元。

綠城管理則是代建賽道的龍頭，去年實現的銷售額達到1068億元。

這樣的體量差距，疊加大股東金科股份正推進破産重整的背景因素，很容易令人猜測，金科開管引入綠城管理便是為了減小代建業務發展阻力。

就在一星期前，金科開管才剛與中鐵置業西北公司簽訂了另一份合作協議。

不過，接近金科的人士向觀點新媒體否認了此番合作與金科重整有關的猜測，同時表示兩家企業合作主要涉及未來新拓的代建項目，並認為合作是民企之間相互補強的舉動。

金科加減法

觀點新媒體了解到，金科股份在官微發布最新合作動态時延續了過往的務虛表述，除了提及将圍繞代建業務在品牌、資源、資金、渠道等方面開展深層次合作，還列舉了出席簽約儀式的高層人員。

其中包括，綠城管理副總裁程敏，金科股份高級副總裁兼西南大區董事長喻林強，金科開管集團總裁譚霖等人。在綠城管理官網的管理團隊介紹中，程敏位列行政總裁王俊峰、執行總裁林三九、副總裁傅鵬之後。

綠城管理相關人士並未就合作事宜回應觀點新媒體，有接近金科的人士則表示，金科開管與綠城管理合作並不涉及金科已有的代建項目，“目前市場還沒回升，兩家民營企業（合作）肯定是相互補強。”

至于未來合作的分工等内容，上述人士表示，尚未到落實的階段，還未确定相關細節。

金科股份發展代建業務與2016年提出的從“地産開發商”轉型為“美好生活服務商”密切關聯，2017年該公司宣布涉足代建，整合内外部社會資源，並結合20余年民生開發經驗将業務擴大。

具體而言，金科代建主要為委托方提供前期定位、規劃設計、工程營造、銷售交付、融資管理等全流程服務，業務類型涵蓋商業代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務等。其中，該公司還曾聯合東方資産、民生信托等機構，介入並盤活上海、廣東、重慶、湖南7個不良資産項目。

典型案例，2022年6月，由金科代建的上海康橋項目首期復工實現預售貨值40億元，開盤當天銷售33億元。至2022年底，代建業務累計簽約項目近30個，年内新增代建儲備建面約82萬平方米，代建儲備建面約600萬平方米，儲備貨值約500億元，其中一二線城市項目占52%。

進入2023年，房地産市場低迷，金科股份上半年分别錄得銷售額175億元，代建項目2.77億元，同比下降58%、93%；上半年該公司也僅新增1個代建項目，儲備面積約234畝。

與之相對應，從2023年底開始，“金科開管”逐漸成為金科對外合作代建業務的主體。去年12月，北京世紀金源集團騰雲華力平台與金科開管訂立合作；今年3月8日，金科開管與中鐵置業西北公司簽訂合作。

其中，騰雲華力是世紀金源打造的代建平台，主營業務便是商業代建、政府代建、資本代建及片區開發等。

這意味着，金科開管與第三方代建平台合作並非首例，綠城管理或許只是其降低發展阻力的另一個重要牽手對象。

引入者綠城管理

在工商信息平台上，觀點新媒體並未搜索到金科開管相關注冊内容。

金科股份對外推廣時，将金科開管的業務範圍概括為“地産主業、科技産業、商旅康養、智慧服務”，這與2022年以前的表述已有很大不同。

金科開管對于最新的業務發展規模也鮮有披露，相比之下，綠城管理則顯得高調不少。

2023年上半年，綠城管理錄得營業額15.49億元，歸母淨利潤4.74億元，同比分别增長23%、31%，兩項數據均創近年新高；期内，新拓代建項目1730萬平方米，同比增長30.6%，合約總建面增加至1.14億平方米。

去年全年，綠城管理實現合同銷售額1068億元，同比增長22%；新拓代建項目合約總建面3528萬平方米，新拓代建項目代建費預估103.7億元，同比分别增長25%、20.5%。

上述業績數據與外界對房地産低迷的印象有所出入，在去年中期業績會上，綠城管理董事局主席李軍曾作出解釋。

他認為，頭部房企在往一線和核心城市集中，給綠管提供了在二三線發展機會，因而銷售壓力不大；綠城做代建對客戶的信任度有很大提升，從而對項目銷售去化速度、議價等方面産生較大影響；綠管應對纾困項目，還有管控和操盤能力上的優勢。

上述競争力優勢給代建項目帶來的效應，或許正是金科開管所需要的。

按照2022年年報表述，當時簽約代建項目的城市主要包括重慶、上海、深圳、南京、無錫、長沙、徐州、鄭州、大連等城市，有相當部分屬于二三線城市範疇，存在一定的去化壓力。

同時還需要考慮金科自身債務違約及破産重整等情況，給金科開管繼續拓展業務所造成的無形壓力。至少在将“金科”品牌輸出到第三方項目時，會制造一定的阻力。

就目前而言，金科股份在輕資産拓展時仍保持了相對積極的勢頭，包括金科産商平台今年已獲得包括綿陽朝陽廠全周期商業運營服務等5個項目，金科開管3月也與中鐵置業西北公司簽訂合作。

這說明金科仍能展現管控和操盤的能力，但要繼續擴大並保持代建項目未來順利去化，綠城管理或許就是強有力的援軍。

當下的房地産下行時期，地方城投和金融機構逐漸成為市場主體釋放商業代建需求，同時城市更新、保租房政策釋放政府代建需求，這是代建行業面臨的機遇與挑戰。數據顯示，去年上半年，綠城管理新拓面積中，政府、國有企業委托方及金融機構占比達79.9%。

根據綠城管理披露，去年整體完成116個項目交付，交付面積1607萬平方米；同時聯合華融資産、信達資産、長城資産等金融機構，落地不良纾困項目建面逾1000萬平方米。