觀點直擊 | 撤辣為市場注入信心 新世界發展談加快推盤和提升經常性收入（實錄）

觀點網 2月28日，随着财政司司長陳茂波發表最新一份《财政預算案》，香港宣布即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。

換句話說，這座曾經全球房價最貴的城市，其實施了将近14年的，包括買家印花稅、額外印花稅等在内的“辣招稅”成為了歷史。同日，香港金融管理局再次放寬購置物業按揭成數，最高達七成。香港房地産行業為之一振。

以香港為基地的房地産公司，股票日内即時上揚，其中新世界發展漲幅一度超過8%。

“一繫列措施能有效打通換樓鍊，釋放市民購買力，並吸引投資客重新入市，令社會情緒變得正面。”新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示。

香港政府宣布撤辣翌日，新世界發展舉辦2024财年半年度（即正常年度2023年下半年）業績發布會，氛圍輕松。新世界發展執行董事兼首席運營總監馬紹祥、首席财務總監劉富強也有參會。

鄭志剛表示，随着市場氣氛回暖，雖然鑒于市場存量，樓價未必會有大幅度的上漲，但交投應該會活躍起來，總體交投量回升程度在40-50%。其相信香港樓市會慢慢回穩，做到“量升價穩”。

面對如此市況，按照計劃新世界發展将會趁機搶先推盤。預計提早在未來六個月推出大約2500個單位入市，包括北角皇都戲院項目、啟德項目等。

至于内地樓市方面，過去一年内内地樓市經歷了一段比較困難的時期。但鄭志剛表示，也看到不同城市都已推出了支持樓市發展的措施，相信内地樓市會穩定並向上發展。

他認為，新世界發展在内地的土地都十分優質，截至去年末，總樓面面積約430萬平方米的土地儲備，大約60%都位于粵港澳大灣區和長三角地區。

同時，新世界發展也投資了許多城市更新項目，總樓面面積達到200萬平方米，全部位于廣州、深圳以及大灣區内的核心城市。銷售貨值保守估計有800至1000億元人民币。

資料顯示，2024财年上半年，新世界發展中國内地合約銷售錄得75.5億元，完成年度目標150億元超過50%。另外2月份最新消息，新世界發展旗下的深圳光明光僑食品廠舊改也已獲批。

盡管對前景看得比較明朗，但2023年兩地樓市的波折還是影響到了新世界發展集團業績。

香港方面，根據香港土地注冊處公開數據，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量同比下跌20%，合約價值同比減少了9%。同期，新世界發展在港物業發展收入及分部業績僅錄得12.46億港元和8.17億港元。

内地方面，新世界發展在内地物業發展收入及分部業績錄得54.95億港元和31.36億港元。這令該公司期内來自持續經營業務總收入同比下跌25%至170.66億港元。

但持續成長，按鄭志剛說法将“進入收成期”的投資性物業，為新世界發展的業績托底。

資料顯示，2024财年上半年，受惠于K11 MUSEA及K11 Art Mall營運效率及出租率提升，新世界發展香港投資物業收入及分部業績，分别同比上升17%及19%達到17.45億港元和12.99億港元。

同時，該公司内地物業投資收入達到9.29億港元，分部業績為4.54億港元，分别同比增長4%及3%。

在物業發展收入下跌的前提下，利潤較高的經常性收入的提升，令新世界發展毛利上升2%至72.57億港元，以及核心盈利同比增長12%至48.66億港元。

以K11項目為主要組成部分的投資性物業，是新世界發展未來發展的重心。據介紹，2024年起，新世界發展在全國範圍将集中開業超過20個K11物業，使其到2026年達到38個項目，商業體量從約141萬平方米，增加到約297萬平方米。

據此，預期K11項目2023财年至2027财年期間，将實現30%復合年增長的租金收入，同時推動經常性收入達到集團營收的50%。

不過，現時全球經濟發展前景仍不明朗，狂風驟雨随時襲來。新世界發展在财務上仍保持一定的容錯空間。

據介紹，接下來新世界發展仍将繼續執行去杠杆。據了解，2024财年上半年，該公司已以低于面值回購或部分贖回了旗下債券及永續債，合共約110億港元。

同時，新世界發展将繼續出售非核心資産，2024财年的目標是80億港元。期内，新世界發展已成功出售了新創建集團，分析機構認為其憑此一舉獲得230億港元的手頭自由現金。

“現在還有幾個項目已經談到非常成熟的階段，短期内會很快公布，加快資金的回流。”鄭志剛提出，屆時集團杠杆比率會再降低3.4%。

目前，新世界發展淨負債率為49.9%，與之對比，該公司手頭上可動用現金為520億港元。他表示，估計到2026年，集團的淨負債比率的下降速度将非常明顯。

以下為新世界發展2024财年半年度業績發布會問答實錄節選：

現場提問：最新一份财政預算案宣布了全面撤辣，對樓市究竟會起到多大的作用？樓市可以說已經見底了嗎？

管理層：我們歡迎财政預算案提出的全面撤辣，以及金管局放寬按揭貸款政策。這些一繫列措施能有效打通換樓鍊，釋放市民購買力，並吸引投資客重新入市，令社會情緒變得正面，對香港經濟一定有正面幫助。

如果大家記得，去年10月政府剛公布減辣，接下來兩個月樓市的交易量大約增長了20%，所以這次全面撤辣，相信交易會更活躍，我認為會有至少四到五成的增幅。

幾個原因：第一，市場一直都有強勁的剛性需求，現在取消壓測，幫助到很多中産家庭，無論是上車或者換樓，長時間積累的購買力會顯現；

第二，目前租金回報平均有3%以上，而租金水平過去一年正不斷上升。政府取消買第二套或以上物業的額外印花稅，相信會刺激投資者重新入市，對不少尋找穩定回報的人來說，有吸引力；

第三，“高才通計劃”，現在已批出十四萬宗申請，約十萬名人才已來香港，當中六成是已婚人士，帶着一整個家庭來港，不少暫時租樓住。但安頓好後，就會買樓在香港落地生根，成為樓市新的剛性需求，全面撤辣會吸引他們早些入市；

再加上取消了2%的壓測，意味美國利息水平已見頂，預計今年下半年有機會逐步回落，相信都會對香港樓市有正面影響。

當然，市場仍然有很多單位供應，所以樓價未必會有大幅度的上漲，但交投應該會活躍起來。

因應全面撤辣，集團亦會趁現時樓市向好既氣氛，搶先推盤，提早未來六個月推出大約2500夥入市，包括北角皇都戲院項目、啟德項目等等，相信可以短時間為集團帶來良好既現金流。

所以，我們對樓市的前景持樂觀态度，相信樓市會慢慢回穩，做到“量升價穩”。

現場提問：能否說說集團今年出售非核心資産的預計目標？

管理層：預算案宣布了非住宅物業，包括寫字樓、商鋪和工廠等按揭的成數上限由60%提升至70%。

市場的反應是積極的，資金會有所松動。另外還會帶動到商用物業市場氣氛的回暖，所以有利于我們出售商廈類物業。我們長沙灣永康街和荔枝角項目，都預計未來會有20至25億港元的銷售收入。

至于出售非核心項目，我們會根據情況處理。同時，我們也提高了全年的目標，本來是60億港元現在變成了80億港元。現在有幾個項目已經談到非常成熟的階段，短期内會很快公布，加快資金的回流，到時候杠杆比率會再降低3.4%。

現場提問：金管局也放寬了發展物業項目的融資比率，包括建築成本融資比率的上限從80%提高到100%。對新世界發展有什麼幫助呢？

管理層：我們當然非常歡迎這個新安排，對融資是很大的幫助啦。特别是建築成本、地。價格成本等等的融資比率會大幅提升，都會令融資有更大的彈性，尤其對大型的項目财務的靈活性。

現場提問：關于北部都會區的，早前公司宣布與華潤置地合作發展位于北部都會區的兩塊地。公司下一步在北部都會區有什麼部署？

管理層：我們非常看好北部都會區的發展。

剛剛發布的财政預算案，政府也公布了一繫列的措施去加速發展，包括每年發近千億的債，推動北部都會區及其他基建項目，政府全速推展北都，對于我們的北都布局非常有利，将亦會是我們未來的發展引擎之一。

我們目前在北都有大約1500萬平方呎農地，當中不少位處較好地段，例如新田科技城附近地塊，附近有基建配套，容易馬上發展。

而去年12月底，我們已經與華潤置地簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》，發展2幅位于元朗南一帶、占地近15萬平方呎用地，預計總建築面積約72萬平方呎，約1800夥單位預計今年動工，容積率近5倍。

同國企合作的好處，能加速釋放目前被低估既農地價值，資金回籠較快，發揮雙方彼此優勢，令我們可以更快把握發展北部都會區機遇。

至于其他的北部都會區地塊，我們正與其他國企洽談合作，其中一幅大型地塊已經接近成交，很快會有消息公布。

現場提問：美聯儲已經預告了3月份的決策，不太可能會減息，面對持續高息的環境，公司接下來減債的計劃是怎麼樣的？會不會供股呢？

管理層：香港經濟過去1年的時間，都處于逆境，因為利率高企、中美關繫等因素。

雖然反彈並沒有像預期的那樣強烈，但我們經營的狀況非常良好，保持了穩定的整體盈利能力，核心盈利增長了12％，反映了我們的努力和市場需求。

資金回流方面，我們都會把握機會，加快賣樓的速度。

同時，在2023年至2027年的财政年度期間，K11的租金收入預計約能有30%的復合增長。大型項目啟德體育園等都會相繼投入營運，集團的經常性收入會逐漸增加至總收入的50%。

那另外，我們也會多方面努力優化運營，以及去杠杆，包括減輕經營開支。2024年上半年，集團資本開支。比去年減少了21%，行政費用比去年減少了16%。

另一方面，我們以低于面值回購了我們的債券還有永續債。另外，我們也贖回了一部份，合共約110億港元，錄得回購盈利之余降低負債。未來會因應市況适時進行回購。

公司财政非常穩健，手頭上可動用現金達到520億港元，足夠償還今年到期債務。而且，在24财年上半年我們主動償還部分債券及貸款，亦成功完成了部分銀行貸款的再融資。

我們2023财年承諾不考慮供股，我們在2024年财年會繼續履行這個承諾。

現場提問：香港人越來越喜歡北上消費。是否擔心持續下去香港的零售業表現會越來越差，而K11也會因此受到壓力？

管理層：K11表現非常強勁，K11香港收入和分部業績分别上升21%和28%，其中有的項目人流和銷售額破了記錄，分别創下2019年2008年開店以來最高，這反映到集團文化零售和發展戰略是成功的；而且租務是非常好，加上高端品牌獨特的合作，吸引生意和人流。

同時，新春假期最高消費群組黑卡VIP會員銷售額比去年同期上升40%，可以看出K11銷售和大市還是不同。

到2024年的财政年度開始，中國内地和香港将有20個K11項目開業，預計直到2026财政年度，K11足迹将在大中華地區的12個重點城市廣泛分布，共計38個項目。

整體體量将從141萬平方米增加到297萬平方米。包括我們在内地的首個旗艦項目是深圳K11 ECOAST，亦會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。

亦都會進駐深圳北京杭州廈門依啲一二線城市。 也會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。

現場提問：公司上一次業績發布會講過，公司将會步入收成期。但是現在的環境不好，實際上有沒有影響呢？

管理層：剛剛已經說，啟德體育園、深圳的K11 ECOAST，還有其他一些大型投資項目，快要開業了，所以實際上需要投放的資本支出會大幅減少。

啟德體育園的主要設施今年會落成了，今年底到明年初會啟用，其中主場館可容納5萬人，第十五屆全運會部分比賽會在這里舉行。園區内的零售部分，總樓面面積是70萬平方呎，由K11負責經營，主建築共三座，每座最多有五層，由 700 米長的體育大道與園區相連接，啟用後将成為全港最大運動體驗及購物遊樂新地標。啟德零售館将雲集超過 200 家店鋪，目前商鋪出租率已接近 70%，預計今年下半年将為集團帶來巨大的穩定的租金收益。

現場提問：如何看内地的樓市？

管理層：截至去年12月31日，集團在中國内地擁有能即時發展的土地儲備，總樓面面積為約430萬平方米。大約60%位于粵港澳大灣區和長三角地區。

公司在内地投資了許多城市更新項目，前期資金少，利潤高，總樓面面積200萬平方米，銷售貨值保守估計有800至1000億元人民币，全部位于廣州、深圳以及大灣區内的核心城市。

憑借前瞻的部署，即使在充滿挑戰的市場環境下。2024财年上半年，集團中國内地合約銷售也錄得到75.5億的人民币，全年目標進度非常理想。大灣區和長三角地區占整體銷售額的82%。

過去1年，内地不同的省市政府都推出了支持樓市的措施，相信内地的樓市會穩定並向上發展。