谷底一年 | 保利大物業圖難

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網《道德經》有雲：“圖難于其易，為大于其細。”攻堅克難要着于易處，成就大事要注重細微。

“天下難事，必作于易；天下大事，必作于細。”對保利物業而言，所謂“難”與“大”，即是定位于公司的戰略布局；所謂“易”與“細”，即是奠定于公司的細分業務。

2019年，保利物業發布了題為《大物業時代：從社區走向城市》的主題演講，首次對外闡述了保利物業的大物業戰略。演講中稱，物業服務已經從狹義的社區服務走向廣義的城市服務，當行業的邊界随着服務範疇的拓寬而不斷衍生，這意味着一個新的時代已經來臨，這就是“大物業時代”。

同年底，保利物業登陸港交所，先開啟了資本時代。

經過近年的布局，保利物業的業态覆蓋住宅社區、商業及寫字樓，以及公共及其他物業，“于其細”中積累成“大”，“于其易”中成就其“難”，全國化布局進一步擴大，發展至今，公司“大物業”漸漸成型。

彼時身為保利物業總經理的吳蘭玉曾經說過，大物業是公認的藍海。

随着時間推移，吳蘭玉在2023年初升任為董事長，只是當初那片藍海也在逐漸被時間染紅。並且随着房地産市場增長趨緩，一衆物企的發展也踩下了刹車，行業進入存量博弈、兩極分化的拉鋸戰。

時代的變化，讓保利物業這一路“狂飙”在2023年放緩了腳步。

“是以聖人終不為大，故能成其大”，這一年，保利物業不再一味求“大”，從規模擴張轉向其他方面。

大物業

成立于1996年的保利物業，在2019年提出大物業戰略，並對大物業進行了五重界定：“全域物業”、“全業态物業”、“全民物業”、“全技術物業”、“全價值物業”。

經過近年發展，該公司管理服務項目涵蓋了普通住宅、高端住宅、寫字樓、政府辦公樓、商業綜合體、城鎮物業、景區物業、酒店公寓、院校、醫院等多種業态。

截至2023年6月30日，保利物業已進入全國28個省、直轄市與自治區的209個城市，合同管理面積與在管面積分别達8.42億平方米、6.51億平方米。

在管面積中來自第三方的比例從2019年的55.1%上升到2023上半年的63.3%；合同管理面積中來自第三方的比例亦從57.9%升至61.7%。可以看出，該公司大物業戰略的市場認可程度越來越高。

從業績數據來看，于2023上半年，保利物業第三方的物業管理服務收入約19.69億元，同比增長32.4%，占物業管理服務總收入的40.9%，同比提高約3.3個百分點。新拓展第三方項目的單年合同金額約13.9元，同比增長12.3%；新簽約第三方項目的單年合同金額約12.86億元（不含續簽項目）。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

得益于規模優勢，保利物業2023上半年實現營收71.4億元，同比增長10.7%；實現歸母淨利潤7.6億元，同比增長21.5%；毛利約15.12億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個百分點。

從三大業務分部來看，物業管理、非業主增值、社區增值服務毛利率均略有上升，分别較2022年同期增長約0.49%、0.95%、6.23%。

在市場下行期，許多物企業績均有所下滑，少部分頭部物企則陷入增收不增利、毛利率下跌的困境，而保利物業之所以能做到增收增利，或許是因為大物業格局已經成型。

吳玉蘭曾表示，“大物業”已漸成燎原之勢，誰能夠掌握趨勢，更好地适應、匹配大物業的發展需求，誰就有望成為行業的王者。

“天下難事，必作于易；天下大事，必作于細”，保利物業為推進公司“大物業”戰略，也是遵循“老祖宗”的規勸，從住宅社區、商業及寫字樓、公共及其他物業三大業态入手。

針對住宅社區，保利物業推出了三大物業服務品牌：東方禮遇、四時雅集、親情和院，分别定位為高端住宅服務、高尚住宅服務、優質住宅服務，對應高端、新中産、剛需型客戶群體。

截止2023上半年末，該公司住宅社區在管面積約2.69億平方米，為物業管理服務業務提供了28.36億的賬面數據，同比增長17.4%。

吳蘭玉曾表示，在大物業時代背景下，住宅将不再是衡量物業公司能力、規模、影響力的唯一砝碼。因此在固守住宅基本盤之余，要發力非居住業态。期内，實現新簽約第三方非居住業态項目的單年合同金額占比83.8%。

商業及寫字樓方面，保利物業打造了“星雲企服”物業服務品牌，提供物業管理、資産管理與企業服務三位一體服務體繫，並于2023上半年新拓展了北京國開金融寫字樓、成都白鹭灣科技生态園科創一中心、廣州白雲金控大廈等標志性項目。

據中報披露，保利物業期末商業及寫字樓的在管面積約為0.23億平方米，占總在管面積的3.5%，較2022年同期微漲0.1個百分點；期内源自該業态的物業管理服務收入約為7.58億元，較2022年同期增長約25.36%。

公共及其他物業方面，保利物業打造了“鎮興中國”物業服務品牌，涵蓋城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院、政府辦公樓、城市公共設施等多種細分業态，提供多項公建通用基礎服務及行業細分專業服務。

報告期内，保利物業公共及其他物業錄得收入12.24億元，同比增長30.9%，占物業管理服務總收入比重25.4%，這一比例在2022年末為24.5%。

大難題

雖然公司大物業戰略已經初顯雛形，但吳蘭玉面前還擺着一道難題。

有機構預測，随着市場空間不斷延展，2025年城市服務将釋放萬億藍海市場。只是，盯上這塊蛋糕的物企越來越多，導致大物業賽道競争越發激烈。

“競争激烈以後，市場更活躍，會倒逼企業在管理、實踐、理論、創新等方面進步。”吳蘭玉曾表示，如果市場是确定的，那麼需要的能力也是确定的，堅定地往前走一定會成為最具競争力的一個。

競争加劇下，保利物業、萬物雲、碧桂園服務等頭部物企紛紛通過升級管理模式等方式提升競争力。比如，萬物雲更加強調“智慧物業城市”，保利物業則加速探索全域化服務，並提出“全域飛輪”模式。

或許是受到同業競争影響，保利物業雖然在2023年上半年交出了一份不錯的成績單，但細察之下不難發現，公司正在面臨增速放緩的問題。

2022年上半年，保利物業還維持着25%的營收增長，但2023年上半年增速大幅下滑，僅有10.7%。

此外，毛利、歸母淨利潤增速也在回落，從2022年同期的26.51%、28.0%分别跌至2023年的15.84%、21.52%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

增速放緩後，保利物業逐漸被同行追趕上。

以中海物業為例，2022年中期保利物業營收規模超出中海物業約11億元，2023年中期差距已經縮小至5.49億元。而且，保利物業營收及利潤增速在多家頭部物企中處于中下水平。

對此，保利物業總經理姚玉成表示，上半年公司按照高質量發展要求，在收入節奏上有所放緩，主動調整結構，夯實基礎來追求更加有質量的增速和規模。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2023上半年，保利物業整體回款率89.8%，同比提高3.3%。然而随着來源于第三方在管面積的增長，應收賬款的規模也越發龐大。期末，公司貿易應收款29.6億元，較2022年末增長7億元，占營收比例41.45%。

反映到業績數據上，保利物業在管項目中僅36.7%來源于保利發展，但該部分卻為公司物業管理服務提供了59.1%的收入。也就是說，保利發展以不到四成的項目占比為保利物業提供了超六成的物管服務收入；來源于第三方的在管項目面積占比63.3%，提供的收入堪堪四成。

截止到2023上半年末，保利物業在手現金及現金等價物約68.96億元，較2022年同期增長32%，幾乎跟公司營收71.4億持平。雖然攥着大把現金，但處于行業下行期，收並購動作也踩下了刹車。

保利物業管理層對此表示，對收並購的關注度並沒有下降，而且跟市場上許多標的均保持着密切的解除，只是公司決策比較謹慎。

大物業的發展並沒有成熟的經驗可以借鑒，每家物企都是“摸着石頭過河”。在提供城市服務時，滿足政府、居民多元化的需求，提升服務能力，是擺在物企面前的第一道難題。不同城市的地方政府在基層治理的态度及要求亦不盡相同，構建一套合适的運營管理模式尚有許多難點需要突破。

鑒于帶有民生屬性，城市服務作為新興藍海市場，物企在這個賽道中普遍利潤率都不高。以萬物雲作為參考，2023上半年該公司城市空間整合服務毛利率僅有9.5%。

與萬物雲“智慧物業城市”模式不同的是，保利物業是從“鎮”出發，走的是“城鎮包圍城市”的路徑，近年來項目已擴展至城市範圍。

此外，保利物業作為央企，承接項目主要是通過對接政府需求，或需承擔更多社會職能。因此，保利物業城市服務業務部分的利潤率應該與萬物雲相當，甚至不及萬物雲。

從服務成本來看，保利物業2020-2022年分别錄得65.38億、87.68億、111.13億，三年復合增長率達19.34%。2023上半年，随着在管面積及數量的增加，公司外包成本及公用設施成本亦水漲船高，最終錄得56.3億服務成本，同比增長9.4%。

總體來看，“大物業”雖是藍海市場，但競争同樣不輕松，且面臨的難題也不少。

全域化

在吳蘭玉看來，住宅地産增量空間並不大，她認為公共服務的發展增速已經遠大于住宅物業。

公共及其他物業方面，保利物業打造了“鎮興中國”物業服務品牌，從鄉鎮、鄉村、景區等非城市路徑出發，並逐步擴大服務範圍，整體呈現由點及面的發展模式。

在該部分的服務中，保利物業着力于城鎮全域治理模式升級，細分業态覆蓋城鎮、景區、交通場站、學校、軍警後勤、醫院後勤、機關樓宇、産業園區、公益設施等九大方面。

作為最早進入公服賽道的物企之一，保利物業2016年通過接手浙江西塘景區進入相關市場。彼時，公共服務是一個冷門賽道，感興趣的物企寥寥可數。但該公司認定公共服務是一片藍海，值得投入時間與精力去培育。

2018年，保利物業與嘉善縣天凝鎮簽署公共服務項目協議，成為全國首個提供鄉鎮公共治理的物業企業。

2022年，保利物業将城市服務範圍首次從縣鎮延伸至城市，落地了廣州海珠區城市全域服務新模式，整合多項城市服務，包括廣州塔景區、國家級濕地廣州市海珠濕地景區等地標型項目，涵蓋城市景區、産業園、行政辦公樓等多元業态，在管項目超過35個。

公服賽道一路狂飙，或将成為其未來的主要增長點之一。

相關收入也從2020年的8.04億升至2022年的20.62億元，三年復合增長率達36.88%，占公司物管業務收入的比例從16.2%升至24.5%。

到了2023上半年，保利物業公共及其他物業錄得收入12.24億元，同比增長30.9%，占物管服務總收入比例進一步增至25.4%；新簽約項目的單年合同金額約6.90億元，占比約51.7%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

不過，規模擴張肯定也有副作用。

比如收入規模增長帶來了應收賬款的增長，而且由于公服項目自帶1-3個月合同賬期，回款周期長于住宅和商辦項目。因此，2023上半年公服業務回款率較同期下降了兩個百分點。

在公共物業領域，保利物業深耕城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業三大優勢業态，2023年上半年拓展了上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17号線、上海對外經貿大學等項目。

下半年中標進駐的項目則包括廣州海珠區文物博物場館、河北雄安新區標志性項目金湖公園、合肥軌道交通1号線及4号線項目等。

通過從細分業态、項目入手，實現全域治理，保利物業将這種城市全域服務新模式稱為“全域飛輪”模式。

即從城市名片治理入手，通過顯著提升城市形象，推動改善招營商環境，進而增強居民幸福指數和對外來人才吸引力，最終實現全域範圍的綜合服務提升。

“人們對于城市的認知，都是從‘城市之心’開始的。全域化服務的發力點，我們認為也應該從城市核心着手。”吳蘭玉認為，未來公共服務不只是放大版的物業服務，而且将是治理的全域，全域的治理。

在大治理時代，基層治理的破題之道和解題之要，一定是加速推進全域化服務進程。

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