仍未完成的交易 德信服務購入關聯公司車位與酒店資産

觀點網 德信服務再現一筆新收購。

2月23日，德信服務集團發布披露公告稱，關聯公司杭州駿德商業運營管理有限公司在2023年8月24日分别與四家公司簽訂了和平德信中心項目、銀湖科技園項目、嘉悅府項目及空港城項目的地下車位使用權轉讓協議。

協議将在德信服務取得所有必要批準後于2024年3月31日落實。

此外，德信服務關聯公司德信盛全物業服務有限公司與德清莫幹山德信影視城開發有限公司簽訂協議，後者項前者以9000萬元的總代價收購德清莫幹山瑞璟置業有限公司100％股權，以及下屬的莫幹山雲谷德信開元名庭酒店。

德信服務管理層亦預期，這宗收購股權将于2024年3月31日前落實。

收購細節

由此看來，德信服務在一天之内敲定了兩項收購。

其中，地下車位使用權轉讓協議所涉及的四家公司分别為杭州德升置業有限公司、杭州德銀置業有限公司、杭州凱燊企業管理有限公司及杭州空港置業有限公司，觀點新媒體通過企查查得知，四家公司的股東背後，均有德信中國的影子。

其中，杭州德升由德信中國及胡月根分别最終控制90.10%及9.90%權益；杭州德銀由德信中國及胡月根分别最終控制90.10%及9.90%權益；杭州凱燊為德信中國間接全資附屬公司；杭州空港由德信中國、孫達山、吳建荣等人分别控制。

資料顯示，德信服務此次收購的地下車位使用權共分為四個闆塊。其中，收購250個位于杭州市拱墅區紹興路與德勝路交匯處的和平德信中心地下車位使用權，總代價為5282.5萬元；收購429個位于杭州市富陽區富閑路與創意路交匯處以西的銀湖科技園地下車位使用權，總代價為2145萬元。

此外，德信服務還收購195個位于杭州市臨平區興國路與星辰路交匯處的嘉悅府地下車位使用權，總代價為1716萬元，以及收購1000個位于杭州市蕭山區機場大道與坎紅路交匯處以東的德信空港城地下車位使用權，總代價為1.2億元。

以此計算，此次德信服務合計拟花費2.11億元，收購了德信地産相關公司旗下合計1874個停車位使用權。

在官方公告中，德信服務表示，直接持有目標車位對集團有利，因為這可令集團享有潛在的資本增值機會；于持有目標車位的同時亦可租賃目標車位，並根據市場需求及市場狀況調整出售或租賃的策略。同時，可作為穩定的現金流和收入來源，對集财務狀況長期有利。

此外，德信服務董事認為，以上車位與集團目前向社區業主提供物業管理服務的地點非常接近，對業務發展有益。

地下車位使用權之外，德信服務第二筆收購則落在德清莫幹山瑞璟置業有限公司股權及下屬酒店。公告顯示，德信服務方面拟花費9000萬元，将以上兩宗項目收入囊中。

具體來看，德信服務關聯公司德信盛全物業服務負責收購這兩宗項目。值得注意的是，德清莫幹山瑞璟置業有限公司的大股東為德清莫幹山德信影視城開發有限公司，後者股東指向德信控股（香港）有限公司。

德清莫幹山瑞璟置業旗下最重要的項目，便是莫幹山雲谷德信開元名庭酒店。公告顯示，該酒店建造成本2.18億元，遠超德信服務的收購價格。2021年，德信地産年度經營會議還曾在這里召開。

觀點新媒體查閱資料得知，2021年8月該酒店正式營業，總建築面積3.19萬平方米，提供合共186間客房，設有3間餐廳、一間酒吧及無柱式宴會廳、多間會議室等設施。據其公衆号所介紹，酒店位于湖州市德清縣莫幹山鎮三莫線66号，杭州、上海均可自駕前往。

對于德信服務而言，收購這座酒店有多重意義，但利用其資源直接透過集團自有資産提供酒店管理服務及社區資源增值服務，獲取獲益，或許也是德信服務計劃中的一環。

于2023年上半年，德信服務共終止了17個共276萬平方米的在管項目，而去年同期僅終止4個項目共32萬平方米。

作為一家住宅物業為主體的物業企業，德信服務非業主增值服務和社區增值服務等周期性業務處于縮水狀态。因此，收購酒店業态的做法，或與未來在酒店管理服務上的發展相關。

錢從哪里來

這筆收購自2023年起已有眉目。

就在發布2023年中期業績後4天，8月25日，德信服務披露公告表示，間接全資附屬公司杭州駿德将購買杭州德升、杭州德銀、杭州凱燊及杭州空港等公司出售的車位使用權，間接全資附屬公司盛全物業也與德信影視城及德清莫幹山瑞璟置業訂立了股權轉讓協議，将購買德信影視城所持德清莫幹山瑞璟置業的100%股權。

截至2023年6月30日，德信服務現金及現金等價物由去年末2.1億元降至1.97億元，想要完成以上收購合計需要約3億元，收購現金将從哪里來？

觀點新媒體注意到，在德信服務2023年首次公布此次收購計劃時，在公告中表示，鑒于收購目標車位的進行，德信服務與德信中國訂立終止協議，以待收購目標車位完成後終止車位租售業務代理服務框架協議。

此外，鑒于德信服務與德信中國訂立終止協議，預計将于公司根據各地下車位使用權轉讓協議規定應付第一期款項時，收到按金人民币2.5億元。這筆錢，将全部用于支付收購事項。

也就是說，此次收購事項與德信中國始終緊密相連。

無獨有偶，2023年12月，德信服務還披露了一筆重續交易，這筆于2024年開始的持續關連交易協議包括：2024年德信中國智能社區解決方案服務總協議；2024年胡一平智能社區解決方案服務總協議；2024年德信中國物業管理及相關服務總協議；以及2024年胡一平物業管理及相關服務總協議。

觀點新媒體翻閱公告得知，德信服務在公告中測算了重續交易後未來三年預計産生的服務費用上線。

具體來看，2024年德信中國智能社區解決方案服務總協議最高年度服務費上限合計為980萬元；2024年胡一平智能社區解決方案服務總協議最高年度服務費上限合計為928萬元；2024年德信中國物業管理及相關服務總協議最高年度服務費上限合計為1.48億元；2024年胡一平物業管理及相關服務總協議最高年度服務費上限8368萬元。

以此計算，這筆交易背後産生的總服務費用預計将達到4.2億元。

“截至2022年12月31日止年度及截至2023年12月31日止年度，德信中國集團及胡先生的公司繼續為集團的重要收益來源。”德信服務之所以重續交易，與德信中國集團及胡一平背後的公司保持長期合作關繫離不開。

未來這筆交易或許也将繼續成為德信服務收益的重要基礎。