廣州塔下花城匯 羊城國企商業公募REITs底層資産猜想

觀點網 消費基礎設施公募REITs正式落地不足半年，試水企業隊伍再添一員。

近日消息，廣州市城發投資基金管理有限公司正就廣州城投集團消費類基礎設施公募REITs公募基金管理人、專項計劃管理人、财務顧問招標項目進行公開招標。

按照消息，廣州城投本次申請基礎設施REITs，将以兩處位于廣州市核心地段的商業物業為底層資産。

兩處資産用地性質均為商業用地，租戶類型主要由餐飲、零售及配套商業租戶構成，具有較強的民生屬性，近兩年綜合出租率＞80%。廣州城投表示：“兩處資産的周邊配套完善，能夠滿足當前客群的消費需求。”

作為專業從事城市基礎設施投融資、建設、運營管理的大型國有企業，廣州城投市主要負責片區綜合開發、地下空間及管廊、標志性重點項目等城市基礎設施的投資建設運營，因此也掌握了廣州市内不少商業、産業資源。

其中，廣州塔、花城匯購物中心、流花中心、媒體港東塔等，是廣州城投的商業綜合體項目代表。

為整合相關資源，廣州城投2009年成立成員企業廣州城投商管，作為全産業鍊商業物業運營主平台，主要面向資産運營、産業園運營兩個業務，成立十余載已在廣州新舊中軸主要市級商圈，投建有相當程度的商業物業。

資料顯示，截至2023年上半年，廣州城投商管在管商業物業面積約89.52萬平方米，在管商業項目13個。

而消費基礎設施類項目，主要包括花城匯、城壹匯兩條産品線。前者定位綜合商業品牌，致力于打造城市地下空間商業標杆；城壹匯則為精品商業品牌。

其中在管項目涉及花城匯購物中心（花城匯·琶洲、花城匯·南站仍處于籌建/籌開階段）、廣州流花展貿中心、城壹匯（北京路店/流花路店）、天河新天地、建璟軒、金沙匯等項目，涵蓋地下空間、精品型購物中心、社區型購物中心等業态。

按照基礎設施公募REITs發行要求，基礎設施項目運營情況應當具備成熟穩定的運營模式，運營收入有較好增長潛力，投資回報良好等要點，同時要求運營時間原則上不低于3年。

同時，基礎設施項目若為産業園、倉儲物流、數據中心、商場購物中心等依托租賃收入的基礎設施項目，還要滿足近3年總體出租率較高，租金收入較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩定，承租人行業分布合理等。

以2023年11月成功獲批的3只消費基礎設施公募REIT，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT和中金印力消費REIT為例。

華夏華潤商業REIT底層資産為青島華潤萬象城，其于2015年4月30日開業，體量達到45萬平方米。第三方數據顯示，該項目于2021年實現銷售額40億元，2022年實現銷售額45億元。

中金印力消費類基礎設施REIT底層資産為杭州西溪印象城，其為杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，總建築面積達26萬平方米，A座于2013年開業，B座于2018年開業。第三方數據顯示，杭州西溪印象城2021年、2022年，分别實現30億元、35億元的銷售額。

華夏金茂購物中心REIT底層資産為長沙金茂覽秀城，該項目商業建築面積約18.3萬平方米，于2016年9月30日正式開業。

按上圖廣州城投商管旗下資産觀察，同時符合基礎設施公募REITs發行要求，以及廣州城投披露的“位于廣州市核心地段”、“用地性質均為商業用地”、“近兩年的綜合出租率＞80%”條件的項目，最有可能的選擇為花城匯購物中心、廣州流花展貿中心、城壹匯、建璟軒4個項目。

其余項目中，地鐵上蓋的天河新天地，按近年報道看項目較為蕭條，或需要後續提升；城壹匯·流花面積太小，且為新開業項目；金沙匯為新承接項目。另外，建璟軒所在的金沙洲是否能被視為“廣州市核心地段”存疑。

但廣州城投将挑選哪兩個項目作為REIT底層資産，還要留待後續公布。