深圳舊改挑戰 大悅城同業競争延期里的難題

觀點網 大悅城控股的同業競争問題曾在2018年之前被投資者時常關注，只是随着2018年H股平台大悅城地産注入該公司，這種關注度逐漸被弱化。

而在重組交易完成近五年後，大悅城主動承認了同業競争解決進度不及預期的事實。

2月2日晚間，大悅城控股公告稱，大股東中糧集團向公司出具了《中糧集團有限公司關于延期履行避免同業競争相關承諾的函》，基于對當前實際情況的審慎分析，拟延期履行部分避免同業競争承諾。公司董事會已審議通過該延期事項。

同業競争承諾源于2018年，彼時中糧地産發行股份購買中糧集團旗下明毅有限公司所持大悅城地産91.34億股。該次重大資産重組交易于2019年2月25日完成，中糧地産由此更名“大悅城控股”。

在2019年3月舉行的年度業績會上，時任大悅城地産管理層向包括觀點新媒體在内的人士展望，兩個平台整合後，A股平台大悅城控股希望能在兩三年内達到千億目標。

彼時大悅城表示，中糧地産改名為大悅城控股，並不是意味着大悅城控股以後不做開發型業務。“大悅城品牌落地以後，我們才與城市有更多溝通的機會。”他指出，住宅業務同樣是A股平台里的一大優勢，必須要做好住宅與商業之間的平衡。

而為了支持新平台的發展，中糧集團就其存在的與大悅城控股、大悅城地産業務重疊的公司情況進行梳理，並制定了相關避免同業競争的規定。

其中主要涉及到幾方面，包括中糧集團不再從事新的地産業務，如有新項目便優先轉讓給中糧地産；北京名都地産未來不新增房地産項目，股權轉讓至中糧地産名下；蘇州蘇源公司未來不新增房地産項目。

此外，中糧集團（深圳）有限公司的持有型物業未來可能納入深圳城市更新規劃單元。若未來相關物業納入深圳市城市更新規劃單元，中糧地産将以獲取實施主體或合作開發的模式，實現對這批物業後續開發的控制。

而若重組完成後三年内，深圳中糧持有的物業未納入深圳市城市更新規劃單元，在期限屆滿之日起兩年内，中糧集團會将這些物業轉讓至中糧地産或其他無關聯第三方。

根據最新公告，中糧集團、北京名都、蘇州蘇源此後都履行了避免同業競争的承諾。唯一例外的情況是，盡管中糧集團已将深圳中糧委托給大悅城控股經營管理，但由于相關物業遲遲未能納入深圳市城市更新規劃單元，相關承諾未能在期限内履行完畢。

合一城市更新統計的數據顯示，2011-2019年間，大悅城共計有10個位于深圳的城市更新項目納入計劃階段，拆除重建面積約75.39公頃。這些項目絕大部分是工改類型，主要是早期中糧集團在深圳尤其是寶安一帶儲備的相關工廠地塊。

深圳城市更新流程可大致分為四個階段，即申報城市更新單元計劃、申報城市更新單元規劃、确定實施主體、建築物拆遷及取得建設用地規劃許可證。

其中從推進時長看，申報城市更新單元規劃流程相對較長，普遍周期在1-2年之間，更長需要3年左右；确定實施主體需要接近1.4年，最後一階段一般也需要1年。這意味着要轉化深圳的城市更新項目需要六七年甚至更長時間。

對于大悅城而言，包括天悅壹号（25區舊改）、雲景國際（創維舊改）、創芯公園（69區舊改）、寶安大悅城（25區舊改）、福田大悅中心（金帝食品廠舊改）等項目，在2023年該公司的披露中，它們已基本完成了舊改轉化。

觀點新媒體了解，大悅城控股曾于2020年申報了4個城市更新項目，除了上述提及的25區項目及金帝食品廠項目，還包括寶安長營地塊及全一地塊（合稱固戍項目）、寶安大洋工業統籌片區啟動區項目。

而需要指出的是，至今長營地塊及全一地塊仍只停留在城市更新規劃階段，並未确認實施主體。其中，長營地塊拟更新方向為普通工業用地，全一地塊拟更新方向為普通工業用地+新型産業用地，更新單元用地面積共計14.19萬平方米。

大洋工業統籌片區項目則未進入城市更新階段，且沒有新的消息流出。資料顯示，該項目于2017年12月20日納入城市更新計劃，更新方向以普通工業為主，更新單元面積為18.76萬平方米，拟拆除範圍用地面積為16.64萬平方米。

大悅城控股在最新公告中解釋，盡管中糧集團與公司協同配合、多方面開展工作，但由于城市更新受政策、規劃等多種因素影響，截至目前深圳中糧持有的物業未能納入深圳城市更新規劃單元。

因此，中糧集團拟延期履行同業競争的承諾，約定若在2027年6月30日之前仍未将相關物業納入深圳城市更新規劃單元，在前述期限屆滿兩年内将項目轉讓給大悅城控股或其他無關聯第三方。

就目前而言，大悅城控股面臨的挑戰還包括，如果項目遲遲沒有進展，也會被剔出深圳城市更新相關計劃。大悅城方面並未回應觀點新媒體未來推進項目的計劃等事宜。

據第三方統計數據，2019年3月以來，深圳共有14個舊改被公告計劃失效，其中去年就有9個項目。另據合一城市更新披露，截至2023年三季度末，深圳89個城市更新項目處于計劃失效期，暫未取得規劃批復，或将面臨計劃清退的風險。

或許出于推進困難等原因，大悅城近年來已逐漸發展深圳以外的城市更新項目，涉及北京、西安、天津等城市。去年8月，該公司宣布與上海虹口區政府合作，合作涵蓋城市更新、TOD、綜合體開發等領域；9月，其便以12億元代價獲得虹口區相關地塊。