觀點直擊 | 恒隆仍然謹慎 陳啟宗交班陳文博（實錄）

觀點網 1月30日，恒隆集團和恒隆地産宣布重磅人事變動。

據公告，陳啟宗将退任集團董事長、執行董事及執行委員會主席職位，而恒隆即将迎來由家族第四代陳文博掌控的新時代。

在恒隆集團内部，尋找接班人是一件長期井然有序推進的工作。陳文博的接班，也並非一蹴而就，也經過集團内部長期的觀察。

同日，恒隆集團和恒隆地産亦召開了2023年全年業績公布新聞發布會。會上，仍為集團董事長的陳啟宗和“下一代”陳文博均有出席，他們對公司相關人事安排進行了詳細回應。

保持風格

根據具體安排，陳啟宗将于2024年4月26日舉行的恒隆集團及恒隆地産各自股東周年大會後，正式卸任。

此後，其不會擔任董事會非執行董事職位，但會被授予集團“荣譽董事長”職銜，以肯定他過去作出的重大貢獻。恒隆集團評價稱：“陳啟宗先生的遠見及領導能力為集團的持續增長奠定穩固的基礎。”

在此之前，陳啟宗1972年加入恒隆集團，且自1991年起擔任董事長領導負起領導責任。

恒隆集團由陳啟宗父輩陳曾熙于1960年9月在香港創立，整個60年代發展迅速，短時間内成為當地最大型的地産發展商之一。當恒隆在1972年上市時，市值亦是同行中最高的。而在陳啟宗治下，恒隆更維持了一套相當獨特的經營風格。

有别于同行，這家港資發展商長年專注于自持高端商業地産，並以穩健為經營的重要衡量標準，從管理層架構、公司治理到項目拿地、建設、招商、運營，無不穩紮穩打。

時至今日，他仍然保有這種态度，尤其當世界已越來越陷入到紛亂之中。“世界是一直在改變的，過去幾年世界變化特别快，而且變化的方向並不是令人鼓舞的。”陳啟宗在業績會上分享。

他認為，目前大家應該秉承的策略是“保命保本”，而非尋求大發展。因此，對于要作出大資本支出的項目，要十分謹慎，因為這個錯誤可能是致命的。

接班人陳文博表示認同，他提出恒隆過去的生意模式和商業方針，即在中國内地發展最高端的商業項目，是一個很清晰很穩定的方向。他相信：“未來這幾年，公司不會發生策略上的大變化。”

陳啟宗對陳文博表達了認可。他透露，公司挑選接班人是一步一步走過來所形成的結果。

“2014年之前，我也有想過，是不是一定要由陳家人接班。”其稱，不過，當時自己和公司董事會已經觀察了文博4年，都覺得他有接班的可能性，才最終有把握下決定。

資料顯示，陳文博于2010年加入恒隆集團。從基層做起，最初在租務管理部門任職，負責集團位于内地的在建項目工程，後逐年升遷為行政助理、高級經理、助理董事等。

如上所述，2014年之後陳文博被認為有接班的可能，因此他在2016年被選舉為執行董事，正式進入核心管理層。

2020年9月，陳文博再升任恒隆集團和恒隆地産副董事長，與行政總裁盧韋柏一起組成集團中堅管理層力量，並獨立管理集團位于内地的重要業務。

目前來看，未來恒隆集團新領導班子的核心人物将是陳文博和盧韋柏。

仍然謹慎

“謹慎”、“審慎”仍然是恒隆業績會上被提及最多的詞語。過去如此，如今外部環境越來越多變化，恒隆管理層也越來越多談到“謹慎”。

最新業績披露，截至2023年12月31日止年度，恒隆地産整體租賃收入上升3%至港币103.16億元，且年内未有錄得物業銷售收入。

其中，内地物業組合的租賃收入按人民币計值上升8%，按港币計值，因貶值影響則降只3%正增長；而香港物業組合錄得2%的租賃收入增長。

從增幅看，恒隆地産全年在内地和香港的租賃收入增長，但要比上半年的數據13%和4%要低。這一方面來自2022年上半年的基數确實太低，另一方面也因為2023年下半年國内經濟恢復放緩，人們在消費上趨謹慎。

不過，恒隆地産内地整體租賃收入錄得人民币62.63億元。最重要的高端商場收入錄得8%的穩健增長至49.63億元，辦公樓有5%增長至11.61億元，酒店部分反彈90%實現1.39億元收入。

高端商場方面，上海恒隆廣場收入同比增長10%；上海港匯恒隆廣場6%；無錫恒隆廣場12%；大連恒隆廣場19%；昆明恒隆廣場7%；武漢恒隆廣場8%；僅沈陽市府恒隆廣場有1%的跌幅。增長方面較上半年數據有所回調。

次高端商場方面，沈陽皇城恒隆廣場收入同比降2%、天津恒隆廣場同比下降5%、濟南恒隆廣場上漲4%。次高端商場全年表現反而比上半年要好。

陳文博稱：“今年（2023年）頭4個月的增長勢頭非常強勁，但從5月中旬開始逐漸減弱，並在下半年延續趨勢，最終導致今年以人民币計值的租賃收入增長率為個位數。”

香港方面，恒隆地産整體租賃收入錄得33.49 億港元。代表核心資産情況的零售和寫字樓均有增長，表現為4%和1%。住宅及服務式寓所則有7%的回調。

受訪港旅客人數回升和香港經濟復蘇的帶動，恒隆地産香港租戶銷售總額上升了14%，主要商業及旅遊區物業組合的整體租賃收入錄得6%的增長。寫字樓方面也可以說基本挺過了近幾年的低迷市況，仍維持了正增長。

核心業務保持了穩定，财務方面，恒隆地産截至期末借貸總額繼續上升至507.04億港元，淨債項結余為453.52億港元，淨負債率為 31.9%，較2022年末的28.1%有所上升。

管理層指，負債上升的原因是“内地及香港的資本支出。”過去幾年，恒隆地産持續對旗下物業進行翻新改造，而且還有不少在建工程，這些都是公司資本支出的方向。

陳文博透露，2024年是恒隆建築工程的又一個高峰，全年預計要建設36.5萬平方米物業，包括杭州、無錫和昆明的項目。财務總監趙家駒就指，公司今年資本性開支或達60億港元，因此除已計劃的開支，不會随便增加其他支出。

所以土地方面也會繼續持保守态度。盧韋柏稱，恒隆沒有特别着急需要補充土地儲備。“目前整個市場比較不明朗，我們也希望儲備多一點彈藥，做一些比較安全的決定。”他說。

以下為恒隆集團及恒隆地産2023年全年業績發布會現場問答實錄節選，為粵語編譯普通話：

現場提問：公司會不會趁低吸納一些土地儲備？

盧韋柏：土儲方面，香港我們仍有一些還沒銷售的物業，所以我們也沒有特别着急需要補充土地儲備。内地方面，2024年應該會是恒隆歷史上最忙碌的一年，我們有很多土地儲備在興建物業，包括杭州、無錫和昆明的項目。

而且目前整個市場比較不明朗，我們也希望儲備多一點彈藥，做一些比較安全的決定，所以我們也不會着急區補充很多的土地儲備。

陳啟宗：提問者對我們公司的策略可能不是很清楚。恒隆一直不強調土地儲備，我們買兩三塊最優質的土地，就能支撐很多年的發展。不能将别人的模式，套在恒隆身上，也不能将恒隆的模式套在别人身上。

現場提問：接班時刻，是否有錦囊妙計傳授給兒子？怎麼看内地的地産市場？以及怎樣看2024年内地的消費增長情況？

陳啟宗：世界是一直在改變的，過去幾年世界變化特别快，而且變化的方向並不是令人鼓舞的。所以我曾經跟大家講，現在是“保命保本”的時候，而非尋求大發展的時候。

未來幾年，我相信外圍環境還是會比較困難，但恒隆在财務管理、風險管理等管治工作都已經上軌道，沒有太多需要擔心的地方。要注意的點，就是不要做大的資本支出，這個錯誤可能是致命的。

陳文博：公司多年的方針是在中國内地發展最高端的商業項目，這是一個很清晰很穩定的方向。我相信，未來這幾年，是不會發生策略上的大變化的。

主席（陳啟宗）剛剛也講了，未來幾年是“保命保本”的時候，保守一點是相對好的做法。2024年公司在内地有很多工程要跟進好，大概要建設36.5萬平方米的物業。

盧韋柏：發展項目一直占恒隆集團内部非常小的比例。目前公司在武漢、昆明的發展項目，預計在今年年初或者中期，會陸續落成。目前這個年代，現房銷售是比賣期房要好的。恒隆是賣現樓的，而且項目旁邊你會看到有一個很好的商業配套，所以我希望項目落成之後，會有好的銷情。但我們也看到目前的市場是比較困難的。

零售方面，目前我們看到1月份的零售是有放緩的，但2月份春節期間可能會有回暖。總體而言，我們持審慎樂觀态度。

現場提問：能否講一下确定接班人的過程，是否有其他候選人？

陳啟宗：任何一家公司都不可以只是從控股股東家族里面，去找接班人。所以2014年之前，我也有想過，是不是一定要由陳家人接班。不過，當時我們已經觀察文博4年了，董事會的成員和我自己，都覺得他有接班的可能性。

前期我們也是沒有一個定論的，直到2014年期間，我們才比較有把握。所以文博直到2016年才進入董事會。

我們挑選接班人是一步一步走過來，所形成的結果。

現場提問：在目前前景比較不樂觀的時間進行交棒，對于接班人來說是不是一個比較大的挑戰？

陳啟宗：交棒的時間“擇日不如撞日”，明天怎麼樣，是更好還是更差，沒有人知道。所以今天交棒就很好。

陳文博：我反而很歡迎這個挑戰，希望在如此的環境下面，能學到更多的東西。

現場提問：退休後有什麼打算？

陳啟宗：我個人興趣很多很廣泛，喜歡看書喜歡旅遊，所以不用擔心。

現場提問：杭州項目和昆明君悅酒店開業時間是否有更新？

陳文博：杭州項目目前進度很快，預計明年開幕，甚至今年年底會有一個試營業。昆明君悅酒店則預計在今年6月前就能開門營業。

現場提問：再次詢問退休後具體打算？以及陳文博先生對接班是否具有信心？

陳啟宗：對我來說退休不退休沒有太大的影響，我一天的工作十分忙碌，現在少了一件事，還會忙的不得了。我相信我的生活還是會很多姿多彩的。我身體也沒有問題。

陳文博：其實主席一直對我們管理層比較有信心，給我們的空間都非常大。我相信，未來我們的管理方式和工作習慣，不應該會有很大的改變。

2023年在這比較困難的環境下，我們還有8%的增長，一個很不錯的表現，未來我們對自己也繼續會有很高的要求。

陳啟宗：過去這10年，我在内地一個論壇上，一直講内地的住宅房地産市場是不可持續的。大家都點頭，但沒有人行動，因為音樂還沒有停止，大家還玩得很高興。對内地的住宅房地産，我早就有相當擔憂的地方。

但前兩天，我在香港碰到内地的朋友。聽說有部分人擔憂，中國内地的經濟在很長一段時間里都不會好轉。聽了這些話，我大吃一驚。

我覺得，機會總會回來的。雖然這次的熊市比較復雜，因素很多，暫時還不是入市的時機。但不需要太過悲觀，機會仍然在。

現場提問：什麼時候是“擁抱熊市”的時間？恒隆接下來有什麼财務管理的措施？

陳啟宗：目前的情況是，“此熊非彼熊”，相比以前情況復雜了很多。我覺得，目前不應随便的樂觀，但也無需太過悲觀。不要自己吓自己。

趙家駒：今年公司有很多進行中的工程，資本性開支今年可能會達到近年來的高峰，大約六十億港币左右。所以對于非必要的資本性開支，我們是非常謹慎的。對于市場環境的復雜性，我們是很審慎的。

同時，恒隆集團的淨負債比率在去年年底是有很健康的數字的，約28.6%。恒隆地産則約31.9%。作為一家以租務收益為主的上市公司，我們的杠杆水平是十分健康的。